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中国金茂金茂10个月销售额1亿元同比下降_中国金茂业绩

2022-11-23 8 adminn8
中国金茂金茂10个月销售额1亿元同比下降_中国金茂业绩

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本篇文章给大家谈谈中国金茂金茂10个月销售额1亿元同比下降,以及中国金茂业绩对应的知识点,希望对各位有所帮助,不要忘了收藏本站喔。

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金茂近7000万港元大手笔回购,救回股价却难补业绩

中国金茂回购公司股份的动作已经持续了三个交易日。

2月1日晚,中国金茂公告称, 其公司于当日回购454万股公司股份,回购价介于3.11港元至3.21港元,耗资1446万港元 。

1月28日、29日,中国金茂分别回购1200万股、626万股公司股份,分别耗资3632万港元、1906万港元。由此, 上市公司累计回购2280万股,总代价为6984万港元。

连续3个交易日的回购,终于扭转了中国金茂近期下行的走势。2月2日,在经历一个上午的震荡后,中国金茂午后翻红,以1.87%的涨幅收盘,报3.27港元。

中国金茂这番股价下行的起点是2020年度业绩预警公告。

1月25日晚,中国金茂发布盈利预警,预计2020年公司股东应占利溢利较2019年同比下降40%-50%。受此影响, 1月26日,中国金茂股价低开逾13%,并持续走低,以16.54%的跌幅收盘。

中国金茂表示,这是由于房地产市场调控等原因,导致其项目售价不及预期,需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。据国泰君安估算,

市场普遍认为,中国金茂此次一次性计提的原因是其此前大手笔拿下的地王埋下了“雷”。

国泰君安证券分析师谢皓宇认为,中国金茂近两年销售增速(2020年增长44%)和均价(2万元/平以上)优于同梯队房企,但依然计提减值,说明并非销售端问题,而是 历史 公开市场拿地价格过高碰上严格限价。

公开信息显示,在地市火热的2016-2017年间,中国金茂在包括南京、深圳、厦门等在内的各地频繁拿下地王项目。如2016年5月时, 中国金茂在南京以约3.7万元/平方米、3.69万元/平方米的楼面价,抢下河西两个地王,而当时周边二手房销售均价则仅为3万元/平方米出头。

而紧随着火热市场而来的是一轮严格的调控,“限价”等政策相继出台,中国金茂面临的利润空间被压缩问题也逐渐显现。

数据显示,2016年-2019年,中国金茂净利润分别实现25.36亿元、39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元,

利润增幅逐步收窄的同时,中国金茂的毛利率也出现震荡。2018年,其整体毛利率达到38%的高点,2019年就不可遏制地大幅下挫了9个百分点,整体销售毛利率为29%。

而这 主要是城市运营及物业开发板块毛利率下降所致 。年报显示,2019年,中国金茂的城市运营及物业开发毛利率较2018年下滑9个百分点至27%。

2020年中期,中国金茂毛利率下滑态势得到暂时缓解,整体毛利率32%,较2019年底增长有所上涨,但 截至2020年9月末,其整体毛利率再度下滑至22.47%,较2019年同期40.69%的毛利率水平则几近腰斩 。

值得一提的是,中国金茂开辟了多元化拿地方式,逐步拉低拿地成本。据国泰君安研报,2016-2020年上半年,城市运营模式在金茂的拿地占比由7%提升至50%,带动楼面价由17274元/平方米降至8024元/平方米; 金茂累计土储高达9069万平方米,其中31%由城市运营模式贡献 。

不过,这又能给中国金茂未来的业绩增长带来多少空间,仍需要时间检验。

据悉,中国金茂的城市运营项目选址多为长三角的三四线城市,较其过往的城市布局出现下沉。

编辑 沈玉洁

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房企年报:拼规模扩张不再 降“档”求稳成关键

业内人士表示,在行业下行叠加“三道红线”新规的压力下,房企控负债、降杠杆压力增大,规模房企的业绩目标会更趋谨慎,规模房企增速放缓是常态。

增收不增利 净利润率下滑明显

同花顺数据显示,截至3月30日,申银万国行业分类下,已有35家房企发布2020年年报。35家房企2020年营业总收入达10198.93亿元,较2019年增长20.85%;净利润合计984.03亿元,较2019年的1050.38亿元减少6.31%。从净利润率来看,35家房企中有25家出现下降,占比达71.4%。

具体来看,招商蛇口2020年营业收入1296.2亿元,较2019年增长32.71%;但归属上市公司股东净利润为122.53亿元,较2019年下降23.58%。信达地产2020年实现营业收入258.64亿元,同比增长32.79%;净利润17.44亿元,同比下降31.77%;归属母公司净利润15.02亿元,同比下降35.12%。

对于利润下降,招商蛇口表示,公司规模扩大,报告期内房地产项目结转收入规模相应增长。但受行业利润率下滑及房地产业务结转产品类型不同的影响,房地产业务结转毛利率较上年有所下降。

大悦城净利润则出现亏损。大悦城2020年营业收入384.45亿元,较2019年调整后收入增长13.76%;但归属上市公司股东净利润亏损3.87亿元,较2019年大幅下降118.88%;归属上市公司股东扣非净利润亏损5.01亿元,同比下降140.72%。

大悦城方面表示,归母公司净利润下降,一方面是由于本年结算项目中低毛利项目占比提高,商品房销售毛利率较2019年的38%下降约10个百分点;另一方面,受宏观调控及疫情影响,公司部分在建在售项目销售价格未达预期,个别项目因疫情工期延误,成本增加,公司对相应资产计提了减值。

荣安地产2020年实现营业收入111.78亿元,较2019年增长67.77%,但利润并未增加。数据显示,2020年归母公司净利润为17.42亿元,较2019年的18.89亿元下降7.75%。

