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金地10个月签约金额1亿元同比下降_金地集团最新消息

2022-11-25 38 adminn8
金地10个月签约金额1亿元同比下降_金地集团最新消息

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长沙金地峯范会烂尾吗

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2012年1月1日至2月19日新闻联播主要内容。(每天一条就够)急急急急急急急急急

好热年后合法化后恢复积分更好发挥后发 符合非货币化分房烦不烦很方便合法化符合本国和他好好过吧共和国反被警方特别提高冠军杯冠军给你发条共和国海关不让你不会改变结果更好发更好投入和提高任何刚好填补推进钢铁鸡腿肉钛股份那几个 谷歌你那天你感觉条具体内容交通部繁简通今天日本如果你人根据日本他就会弹吉他感觉特别过几天日内价格补贴价格钢铁集团好痛好痛痛好难个如同今天还不能尽快让他投入恐惧感农家课堂内即可投入和尽快投入黑客软件挺好看加热台空军航空集团黄金课题额头进口国和进口糖还款金额投入考古界狂热和客人脚后跟而艰苦搞活艰苦而国家课题人呢日渐恶化空间而航天科技洱海天及空惹啼痕困境儿童健康而合同而客厅和加热和他空惹啼痕日突然有人别人给他人一痛毅然投入同样刚刚回国后共和国国徽改革和规范各国纷纷换衣服通天帝国滚烫滚烫滚烫风风雨雨分广告画沟通管道规划kit!规划不够好不尴尬还敢不敢不如干脆与白宫高官高干宝贝地方法好几个胡椒粉户籍改革

政策促进房地产业健康发展 房企融资势头向好

12月6日,中共中央政治局会议明确,“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。”同日,中国人民银行宣布,将于12月15日降准0.5个百分点,释放长期资金约1.2万亿元。12月7日盘面上,A股房企和港股房企股价表现强势。

中国证券报记者注意到,随着近期相关部门释放积极信号,房地产行业合理的资金需求正得到满足。一方面房企通过各种方式融资,另一方面部分头部房企11月销售情况环比明显好转。业内人士表示,满足购房者的合理需求、促进市场平稳健康发展仍是当前的主要政策导向。

政策释放积极信号

光大证券房地产首席分析师何缅南表示,降准有利于房地产行业流动性进一步修复,开发贷与按揭贷料持续回暖,支持居民合理购房需求,支持“杠杆稳健”房企的合理资金需求,从而维护房地产市场健康发展和良性循环。

近期政策面逐渐回暖。上周,中国银保监会表示,现阶段要根据各地不同情况,重点满足首套房、改善性住房按揭需求,合理发放房地产开发贷款、并购贷款,加大保障性租赁住房支持力度,促进房地产行业和市场平稳健康发展。

中国人民银行表示,近期,境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态,一些中资房企开始回购境外债券,部分投资人也开始买入中资房企美元债券。

中信建投表示,近期有部分高信用房企新的债券融资申请得到受理,也进一步释放了积极信号。中国银行间市场交易商协会受理了碧桂园、龙湖集团和中国海外发展三家企业的中期票据注册申请。

业内人士表示,总的来看,满足购房人的合理需求、促进市场平稳健康发展仍是当前的主要政策导向。

房企积极融资

在房地产行业释放积极信号的背景下,房企正多途径寻求融资。12月7日,港股房企龙光集团、世茂集团双双公告配股融资。龙光集团公告披露,拟配售发行1.72亿股股份,每股发售价格为6.80港元,预计募资11.69亿港元。所得款项净额拟用于集团项目投资及作为集团一般营运资金。

世茂集团公告披露,拟配售发行1.45亿股股份,每股发行价格8.14港元,预计募资净额11.73亿港元。公告表示,配售事项及认购事项将加强集团财务状况,并为集团提供营运资金。

滨江集团12月6日公告披露,公司发行2021年度第四期短期融资券,实际发行金额为9亿元,发行利率为4.2%。

机构指出,11月以来,陆续有保利发展、招商蛇口、金地集团等房企已经启动中票发行,融资用途也有所扩展。Wind数据显示,11月,房企境内外债券发行规模473亿元,环比增长57%。其中,境内债发行规模456亿元,环比增长108%。银行间市场中期票据发行规模大幅提升,未来类似融资料愈来愈多。