监管紧绷 降杠杆成“必选项”

“三道红线”政策影响正在加深。中国房地产业协会、上海易居房地产研究院发布的相关报告显示,500强房企2020年资产负债率均值为78.77%,同比下降0.89个百分点,为2012年以来首次下降;净负债率均值为85.08%,同比下降11.62个百分点,相比2019年有大幅改善。

2020年8月,住建部、央行联合召开房地产企业座谈会,对12家试点房企有息负债规模设置了“三道红线”,包括剔除预收款后的资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金短债比小于1倍。依据“三道红线”触线情况,房企将被划分为红、橙、黄、绿四档,分档设定有息负债的增速阈值,四挡有息负债规模年增速分别设限为0%、5%、10%和15%。

此外,除了招商蛇口、华侨城、瑞安房地产、路劲、合生创展、SOHO中国、大悦城、龙湖、信达地产、中海地产、华润置地等仍保持“零踩线”外,越秀地产、金辉控股、中国金茂、远洋集团、五矿地产、龙光地产、建发国际、明发集团、弘阳地产、佳源国际、世茂集团、中骏集团通过调整结构,升级绿色,跻身“零踩线”房企。

并不是所有房企都实现降档。目前来看,时代中国、美的置业、旭辉、花样年、正荣地产、新城控股、上置集团、禹洲集团、新力控股、中国奥园等维持黄档,首创置业保持橙档,富力地产、阳光100中国仍在红档之列。

远洋集团相关人士表示,“三道红线”政策的出台将深刻影响行业发展趋势和房企竞争策略。从中长期来看,行业仍将面临一系列考验,市场规模虽有一定增长空间,但行业将进入慢增长周期,从财务杠杆驱动的高速增长迈向稳定均衡高质量增长。在行业集中度加速提高且阶段性盈利下降的明确趋势下,现金充裕、财务稳健的房企将获得更多优质市场资源和发展机遇,注重企业内生力、稳健经营、打造极致产品与服务的房企优势将进一步凸显。

从富力地产来看,2020年公司加大变现力度,以加速去杠杆,虽然净负债率同比下降68.7个百分点,但净负债率仍高达130.2%。富力地产董事长李思廉表示,集团将继续寻求合作伙伴,共同投资或合作,以减轻项目风险,进一步降低总负债水平,改善资本状况。

“下一步,首创置业会继续把控负债,降杠杆,确保现金流的稳健。”首创置业副总裁兼财务总监范书斌表示,从长期来看,“三道红线”对房地产行业及房企具有积极作用,有利于房企更加注重抗风险能力的提高,优化资产结构,实现 健康 可持续发展。

范书斌表示,首创置业已经启动减债计划,全力降低杠杆水平,严格控制债务规模。未来公司将持续改善“三道红线”指标,争取尽快达标。

集中供地落地 资金优势是关键

今年2月,自然资源部发文对重点城市实施土地供应两集中政策,即集中发布出让公告,集中组织出让活动,原则上公告每年不超过3次。业内人士称,上述重点城市涵盖4个一线城市和18个热点二三线城市,包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙。

随后青岛、郑州等多地发文确认政策细则,天津、长春、福州、南京等城市明确年内3次集中挂牌的具体时间。3月15日,长春集中挂牌出让51宗首批经营性用地,总占地面积达400万平方米。

中指研究院企业事业部研究副总监刘水表示,上述22个重点城市均为核心一二线城市,是我国经济最发达、产业结构与人口规模最具吸引力的地区,住房需求旺盛。据统计,2020年22城商品房销售额占全国商品房销售额的比重为39.9%,22城住宅用地出让金占全国住宅用地出让金的比重为37%,占比均近四成。

刘水说,从此前数据来看,2020年百强TOP30房企在22城拿地金额占企业总拿地金额比重为56.5%。22个重点城市中,杭州、北京、苏州、广州、上海等城市较受TOP30房企青睐。

雅居乐集团副总裁王海洋表示,集中供地政策是我国房地产调控长效机制之一。雅居乐将加强对市场的分析,提前规划城市投资布局和拿地方向,以投资更多优质土地。

世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示,22城集中三次供地政策是稳地价、稳房价重要措施,企业可以在稳定、理性的土地价格上获取更多优质项目。

刘水表示,集中供地政策使得企业短期资金压力增加,面对单次大量供地时,企业需要对城市发展趋势及板块价值进行科学研判。

万科董事会主席郁亮表示,“两集中”和“三道红线”政策对行业来说,最大的变化是住房回归居住属性、房地产回归实业属性已有明确、清晰的趋势。

CRIC研究中心报告指出,在“房住不炒”长效机制下,房地产行业发展方向变得清晰,预计未来将步入无增长时代。从企业业绩预期来看,自2018年以来房企销售目标总体谨慎,目标增速回落,行业平均目标增长率由2018年的41%逐年回落至2020年的12%。

整体来看,在行业下行叠加“三道红线”新规的压力下,房企控负债、降杠杆压力增加,规模房企的业绩目标制定会更趋谨慎,整体的目标增长率也将趋于平稳。预计随着房企投资和规模扩张的动能降低,规模房企增速放缓将成为常态。

世茂集团:继续深耕大湾区 目标直指3300亿元

3月30日,世茂集团发布2020年业绩报告,2020年实现收入1353.5亿元,同比上升21.4%;期间毛利396.7亿元,同比上升16.2%,毛利率为29.3%;核心业务利润191.4亿元,同比上升24.9%。

世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示,2021年世茂可售资源超5500亿元,以去化率60%计算,销售目标为3300亿元,期望增幅达到10%以上。

销售超预期 谨慎购置土地

2020年,世茂集团全年合约销售额3003亿元,同比上升15.5%;累计合约销售面积1712.6万平方米,同比上升16.8%。值得一提的是,期内整体可售货值去化率达63%,连续4年实现高品质增长。

从土地储备来看,截至2020年12月31日,世茂集团土地储备约为8175万平方米,其中2020年新增土地储备1535万平方米。

“审慎补充优质土地储备。”世茂集团相关负责人表示,对于拿地,世茂集团奉行审慎而积极的投资战略。2020年上半年,受疫情影响,土地市场成交降温,世茂集团积极把握机遇,增加土地储备1232万平方米,占全年新增土地储备80%。随着疫情受控及在较宽松的货币环境下,土地市场在2020年下半年持续升温,地价居高不下,世茂集团补充土地储备趋于审慎。

截至目前,世茂集团拥有项目434个,分布全国逾100个核心城市。土地储备货值已达1.38万亿元,同比增长6%,可满足3年以上开发需求。在货值分布上,一二线占比72%,强三四线占比18%。具体来看,大湾区货值3950亿元,长三角货值3450亿元,华北区货值2500亿元,福建区货值2400亿元,土储优质均衡,抗风险能力强。

对于此前22城采取集中供地的新政,许世坛表示,在房地产市场升温的背景下,从2020年四季度到今年一季度,长三角、粤港澳大湾区两个区域地价增幅明显,拿地竞争明显。22城集中三次供地政策是稳地价、稳房价重要措施,将给资金充裕、稳健和渠道多的房企更多机会,企业可以在稳定、理性的土地价格上获取更多优质项目。

世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸表示,世茂集团长期坚持稳健的财务政策,坚持正现金流管理,资金较为充裕。同时,世茂集团与多家银行和金融机构 探索 地产基金模式,相信在后续集中供地上,世茂集团有拿地优势。

跻身“零踩线” 持续优化资本结构

对于监管层提出的“三道红线”指标,世茂集团表示,截至2020年底,世茂集团已全面达成“三道红线”财务指标要求,成功从“黄档”降至“绿档”。

具体来看,2020年世茂集团净负债率50.3%,较2019年的57.4%大幅下降7.1个百分点。剔除预售后的资产负债率68.1%,同比下降2.5个百分点;现金短债比达到1.16倍。

报告指出,世茂集团积极优化资本结构,通过适时适量配售股份和分拆物业管理业务独立上市,扩大股东基础,并增厚权益。此外,世茂集团债务结构 健康 ,现金覆盖短债比例高,融资渠道稳定。世茂集团境内5年期公司债利率低至3.2%,境外10年期美元优先票据利率低至3.45%。

“‘三道红线’指标已成为集团财务内部管理指标。”汤沸表示,世茂集团一直坚持稳健财务政策,坚持有质量的增长。近年来,世茂集团已推出一系列控杠杆、保收益、增回款的措施,主动控制负债率规模。目前,世茂集团虽已降至“绿档”,但未来仍会严控债务规模,优化债务结构,降低融资成本。

汤沸表示,2021年世茂集团仍将通过提升销售去化力度、确保按揭回款、促进资金回笼等加强管控,同时合理安排投资计划和预算,达成经营性现金流为正。

继续深耕大湾区

报告指出,为防范潜在的金融风险,促进房地产和金融市场平稳 健康 发展,监管层仍将加快推动房地产金融监管,进一步收紧房地产行业信贷。同时,“房住不炒”主基调不变,在稳地价、稳房价、稳预期的目标下,预计房地产市场调控政策仍会持续,全国商品房销售节奏将轻微放缓。此外,随着新型城镇化的持续推进,一二线城市房地产市场整体将保持平稳,三四线城市房地产市场下行压力增加,城市分化会更加明显。

基于上述原因,世茂集团仍将继续深耕重点区域。许世坛表示,大湾区已经成为世茂集团最大的土地储备地区,土地储备占世茂集团所有土地储备近三成。同时,世茂集团在大湾区的土地储备多为高能级储备,其中近600亿元土地储备位于香港,广州核心区也有多个项目,虽然部分投资周期较长,但利润、前景都会比较好。

中国金茂:核心财务指标实现高增长

中国金茂日前发布2020年度业绩报告。2020年,中国金茂营业收入约600.54亿元,同比增长39%;实现利润121.14亿元。

具体来看,虽然受疫情影响,酒店收入下滑,但房地产销售逆市增长。年报显示,2020年中国金茂实现销售金额2311亿元,同比上升44%,这也是中国金茂销售收入首次突破2000亿元。从销售面积来看,2020年中国金茂合约销售面积1129.1万平方米,同比上升50.9%。

2016年至2020年,中国金茂销售额同比增速分别达61.1%、42.8%、85%、25.6%、44%,连续五年位列行业TOP20房企销售额增速排行榜第一位。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示,在融资层面、土地资源等方面,中国金茂在同梯队房企中的优势较为明显。中国金茂提出2020年至2022年3年的短期业绩目标分别为3000亿元、2500亿元和3000亿元,冲击规模势头依然保持强劲。

负债方面,年报显示,截至2020年12月31日,公司短期有息负债为277.7亿元,货币资金为520.8亿元,剔除受限资金,可支配货币资金为434.6亿元,可完全覆盖短期有息负债,短期偿债风险较低。此外,公司实现净负债率41.1%,剔除预收款的资产负债率为66.7%,低于70%的红线。

中国金茂三项指标均满足红线要求,成功进入“绿档房企”。在负债结构优化后,公司融资平均成本也由2019年的4.9%进一步降至4.42%,其中发行22亿元中化大厦CMBS利率低至2.65%,25亿元中期票据利率低至3.1%。

潘浩表示,中国金茂偿债能力大幅上升。数据显示,截至2020年末,中国金茂现金及银行结余(不含受限制现金结余)约为434.56亿元,同比大幅增长142.1%,公司利用增发新股、出售股权、债券融资等方式实现快速补充资金流动性。同时,通过联营合营等方式降低表内债务,2020年公司非受限现金短债比为1.56,较上年同期改善提升约0.89,现金流管理效果显著。