市场逐渐趋稳

随着市场资金面逐渐缓解,11月,房地产销售市场、土地市场趋稳。尽管机构数据显示,11月,八成房企单月业绩同比降低;但环比来看,部分头部房企单月销售金额增速明显。

金地集团10月实现签约面积99.7万平方米,签约金额165.2亿元;11月实现签约面积80.3万平方米,签约金额174.3亿元。10月,万科A实现合同销售面积258.1万平方米,合同销售金额419.5亿元;11月实现合同销售面积253.8万平方米,合同销售金额431.5亿元。绿城中国自投项目10月实现合约销售额约209亿元,11月实现合约销售额约251亿元。前11个月,公司合计实现合约销售额约3190亿元,同比增长约38%。

银河证券数据显示,11月,百强房企销售额同比降幅收窄、环比回正,但城市销售分化明显。11月,30个监测城市新房销售面积同比增速为-20.08%,环比增速为14.19%。分一二三线城市来看,环比方面,增速分别为12.06%、25.35%、-1.13%。

土地市场也开始回暖。中国证券报记者注意到,上海第三轮集中土拍无一宗地块流拍,整体较第二轮有所改善。深圳第三批集中供地11宗地块全部成交,7宗地块底价成交,4宗地块触顶进入摇号环节,平均溢价率为4.7%。虽然较前两轮溢价率有所下滑,但无流拍地块,整体表现趋稳。

调控升级地产股走势疲弱 房企剑指管理要效益

日前,地产板块多只龙头股表现疲弱。截至7月8日上午收盘,万科A报23.87元/股,金地集团报10.54元/股,保利地产报11.97元/股,相比上周有所回调,但股价仍处于较低水平。就当前估值来看,A股132家房地产开发公司市盈率为12.69倍,位列申万一级28个行业板块倒数第三。国信证券新近研报指出,当前地产板块估值仅高于银行和建筑装饰板块;纵向来看,目前板块估值仍处于近10年较低水平。

为了稳定股价不少房企开启大规模回购股票行动,统计显示,2021年以来,已有包括华侨城A、美好置业、宋都股份、中国金茂、中国奥园等在内的超20家房企先后发布了股份回购或拟回购方案。同时,也有房地产相关上市公司发布了股东增持或股票回购计划,仅5月份就先后有九龙仓集团、美凯龙、建业地产、时代邻里等多家房地产相关上市公司发布了股东增持或股票回购计划。

盈利下滑拿地意愿降低

从房地产行业整体来看,平均毛利率从高点35%下滑至目前的23%,平均归母净利率从高点10%下滑至目前的4%,而且从近期拿地来看,部分房企甚至做好了1%-2%净利率的准备。

盈利能力下滑叠加资金链紧张,房企在拿地上渐趋于谨慎,2021年1-5月,房地产企业土地购置面积累计同比下降7.5%,当月同比下降31.6%。拿地金额方面也出现明显下滑,2021年1-5月拿地金额累计同比下降20.5%,当月同比下降0.3%。

另一方面销售端依然火热,据国家统计局数据,1-5月,商品房销售面积66383万平方米,同比增长36.3%;比2019年同期增长19.6%。商品房销售额70534亿元,增长52.4%;比2019年同期增长36.2%。销售端火热与拿地端乏力形成鲜明对比,表明房企销售高增长、资金来源充足,但仍不愿意加大力度拿地。

调控升级行业发展迎来变局

2021年上半年,各地政府落实城市主体责任,因城施策、综合施治,促进房地产市场平稳健康发展。湖州、西安、合肥、嘉兴、绍兴等24个城市相继升级调控,主要涉及升级“四限”、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房积分摇号等内容。上海更是上半年房地产调控的风向标,上半年连续7次加码调控。

更为重要的是,房地产贷款集中度管理制度出台,效果日渐显现。根据银保监会数据显示,截至4月末,银行业房地产贷款同比增长10.5%,增速创8年来新低,6家大型国有银行全部实现集中度下降。核心一、二线城市以及热点三、四线城市,纷纷出现房贷额度紧张、放款周期拉长现象。