中国金茂表示,公司始终遵循以城聚人、以城促产的城市运营逻辑,积极推动两配套、两同步落地,改善城市形象,升级城市功能,城市运营成效得到充分认可。

截至2020年底,加上当年新获取的7个城市项目,中国金茂所运营的城市项目累计达27个。值得一提的是,2020年全年,来自城市运营的项目为中国金茂贡献21%的当期销售业绩,较2019年的14%有较大提升。中国金茂表示,城市运营优势正在逐渐显现,有效助力公司获取优质土地资源。同时,2020年公司成功进入太原、烟台、石家庄和泰州4个新城市。在此背景下,中国金茂在全国累计进入51个城市,持有约270个项目。

另一方面,2020年中国金茂在一二线核心城市进一步占据领先的市场地位,公司在北京、上海、南京、长沙、苏州、青岛、温州等7个城市全年销售额超100亿元。

除房地产业务外,中国金茂通过成立“地产 科技 ”创新加速营、简化创新投资流程、搭建科研管理平台、建立创新管理专业序列等举措,进一步完善创新机制,营造支撑经营创新的氛围,绿色战略竞争力持续提升。截至2020年末,中国金茂累计获得绿色建筑类认证或标识219个,并在绿色智慧能源方面广泛布局,已落地10个区域智慧能源项目和两大数据中心。

中国金茂董事局主席宁高宁表示,在签约销售金额跨入2000亿元规模的新阶段,坚持科学至上,坚持城市运营的发展理念,未来5年中国金茂将在全新双轮两翼战略指引下,强化 科技 创新,狠抓提质增效,构建公司“十四五”发展新格局。

华润置地:逆周期实现高质量成长

3月30日,华润置地披露2020年业绩报告。2020年全年,华润置地实现营业收入1795.9亿元,较2019年增长21.2%。其中开发物业营业收入为1571.4亿元,同比增长23.5%;投资物业租金收入为127.9亿元,同比增长4.5%,超额完成年度目标。

华润置地实现核心净利润241.4亿元,较2019年增长11.6%。公司宣派末期股息每股人民币1.102元,同比增长17.5%;全年股息合计每股人民币1.252元,同比增长17.4%;全年派息率37.0%,较2019年提升2个百分点。

华润置地长期稳健发展,体现出核心房企抗风险及逆周期增长实力,同时彰显为股东切实创造长期价值回报的大蓝筹担当。

行稳致远 综合竞争优势领先

2020年华润置地实现合同销售金额约2850.3亿元,较2019年增长约17.5%,增速较2019年提升2.4个百分点;合约销售面积1418.7万平方米,同比增长7.1%。按全年销售目标2620亿元计算,达成率为109%。

根据贝壳研究院统计,依照“三道红线”融资新规,作为首批约谈的12家重点房企之一的华润置地,剔除预收款后的资产负债率为59.7%,较上年增长约3.3个百分点;净负债率为29.5%,与上年基本持平;现金短债比为2.50,较上年下降约0.53。由此,华润置地2020年度指标全部达标,继续保持在零踩线的“绿档”阵营。

截至2020年末,华润置地现金及银行结余约894.5亿元,同比增长38.3%,现金短债比为2.50,资金流动性较为充足,偿债能力较强。同时,华润置地凭借良好的信用评价和发展规模,更易获得多渠道和低成本融资,2020年加权平均融资成本为4.08%,较2019年下降37个基点。

近年来,有关部门一直致力于建立和完善房地产市场长效机制,“三道红线”的监管指标在此背景下产生,新的监管将改变房地产市场运行机制。

企业的竞争优势体现在商业模式上,最终也会在盈利能力和财务指标上得到验证。从行业主要的核心房企来看,2020年华润置地盈利能力进一步提升,公司综合毛利率30.9%,其中开发物业毛利率29.1%,投资物业(含酒店)毛利率66.4%。

一体多元业务生态战略释放价值

为顺应时代变化,房地产企业尝试多元化突围转型。

目前,华润置地已经形成开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动、一体化发展的“3+1”业务模式,打造城市投资开发运营生态圈。

从“十三五”的“2+X”商业模式,到当前“十四五”的“3+1”业务模式,重要变化就是强调轻资产管理业务(即华润万象生活)的重要性。华润万象生活于2020年12月成功分拆上市。

另一方面,近年华润置地不断发展代建代运营业务,截至2020年末,华润置地累计获取代建代运营项目超过140个,协同主营业务项目落地超过10个,其中包括北京大兴国际机场综合服务楼级别的多个标志性建筑。

地产开发方面,华润置地进一步强化多元化的资源获取能力,年内新获取项目69个,重点聚焦粤港澳、长三角、京津冀、成渝经济圈四大区域以及九大国家中心城市等一二线城市。公司总土地储备面积6809万平方米,权益土地储备面积4801万平方米,土地储备布局与结构优质。

城市更新作为“十四五”规划重点方向,正迎来高速发展红利期。华润置地加码城市更新,主导多个大湾区城市更新项目,涉及旧工业区、城中村、旧住宅区、大片区统筹等多种改造类型,承担实施主体、前期服务商、城市更新项目顾问等多种角色。

此外,华润置地还是国内TOD领域最强的领军企业,截至目前已在31个地铁城市落地76个TOD综合体,覆盖地铁路线90余条,建筑规模超过3500万平方米,涉及地铁里程近3000公里。有分析认为,作为各大城市的商业价值汇聚交通枢纽,华润置地无疑能长期从中国经济发展中收获丰厚红利。(经济参考报)

流动性环境现改善迹象 房企集体实施债务重组

地产行业依然身处寒意之中。

从房企披露的2022年半年报数据来看,营收净利呈现正增长的企业屈指可数,盈利大幅下挫成了行业常态。证券时报记者统计数据显示,已发布半年报的194家A股与港股房企中,净利润同比下滑的达141家,占比73%。另还有恒大、融创等19家房企的财报迟迟未发布。

从销售端来看,今年前8个月绝大部分房企合同销售金额和面积都出现大幅下降。恒大1~6月合同销售额下滑97%,世茂、融创、禹州集团等1~8月下滑幅度均在60%以上,万科、碧桂园、金地集团(11.23 1.72%,诊股)等1~8月同比下滑在30%左右。

资金回笼不理想加上融资环境趋紧,导致房地产行业信用风险攀升,包括“理财产品”兑付危机、债券展期、延期支付利息、实质性违约等若干形式。截至9月19日,地产债包含展期在内的债券余额违约规模达到1340亿元,涉及30家发债主体。

某券商风险管理部经理杨华(化名)向证券时报记者表示:“现在地产债基本发不出,我们公司今年3月份就明确规定不允许买地产债,无论是央企、国企还是民企地产债都不能买。并且还将之前持有的部分地产债全都出手。”

房企正陷入“销售下行-资金趋紧-融资受阻-购房者预期减弱-销售进一步下行”的负循环中。

为打破负循环,改善信用,面对压顶债务,多数房企想尽办法化债,一方面加大销售去化、处置资产积极回笼资金;另一方面通过提前与债权人沟通商议展期,避免触发交叉违约条款,以时间换资金周转的空间。此外还有引入国企央企等战投增信措施,获得资金支持。

房企流动性困境

商品房销售额是反映房地产市场全行业流动性强弱的关键指标。

9月16日,国家统计局公布2022年1~8月房地产行业数据,单8月全国共完成商品房销售面积9712万平方米及销售金额1.01万亿元,同比分别下降23%和20%。全国商品房销售表现仍处于历史较低水平。

从销售回款(个人按揭款 定金及预付款)来看,2022年前8月销售回款为4.9万亿元,同比下降32.5%;单8月销售回款为6218亿元,同比下降23.6%。

销售数据体现在具体房企上更为直观。证券时报记者统计20家知名房企1~8月份的销售数据显示,20家房企合同销售额合计2.04万亿元,占前8月全行业的41.6%。销售金额最高的为保利发展(17.69 0.80%,诊股),达到2817亿元,同比减少24.72%;其次是万科,销售金额为2799亿元,同比下降36.8%。销售签约金额同比大幅减少60%以上的,包括恒大、世贸股份、融创、禹州集团、富力地产在内的6家房企;销售签约金额同比下滑30%~55%的有10家,包含万科、中国金茂、华侨城A(4.84 -2.42%,诊股)等龙头房企。

销售不畅直接影响房企半年报数据。从已发布的2022年半年报来看,营收同比下滑的房企数量占比达到60%,净利润同比下滑的占比达73%。亏损几乎成为行业常态。

其中,富力地产今年上半年归母净利润亏损达69.2亿元,其次为建业地产亏损达到56亿元。亏损规模同样惊人的蓝光发展(1.35 -2.88%,诊股),在继2021年亏损超百亿之后,今年上半年再度亏损近50亿元。与此同时,泰禾、阳光城(2.03 -3.79%,诊股)、荣盛发展(2.45 -4.67%,诊股)归母净利润同样亏损在20亿~40亿元。

一边是房企大面积亏损,一边是随着预售资金监管政策趋严。房企滞留了大量资金在项目公司层面,无法回到母公司层面。

深圳某大型房企一高管向证券时报记者表示:“现在来钱的主要渠道除了销售就是变卖资产,但大部分销售回款的钱都在监管账户里,能够使用的比例很小,可能不到20%。集团很难从项目上拿到钱,导致集团流动性困难。”

根据克而瑞统计的71家重点上市房企的财务情况来看,今年上半年重点样本上市房企的现金持有量较期初出现15%的下滑,且限制性现金规模占比仍有增加趋势。与此同时,总有息债略有下滑,但短期有息负债上升1.39%。在此背景下,非受限现金短债比下降至1.1,如果剔除预售监管资金,该比值将更低,短期安全边界引发忧虑。

另一关键性指标同样反映了当前房企流动性吃紧——融资性净现金流。

受行业降杠杆趋势影响,地产企业融资规模不断下降,融资性现金流净流入从2017年、2018年的约7000亿元,降低至2019年~2020年上半年约3400亿元,下滑幅度达到51%。2021年下半年开始,企业融资受限程度加大,下半年融资性现金流净流出3978亿元,最终使得2021年融资性现金流净流出1893亿元。2022年上半年,房企融资性现金流净额再度净流出,达到1439亿元,若港股房企全部披露半年报,这一数据还将上升。

销售下滑与融资净流出共同拖累房地产行业,部分房企流动性陷入困境,导致信用风险事件接连发生。

债务违约多发 美元债尤甚

2021年,地产债违约金额达到735亿元,涉及债券67只,违约规模达到近年峰值。2022年至今,房地产行业信用面仍未得以明显改善。

证券时报记者统计发现,以违约、展期日计算,截至9月21日,一共有168只地产债违约或者展期,其中发生实质违约的有97只,违约债券规模达到563.24亿元,债券展期有71只,债券展期规模1267.1亿元。

债券投资人杨颜告诉记者:“就当下来说,债券展期实际也是违约。比如我自己购买的禹州地产美元债,本来今年3月份就到期了,但一直未兑付,开发商跟我们谈展期,但因为没有谈拢,所以一直拖着。目前市场上地产债券展期说到底就是没钱还了。”