信贷资金用途合规性审查趋严,谨防资金违规流入房地产市场。截至6月份,北京、上海和厦门自查发现违规流入房地产金额超25亿元。而重庆、内蒙古、广州、深圳等多地监管部门,就“过桥贷”、“赎楼贷”等业务约谈相关部门,监管对象扩展到非银行类金融机构。

受信贷收紧影响,2月开始,全国房贷利率止跌回升,并趋势性上移。5月份,全国首套房平均房贷利率5.33%,较2020年底上涨11BP,二套房贷款平均利率5.61%,较2020年底上涨8BP。

房企要向管理要效益

房企从告别土地红利、金融红利时代,进入管理红利时代,市场的转变倒逼着企业向管理要效益。

据不完全统计,从2020年1月份到7月份,TOP50房企中仅有10家房企进行了组织架构变革,但自8月份三道红线发布以来,有17家房企在组织架构上进行了调整和优化。

整体来看,房企组织变革主要围绕总部精简、区域优化、多元化业务条线调整三大主题;精简、聚焦、降本为房企变革的目的。

总部层面,万科地产、正荣地产、新城控股均沿着精简架构、扁平化管理的思路对组织架构进行了调整。

比如,近日万科将集团职能部门即“研究与开发专业工会”部门迁出深圳总部,与此同时总部员工减少30人,将近集团总部员工的五分之一;正荣地产将营销中心从总部剥离出来,单独成立营销公司;新城控股则是将总部相似职能部门进行合并,合并后成立四大新职能中心。

区域公司方面新增、裂变与合并并行,动态调整是当前行业变革主题。2020年8月,中梁控股宣布将原中梁地产南方区域集团升级为中梁粤港澳发展集团,2020年末,中梁控股相继成立长三角发展集团、京津冀发展集团。

2020年10月,碧桂园启动新一轮组织人事调整,将73个区域公司裂变成100个左右,祥生控股将苏宁皖区域调整为连宿、苏南、宣城、合肥4个事业部;华润置地将华南大区将拆分为深圳大区和华南大区。

整体来看,随着土地、金融和人口红利的逐步消失叠加宏观层面不断收紧,房地产行业进入低增长、低利润的长周期。行业销售利润下滑,提高人均效能、向经营管理要效益成为房企新的突破口,诸多房企开始从“粗放经营”走向“精细化管理”。司马岩

流动性环境现改善迹象 房企集体实施债务重组

地产行业依然身处寒意之中。

从房企披露的2022年半年报数据来看,营收净利呈现正增长的企业屈指可数,盈利大幅下挫成了行业常态。证券时报记者统计数据显示,已发布半年报的194家A股与港股房企中,净利润同比下滑的达141家,占比73%。另还有恒大、融创等19家房企的财报迟迟未发布。

从销售端来看,今年前8个月绝大部分房企合同销售金额和面积都出现大幅下降。恒大1~6月合同销售额下滑97%,世茂、融创、禹州集团等1~8月下滑幅度均在60%以上,万科、碧桂园、金地集团(11.23 1.72%,诊股)等1~8月同比下滑在30%左右。

资金回笼不理想加上融资环境趋紧,导致房地产行业信用风险攀升,包括“理财产品”兑付危机、债券展期、延期支付利息、实质性违约等若干形式。截至9月19日,地产债包含展期在内的债券余额违约规模达到1340亿元,涉及30家发债主体。

某券商风险管理部经理杨华(化名)向证券时报记者表示:“现在地产债基本发不出,我们公司今年3月份就明确规定不允许买地产债,无论是央企、国企还是民企地产债都不能买。并且还将之前持有的部分地产债全都出手。”

房企正陷入“销售下行-资金趋紧-融资受阻-购房者预期减弱-销售进一步下行”的负循环中。

为打破负循环,改善信用,面对压顶债务,多数房企想尽办法化债,一方面加大销售去化、处置资产积极回笼资金;另一方面通过提前与债权人沟通商议展期,避免触发交叉违约条款,以时间换资金周转的空间。此外还有引入国企央企等战投增信措施,获得资金支持。

房企流动性困境

商品房销售额是反映房地产市场全行业流动性强弱的关键指标。

9月16日,国家统计局公布2022年1~8月房地产行业数据,单8月全国共完成商品房销售面积9712万平方米及销售金额1.01万亿元,同比分别下降23%和20%。全国商品房销售表现仍处于历史较低水平。