如果算上展期规模,今年地产债违约规模实际上已经达到1830亿元,创历史新高。该等债券涉及发行发债主体54家,全部为民营企业,涵盖了除万科、碧桂园以外的大部分知名房企,比如融创、正荣地产、中梁控股、佳兆业、富力地产、世茂集团、花样年、禹州等。

值得一提的是,发生实质性违约的97只地产债中,有65只为美元债,占比67%,违约规模310.3亿元,占比55%。

中指研究院数据显示,今年下半年房企尚在存续期的债券余额为4920.7亿元,其中海外债占比35.4%;截至9月21日,一年内到期债券余额为9723.7亿元,其中海外债占比38%。

行业内掀起了违约浪潮,引起了固定收益投资者的不安。“一个接一个,手上持有的所有美元地产债全部逾期,我们目前不再关心收益率,而是紧盯公司如何兑付。”另一持有地产美元债的投资人郑琼说。

受个体信用风险事件影响,中资美元债二级市场也持续下行。Wind数据显示,目前有近百只地产美元债价格在10美元以下,阳光集团有一只债券甚至报价0.763美元,而债券发行票面价格是100美元/张,票面价格已经下跌99%。这意味着投资人认为公司并没有能力兑付,于是公开在二级市场用脚投票。

截至9月21日,亚洲中资美元债券指数(Markit·iBoxx)最新报170.02,亚洲中资美元房地产投资级别债券指数报187.97,亚洲中资美元房地产高收益债券指数报135.76,均处于历史相对低位,且在此前的8月中旬创下最低。

地产美元债二级市场的大幅震荡,意味着房企再融资面临考验,行业信用风险再一次暴露。美元债违约,带来的影响不容小觑,杨华说,“在公开市场违约的话,会直接导致企业无法再从资本市场公开融资,从而使企业资金面进一步恶化,而且也会影响其他房企的发债和融资成本。”

发债虽受阻 已有改善迹象

“我们今年3月份下发通知,要求不允许买地产债,无论国企还是民企地产债都不允许买。之前地产债加起来有20多亿元,目前存量地产债大概4亿~5亿元左右,在3月份之前就已经砍掉了不少。现在看来,当时卖的这个决定还是正确的。”杨华称。

据杨华介绍,目前大部分券商都有或明或暗的规定,即不允许购买民营地产债,有些只允许购买央企或者国企地产债。

即便能发债,发行人和中介机构在实际操作过程中也小心翼翼,甚是谨慎。杨华告诉记者:“此前帮某地产公司发行超短融券,发行方案中我们作为主承销商,对债券申购不足、缴款不足、发行人违约、推迟发行等情况都作出了相关承诺和退出安排,附加条件非常多。”

在过去10年融资环境较为宽松的背景下,美元债成为房企融资的主渠道之一,但当下房地产境外债融资功能大幅缩水。

Wind数据显示,自2022年年初至9月22日,内地房企境外债发行规模为171亿美元,而去年同期境外债发行规模达到434亿美元,今年同比下降60.6%。与此同时,房企“借新还旧”已经越来越难,美元债净融资额连续12个月为负,净融资额为-420亿美元,说明目前房企所发行的新债尚不足以还旧债。

此外,根据中指研究院数据显示,2022年上半年,房地产业非银类融资规模下滑至4825.6亿元,同比大幅下降56.5%。其中,信用债同比下降24.2%,信托下降79.6%,ABS下降41.1%。

综上所述,房企已经陷入“销售下行-资金趋紧-融资受阻-购房者预期减弱-销售进一步下行”的负循环中。

为防止情况继续恶化,国家最新公布的支持措施包括“保交楼”2000亿元专项纾困基金。

在此前的8月,中国银行(3.06 -1.29%,诊股)间市场交易商协会召集多家民营房企举行座谈会,探讨通过中债增信公司支持房企发债融资。

作为首批参会的企业,碧桂园、龙湖、美的置业、新城控股(18.12 -3.21%,诊股)、旭辉5家房企已于近期完成了发债融资工作,票面利率在3.2%~3.33%之间,发行规模10亿~15亿元,且中债增提供“全额无条件不可撤销连带责任担保”。

克而瑞地产研究院房玲表示,“全额无条件不可撤销连带责任担保”,可视为是对债权人权益保障力度最强的担保措施,此举旨在改善房企的融资环境。

有消息称,对于参加第二次座谈会的房企,包括中南建设(2.38 -4.42%,诊股)、金科、宝龙、世茂集团、富力等多家民营房地产企业,已开始筹备增信发债事宜。

不仅如此,依然有不少房企还在积极进行负债管理,拒绝“躺平”,寄希望能熬过艰难时刻。

债务重组 积极自救

站在高筑的债台之上,房企化债之路注定漫长。尤其是应对到期美元债,截至9月30日,到期美元债规模达到521.7亿美元(约人民币3692亿元)。

据杨颜称,企业只要向投资者展示坚决的偿付意愿以及兑付方案,让投资人看到企业并非资不抵债,未来随着政策的回暖还有走出困境的可能,一般投资人都愿意坐下来好好谈。

根据标普全球评级研究报告统计,2018年至2022年8月,违约中资房企境内外债券风险处置的通常方法是置换(交换要约)和展期。已处置境外违约债券中置换占近79%,而已处置境内违约债券中展期占72%。

据证券时报记者统计,今年以来一共有47家上市房企发布了204份关于债券展期/置换公告,地产债市一片“展期”之声。截至9月21日,地产债已展期规模达到1267亿元,创历史新高。

比如富力在8月份一次性打包了总额近50亿美元的10只美元债整体展期,展期3~4年不等。文件里面,写满了关于修改利率、增加有关指定资产处置、修改“违约事件”条款等条件。

9月13日,合景泰富公告称,2022年9月两笔合计9亿美元债的置换已获本金总额约93%的投资人通过,2023年9月一笔7亿美元债的置换获本金总额约91%的投资人通过。对于其余2024年至2027年到期的6笔美元债券,开展同意征求,通过修改部分投资者保护条款以豁免与交换债券的交叉违约,或延长现有债券到期日,同意征求也获得通过。

而看似简单的公告,背后是激烈的博弈,多方拉锯。据记者获悉,合景泰富还有不到8%的债券持有人不同意置换方案,而公司还在跟这部分债权人进行沟通,希望寻求妥善解决方案。

“其实给我们的选择没有太多,因为购买地产债本身就没抵押物,所以一旦地产商违约对于我们来说没有太多的抓手,谈判的空间不大,要么同意展期,要么就直接让企业违约。只要公司没有资不抵债或者破产清算,这钱总是要还的,时间长短问题。当然购买了美元债的,还可以向香港高等法院呈请清盘,这类事件恒大、融创、花样年都经历过,但呈请清盘成功的概率很小,不过是债权人发泄不满的一种方式。”持有美元债的投资人郑琼说。

几乎所有违约的民营房企都在着手进行债务重整。德勤全球应急计划及破产服务领导人黎嘉恩为积极化债求生的房企提供了自救建议。

一是股权重组。引入国企、央企战略投资者/财务投资者,并平衡投资者、原股东、债权人、中小股东的利益,评估集团整体流动性、投资价值,为利益的再平衡提供定价依据,并评估投资退出的路径与安全性,且在指定重组方案时,充分考虑如何通过资源配置进行相关方的利益再平衡,这是重组成功的关键。

二是债务重组。梳理境外控股公司、境内控股公司、境内项目公司3个层级的债务风险,并对每个层级的债务进行分层分析。针对各架构层级的分层债务,考虑相应的债务重组方案,包括具体的债务重组条件、债务重组周期、偿债资金需求、偿债资源、针对个别债权人激烈措施的应对方案、可能的再融资方案等。债务重组成功的关键是公平对待债权人,并获取主要债权人的支持,通过争取主要债权人的支持,提高重组协商的效率。

三是资产/业务重组。梳理核心和非核心资产,并分析在持续经营和清算情景下的价值,从而相应考虑保留资源、处置资源、引入第三方盘活资源、隔离风险等具体重组方式。在实施资产/业务重组的过程中,应关注涉及保交楼的资产/业务的稳定经营,以及保交楼资金的来源、该等资金进入路径和退出的安全性、资金监控方案。

除了积极推进债务重组,目前房企还引入CDS(信用违约掉期)或CRMW(信用风险缓释凭证)在内的信用保护工具。

房企前三个月销售额普降三成

近日,上市房企密集发布2020年一季度销售数据。从一季度整体销售业绩看,房企合同销售金额同比降幅普遍在30%左右,部分房企“以价换量”,一季度销售不降反增。

销量普降三成

4月8日晚,新城控股发布3月销售简报。3月份,公司实现合同销售金额约142.58亿元,销售面积约136.68万平方米。前3个月,公司累计实现合同销售金额约309.81亿元,同比下降33.68%,累计实现销售面积约285.82万平方米,同比下降31.17%。

仅少数房企一季度销售出现增长态势。首开股份4月8日晚披露的销售简报显示,1-3月,公司共实现签约面积42.82万平方米,同比增加2.83%;签约金额125.91亿元,同比增加22.57%。

以中国恒大为代表的少数房企报告期内“以价换量”,一季度业绩出现大幅增长。1-3月,集团物业累计合约销售金额约达1473.7亿元,同比增长23.2%;累计合约销售面积约1658.2万平方米,同比增长约50.4%。3月份,合约销售金额约为620.8亿元,同比增长约13.1%;合约销售面积约694.5万平方米,同比增长35.5%。

针对已发布销售数据的房企情况,某地产首席分析师张大伟表示,受疫情影响,商品房销售市场整体惨淡,特别是2月份基本处于停顿状态,3月份大部分城市也只恢复了6成,但房企的一季度数据整体并不算太差,多数房企一季度下滑幅度也只在20%至30%。需要注意的是,当下的网签数据里有一部分是开发商将春节前的合同签约转向网签程序的体现,并非市场真实情况反映。相当部分企业用重新定义成交的办法获得了一些签约,预计后续这些签约有可能面临退房。

从全年销售目标进度看,多数房企一季度销售占比较小。以中国金茂为例,前3个月,公司累计取得签约销售金额共计260.55亿元,签约销售建筑面积约156.66万平方米。而其首席执行官李从瑞此前表示,“金茂的现有土地货值准备非常充足,能够充分满足2020年2000亿元、2021年2500亿元的签约销售额目标的顺利实现。”按此计算,2020年一季度,中国金茂仅完成年度销售目标约13%。

拿地数量锐减

克尔瑞研究中心数据显示,3月份,全国300城经营性土地共成交1513幅,同比减少37.6%;成交建筑面积8664万平方米,同比减少42.4%;成交金额2070亿元,环比减少36.23%。

多数开发商3月份拿地态度趋于谨慎。有的开发商称3月份一宗地也没有拿,其中不乏排名靠前的龙头房企。

以中国海外发展为例,公司近日披露了一季度物业销售和土地收购情况。2020年前3个月,公司累计合约物业销售金额约为597.16亿元,同比下降11.7%;累计已售楼面面积约为330.58万平方米,同比下降10.6%。3月份,公司共实现合约物业销售为267.74亿元,同比增加7%;相应已售楼面面积约为149.61万平方米,同比增长11.8%。前3个月,公司共收购土地累计应占楼面面积约48.72万平方米,累计应付的土地出让金约90.29亿元。其中,3月份公司无新增土地。