从销售回款(个人按揭款 定金及预付款)来看,2022年前8月销售回款为4.9万亿元,同比下降32.5%;单8月销售回款为6218亿元,同比下降23.6%。

销售数据体现在具体房企上更为直观。证券时报记者统计20家知名房企1~8月份的销售数据显示,20家房企合同销售额合计2.04万亿元,占前8月全行业的41.6%。销售金额最高的为保利发展(17.69 0.80%,诊股),达到2817亿元,同比减少24.72%;其次是万科,销售金额为2799亿元,同比下降36.8%。销售签约金额同比大幅减少60%以上的,包括恒大、世贸股份、融创、禹州集团、富力地产在内的6家房企;销售签约金额同比下滑30%~55%的有10家,包含万科、中国金茂、华侨城A(4.84 -2.42%,诊股)等龙头房企。

销售不畅直接影响房企半年报数据。从已发布的2022年半年报来看,营收同比下滑的房企数量占比达到60%,净利润同比下滑的占比达73%。亏损几乎成为行业常态。

其中,富力地产今年上半年归母净利润亏损达69.2亿元,其次为建业地产亏损达到56亿元。亏损规模同样惊人的蓝光发展(1.35 -2.88%,诊股),在继2021年亏损超百亿之后,今年上半年再度亏损近50亿元。与此同时,泰禾、阳光城(2.03 -3.79%,诊股)、荣盛发展(2.45 -4.67%,诊股)归母净利润同样亏损在20亿~40亿元。

一边是房企大面积亏损,一边是随着预售资金监管政策趋严。房企滞留了大量资金在项目公司层面,无法回到母公司层面。

深圳某大型房企一高管向证券时报记者表示:“现在来钱的主要渠道除了销售就是变卖资产,但大部分销售回款的钱都在监管账户里,能够使用的比例很小,可能不到20%。集团很难从项目上拿到钱,导致集团流动性困难。”

根据克而瑞统计的71家重点上市房企的财务情况来看,今年上半年重点样本上市房企的现金持有量较期初出现15%的下滑,且限制性现金规模占比仍有增加趋势。与此同时,总有息债略有下滑,但短期有息负债上升1.39%。在此背景下,非受限现金短债比下降至1.1,如果剔除预售监管资金,该比值将更低,短期安全边界引发忧虑。

另一关键性指标同样反映了当前房企流动性吃紧——融资性净现金流。

受行业降杠杆趋势影响,地产企业融资规模不断下降,融资性现金流净流入从2017年、2018年的约7000亿元,降低至2019年~2020年上半年约3400亿元,下滑幅度达到51%。2021年下半年开始,企业融资受限程度加大,下半年融资性现金流净流出3978亿元,最终使得2021年融资性现金流净流出1893亿元。2022年上半年,房企融资性现金流净额再度净流出,达到1439亿元,若港股房企全部披露半年报,这一数据还将上升。

销售下滑与融资净流出共同拖累房地产行业,部分房企流动性陷入困境,导致信用风险事件接连发生。

债务违约多发 美元债尤甚

2021年,地产债违约金额达到735亿元,涉及债券67只,违约规模达到近年峰值。2022年至今,房地产行业信用面仍未得以明显改善。

证券时报记者统计发现,以违约、展期日计算,截至9月21日,一共有168只地产债违约或者展期,其中发生实质违约的有97只,违约债券规模达到563.24亿元,债券展期有71只,债券展期规模1267.1亿元。

债券投资人杨颜告诉记者:“就当下来说,债券展期实际也是违约。比如我自己购买的禹州地产美元债,本来今年3月份就到期了,但一直未兑付,开发商跟我们谈展期,但因为没有谈拢,所以一直拖着。目前市场上地产债券展期说到底就是没钱还了。”

如果算上展期规模,今年地产债违约规模实际上已经达到1830亿元,创历史新高。该等债券涉及发行发债主体54家,全部为民营企业,涵盖了除万科、碧桂园以外的大部分知名房企,比如融创、正荣地产、中梁控股、佳兆业、富力地产、世茂集团、花样年、禹州等。