值得注意的是,不少房企拿地谨慎的态度是从3月份才开始的,1月、2月拿地数量一直处于高位。

对于此现象,多位房企内部人士对中国证券报记者表示,房企拿地是前期规划好的动作。很多房企1月、2月拿地处于高位,主要是执行前期拿地计划,从结果看并没有受到疫情影响。而房企3月份的拿地计划,是在疫情期间制定的。由于疫情期间销售出现断崖式下跌,房企现金流和回款情况不及预期,因此不少房企缩减了3月份的拿地计划。最后结果就是,虽然疫情有所缓和,但房企拿地情况不及预期。

频现大额融资

销售不及预期,不少房企为了偿还前期债务及补充流动资金,近期融资数量依然高企。克而瑞研究中心统计数据显示,2020年一季度,95家典型房企境内外债券发行融资总额2746.96亿元,达到2019年全年的36%。

单笔在百亿元级别的融资频现。4月7日,深交所披露显示,广州富力地产股份有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券项目状态更新为“已反馈”。债券类别为小公募,债券规模不超过100亿元(含100亿元),采用分期发行的方式,其中首期发行规模不超过50亿元(含50亿元)。富力地产表示,募集资金扣除发行费用后,拟全部用于偿还公司已发行公司债券的到期及回售部分。

张大伟指出,随着房企的销售放缓,资金压力加大,房企最近纷纷增加一切融资手段,尽量大额度融资。海外资本市场的动荡,基本封死了内地房地产企业海外融资的可能性,预计对于部分房企非常重要的海外融资将在未来一段时间接近归零,少数融资也可能面临高价的可能性。不过,最近境内融资明显放开,4月首周房企公开发行的内地融资超过200亿元,且呈现利率降低、数量增加的趋势。

金茂酒店遭遇疫情后,其入住率如何?

金茂酒店及金茂(中国)酒店投资管理有限公司是一家初始专注于中国酒店行业的固定单一投资信托。拥有多元化的收入来源和商用业务组合,它的收入主要来自酒店经营及商用地方租赁。酒店经营收入产生自酒店客房、餐饮业务及配套服务。配套服务收入主要包括客房收入及餐饮业务收入以外的收入,如洗衣房、电话收费、水疗、酒店汽车服务或其他服务收入。它有八家酒店及一个综合用途开发物业金茂大厦,所有物业均位于中国一线城市或旅游热点的黄金及优越地段。可以说是名副其实的”豪门酒店“。然而如此有实力的酒店,在面对疫情时,也有些力不从心。

今年上半年,旗下的酒店入住率均没超过五成,公司营业收入减少一半,净利润亏损近1.6亿元(人民币)。根据金茂酒店发布的数据来看,集团在酒店经营上的收入为3.36亿元,占比55%,同比下降62%;物业租赁收入1.93亿元,占比32%,同比下降17%;其他收入0.82亿元,占比13%,同比下降22%。

不同地区的下降有所不同,在入住率方面,北京区域同比跌幅最大,具体为76.4%;在平均房价方面,上海区域跌26.7%,为928元,是四个区域中跌幅最大的;在每间房的收益方面,北京区从2019年上半年的924,跌至2020年上半年的193,跌幅为79.1%。也是受新冠疫情在北京二次复发的影响,北京区的酒店各项数据比其他区下跌更为明显。

受疫情的影响,境外旅游也受到限制。但随着国内疫情的控制,下半年的入住率应有所回升。

百强房企前8月销售额降了46%,仅10家销售超千亿,数据能说明什么呢?

这个数据能够说明现阶段房地产行业确实遭遇了困境,也说明消费者的购房意愿确实降低了。

百强房企前8月销售额降了46%,仅10家销售超千亿。

根据相关机构发布的数据显示,中国百强房企销售额均值为477.6亿,同比下降幅度高达46.2%。据另外一家研究中心统计,从累计数据来看截至8月底,销售额超千亿元的房企只有10家,和去年相比较减少了14家,而超百亿房企也较去年同期减少48家,只有96家。同时百强房企实现单月销售操盘金额5190.1亿元,环比上月基本持平,但同比降幅达32.9%。

多家大型房企在年内中期业绩披露中发布盈利预警,部分房企上半年录得净利润亏损。从总体局势而言,房地产企业各项利润指标均已降低至历史较低水平。

这些数据能说明什么?

房地产遇冷已经成为现实状况。

普通人虽然总能从各类报道中看到相关部门对于房地产市场调控政策,但大家对于身边的房地产市场其实并没有太多关注,而从这些数据当中,我们其实能够清晰看到国内房地产市场确实已经遭遇瓶颈,遇冷已经成为现实状况,而不再是杞人忧天。

消费者购房意愿明显降低。

从房地产企业大幅下降的销售数据当中,我们能够明显看出购房者的购房意愿越发低迷。出于各类因素影响大家都已经不愿意买房,或者说是持观望态度,不想轻易下场。

消费者收入下滑,对购房更加理性。

购房意愿的降低,从侧面上能够反映出消费者收入的下滑状况。当消费者手中没有太多资金可用时,大家自然而然会对投资或购房变得更加保守。在这种状况之下,购房者变得更加理性,尤其是在房地产价格未来不确定性的情况下,越来越多有购房需求的人开始等待。

消费者对房地产市场的信心不足。

房地产市场一步步发展到现在,各类出现的问题已经严重消耗了消费者的信心,现阶段消费者对房地产市场已经严重信心不足。除非真实不可避免的刚需,大家越来越不愿意买房了。

在现实生活当中,房地产市场面临的困境说到底也是由于消费者信心严重不足导致的。但现阶段各类政策往往都很难提升消费者对房地产市场的信心,以至于房地产市场始终难以回暖。未来市场究竟会走向何方,让我们拭目以待。

关于中国金茂金茂10个月销售额1亿元同比下降和中国金茂业绩的介绍到此就结束了,不知道你从中找到你需要的信息了吗 ?如果你还想了解更多这方面的信息,记得收藏关注本站。