值得一提的是,发生实质性违约的97只地产债中,有65只为美元债,占比67%,违约规模310.3亿元,占比55%。

中指研究院数据显示,今年下半年房企尚在存续期的债券余额为4920.7亿元,其中海外债占比35.4%;截至9月21日,一年内到期债券余额为9723.7亿元,其中海外债占比38%。

行业内掀起了违约浪潮,引起了固定收益投资者的不安。“一个接一个,手上持有的所有美元地产债全部逾期,我们目前不再关心收益率,而是紧盯公司如何兑付。”另一持有地产美元债的投资人郑琼说。

受个体信用风险事件影响,中资美元债二级市场也持续下行。Wind数据显示,目前有近百只地产美元债价格在10美元以下,阳光集团有一只债券甚至报价0.763美元,而债券发行票面价格是100美元/张,票面价格已经下跌99%。这意味着投资人认为公司并没有能力兑付,于是公开在二级市场用脚投票。

截至9月21日,亚洲中资美元债券指数(Markit·iBoxx)最新报170.02,亚洲中资美元房地产投资级别债券指数报187.97,亚洲中资美元房地产高收益债券指数报135.76,均处于历史相对低位,且在此前的8月中旬创下最低。

地产美元债二级市场的大幅震荡,意味着房企再融资面临考验,行业信用风险再一次暴露。美元债违约,带来的影响不容小觑,杨华说,“在公开市场违约的话,会直接导致企业无法再从资本市场公开融资,从而使企业资金面进一步恶化,而且也会影响其他房企的发债和融资成本。”

发债虽受阻 已有改善迹象

“我们今年3月份下发通知,要求不允许买地产债,无论国企还是民企地产债都不允许买。之前地产债加起来有20多亿元,目前存量地产债大概4亿~5亿元左右,在3月份之前就已经砍掉了不少。现在看来,当时卖的这个决定还是正确的。”杨华称。

据杨华介绍,目前大部分券商都有或明或暗的规定,即不允许购买民营地产债,有些只允许购买央企或者国企地产债。

即便能发债,发行人和中介机构在实际操作过程中也小心翼翼,甚是谨慎。杨华告诉记者:“此前帮某地产公司发行超短融券,发行方案中我们作为主承销商,对债券申购不足、缴款不足、发行人违约、推迟发行等情况都作出了相关承诺和退出安排,附加条件非常多。”

在过去10年融资环境较为宽松的背景下,美元债成为房企融资的主渠道之一,但当下房地产境外债融资功能大幅缩水。

Wind数据显示,自2022年年初至9月22日,内地房企境外债发行规模为171亿美元,而去年同期境外债发行规模达到434亿美元,今年同比下降60.6%。与此同时,房企“借新还旧”已经越来越难,美元债净融资额连续12个月为负,净融资额为-420亿美元,说明目前房企所发行的新债尚不足以还旧债。

此外,根据中指研究院数据显示,2022年上半年,房地产业非银类融资规模下滑至4825.6亿元,同比大幅下降56.5%。其中,信用债同比下降24.2%,信托下降79.6%,ABS下降41.1%。

综上所述,房企已经陷入“销售下行-资金趋紧-融资受阻-购房者预期减弱-销售进一步下行”的负循环中。

为防止情况继续恶化,国家最新公布的支持措施包括“保交楼”2000亿元专项纾困基金。

在此前的8月,中国银行(3.06 -1.29%,诊股)间市场交易商协会召集多家民营房企举行座谈会,探讨通过中债增信公司支持房企发债融资。

作为首批参会的企业,碧桂园、龙湖、美的置业、新城控股(18.12 -3.21%,诊股)、旭辉5家房企已于近期完成了发债融资工作,票面利率在3.2%~3.33%之间,发行规模10亿~15亿元,且中债增提供“全额无条件不可撤销连带责任担保”。

克而瑞地产研究院房玲表示,“全额无条件不可撤销连带责任担保”,可视为是对债权人权益保障力度最强的担保措施,此举旨在改善房企的融资环境。

有消息称,对于参加第二次座谈会的房企,包括中南建设(2.38 -4.42%,诊股)、金科、宝龙、世茂集团、富力等多家民营房地产企业,已开始筹备增信发债事宜。

不仅如此,依然有不少房企还在积极进行负债管理,拒绝“躺平”,寄希望能熬过艰难时刻。

债务重组 积极自救

站在高筑的债台之上,房企化债之路注定漫长。尤其是应对到期美元债,截至9月30日,到期美元债规模达到521.7亿美元(约人民币3692亿元)。

据杨颜称,企业只要向投资者展示坚决的偿付意愿以及兑付方案,让投资人看到企业并非资不抵债,未来随着政策的回暖还有走出困境的可能,一般投资人都愿意坐下来好好谈。

根据标普全球评级研究报告统计,2018年至2022年8月,违约中资房企境内外债券风险处置的通常方法是置换(交换要约)和展期。已处置境外违约债券中置换占近79%,而已处置境内违约债券中展期占72%。

据证券时报记者统计,今年以来一共有47家上市房企发布了204份关于债券展期/置换公告,地产债市一片“展期”之声。截至9月21日,地产债已展期规模达到1267亿元,创历史新高。

比如富力在8月份一次性打包了总额近50亿美元的10只美元债整体展期,展期3~4年不等。文件里面,写满了关于修改利率、增加有关指定资产处置、修改“违约事件”条款等条件。

9月13日,合景泰富公告称,2022年9月两笔合计9亿美元债的置换已获本金总额约93%的投资人通过,2023年9月一笔7亿美元债的置换获本金总额约91%的投资人通过。对于其余2024年至2027年到期的6笔美元债券,开展同意征求,通过修改部分投资者保护条款以豁免与交换债券的交叉违约,或延长现有债券到期日,同意征求也获得通过。

而看似简单的公告,背后是激烈的博弈,多方拉锯。据记者获悉,合景泰富还有不到8%的债券持有人不同意置换方案,而公司还在跟这部分债权人进行沟通,希望寻求妥善解决方案。

“其实给我们的选择没有太多,因为购买地产债本身就没抵押物,所以一旦地产商违约对于我们来说没有太多的抓手,谈判的空间不大,要么同意展期,要么就直接让企业违约。只要公司没有资不抵债或者破产清算,这钱总是要还的,时间长短问题。当然购买了美元债的,还可以向香港高等法院呈请清盘,这类事件恒大、融创、花样年都经历过,但呈请清盘成功的概率很小,不过是债权人发泄不满的一种方式。”持有美元债的投资人郑琼说。

几乎所有违约的民营房企都在着手进行债务重整。德勤全球应急计划及破产服务领导人黎嘉恩为积极化债求生的房企提供了自救建议。

一是股权重组。引入国企、央企战略投资者/财务投资者,并平衡投资者、原股东、债权人、中小股东的利益,评估集团整体流动性、投资价值,为利益的再平衡提供定价依据,并评估投资退出的路径与安全性,且在指定重组方案时,充分考虑如何通过资源配置进行相关方的利益再平衡,这是重组成功的关键。

二是债务重组。梳理境外控股公司、境内控股公司、境内项目公司3个层级的债务风险,并对每个层级的债务进行分层分析。针对各架构层级的分层债务,考虑相应的债务重组方案,包括具体的债务重组条件、债务重组周期、偿债资金需求、偿债资源、针对个别债权人激烈措施的应对方案、可能的再融资方案等。债务重组成功的关键是公平对待债权人,并获取主要债权人的支持,通过争取主要债权人的支持,提高重组协商的效率。

三是资产/业务重组。梳理核心和非核心资产,并分析在持续经营和清算情景下的价值,从而相应考虑保留资源、处置资源、引入第三方盘活资源、隔离风险等具体重组方式。在实施资产/业务重组的过程中,应关注涉及保交楼的资产/业务的稳定经营,以及保交楼资金的来源、该等资金进入路径和退出的安全性、资金监控方案。

除了积极推进债务重组,目前房企还引入CDS(信用违约掉期)或CRMW(信用风险缓释凭证)在内的信用保护工具。

金地天府城商业还修吗

不修了。金地天府城(商住楼)位于高新区南延线板块,是由成都中奥华实业有限公司开发建成,截止2022年11月11日,金地天府城商业不修了,已经竣工。金地天府城小区由成都中奥华实业有限公司于2015年建成建成。

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