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物流公募reits获批吸引增量资金推动优质项目发展,物流园reits

2023-01-18 10 adminn8
物流公募reits获批吸引增量资金推动优质项目发展,物流园reits

站点名称:物流公募reits获批吸引增量资金推动优质项目发展,物流园reits

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本篇文章给大家谈谈物流公募reits获批吸引增量资金推动优质项目发展,以及物流园reits对应的知识点,希望对各位有所帮助,不要忘了收藏本站喔。

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福建:鼓励申报REITs试点 最高奖励5000万元

观点网讯:1月27日,福建省发展和改革委员会、中国证券监督管理委员会福建监管局、福建省地方金融监督管理局发布《福建省促进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)发展的若干措施》。

《措施》提出,加大资产整合力度。各地要以同类集合互补、提升项目运营效益为目标,加大基础设施存量资产整合力度,加快形成符合基础设施REITs产品发行条件的资产,整体打包发行基础设施REITs产品。探索单个基础设施REITs项目资产由多个原始权益人共同持有的制度安排,按照试点项目申报条件加快培育、整合新项目,形成权属清晰、收益稳定的可上市优质资产。

《措施》明确,鼓励申报试点项目。项目申报工作对各种所有制企业、本地和外埠企业一视同仁、公平对待,鼓励各地充分调动市场主体积极性,积极申报试点项目。鼓励开展基础设施REITs试点的国有企业在内部纳入与基础设施REITs相关的考核评价要求。

此外,要做好项目前期工作,优化项目保障服务,强化财税支持政策,持本地企业发行基础设施REITs产品,并给予一定资金奖励。支持优质基础设施REITs项目积极参与“金融创新”项目评选。对运营期分红按照政策规定享受企业所得税优惠,对列入《公共基础设施项目企业所得税优惠目录》的项目可按照国家有关规定享受企业所得税减免优惠。

《措施》支持注册在本省的机构申请公募基金管理人资质并开展基础设施REITs业务,支持符合条件的在闽企业申请专项公募REITs基金管理人资质。大力吸引优质公募REITs基金管理人入驻,对在本省新设立或新迁入的持牌公募基金管理人,给予500万-5000万不等的一次性落户奖励。同时,自认定当年起5年内,各地可根据机构经营情况及对地方贡献度,给予一定经营贡献奖励。

REITs发展论坛系列(二):热议“公募REITs发展机遇”

12月12日, 由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心担任学术支持,北京基金小镇、中国REITs联盟、中国民生信托有限公司、《比较》杂志 联合举办的“中国(北京)2020国际REITs发展论坛”在北京举行。论坛采用了线上线下相结合的方式,来自REITs领域相关政府及监管部门、国际REITs行业组织、金融机构、原始权益人、投资者、专家学者等嘉宾齐聚一堂,共商REITs制度的发展完善以及行业机遇。本次论坛的主题为:“双循环格局下的公募REITs发展机遇”。

大会上现场的介绍请见REITs发展论坛系列(一):热议“公募REITs发展机遇”

作为下午的闭门研讨会主持,五道口金融学院不动产金融研究中心王娴主任首先代表论坛对不动产金融研究中心理事长、中国证监会前主席肖钢主席的光临指导表示欢迎。

五道口金融学院不动产金融研究中心王娴主任主持下午研讨会

近一段时间,随着公募基础设施REITs政策和试点的逐步推进,大家对REITs已经是耳熟能详。同时信托业务也在中国已经开展多年,有不少投资者买信托理财。REITs的全称是房地产投资信托基金,其中的T代表的就是信托(Trust)。下午第一场主题研讨,中国民生信托有限公司副总裁石俊鹏,围绕信托与REITs的关系和联系展开。

中国民生信托有限公司副总裁石俊鹏发表主题演讲

石俊鹏表示,从产品交易结构看,信托公司参与公募REITs可以扮演三个角色:首先是类通道角色;第二是资金安排的角色;第三是资产安排的角色。信托公司现阶段参与REITs存在瓶颈,从内部来看,主要是投资理念和专业管理能力的挑战;从外部看,REITs指引中虽提及信托公司可以作为专业机构投资者参与,但信托公司深度参与尚不具备制度预计,也缺少税收优惠等相关配套政策措施。所以信托公司还是要在展业中不断的创新,紧跟市场创新和发展的节奏,找到新的业务突破点。

越秀房地产基金董事会主席、执行董事、行政总裁林德良发表主题演讲

在香港上市已有15年的越秀房产基金,在资本运作、资产管理和面对监管等方面积累了心得,越秀房地产基金董事会主席、执行董事、行政总裁林德良向与会嘉宾逐条分析了内地版REITs和香港REITs的差别,以及在香港上市REITs的注意事项。他介绍,按照越秀房托基金的路演经验,投资者最看重的指标有三个:一是市值;二是BP;三是分派。即使在2020年上半年疫情期间,越秀房托基金的分派率依然在6.2%。对越秀房托基金来说,三位一体是其核心管理理念。也就是资产管理跟资金管理一体化,商业运营跟物业管理一体化,资产提升与资本提升一体化。

中金公司投资银行部执行总经理、REITs业务执行负责人汪诚发表主题演讲

随后,中金公司投资银行部执行总经理、REITs业务执行负责人汪诚表达了对“起步版”公募REITs的理解和建议。首先,公募REITs是用金融创新的举动服务国家的战略。其次,公募REITs是区别于债也区别于股的金融产品,可以服务于不同的行业主体,并不单纯是一个融资工具,而是一个战略的工具。第三,对整个市场来说,公募REITs丰富了投资品类。目前公募REITs的制度框架已基本具备,中金为公募REITs总结了四点要义:资产是基石、管理是核心、治理是保障、定价是关键。在此指引下,中金已经展开相关工作的尝试。

LLC CEO兼总裁陆兵视频参会

接下来,来自美国波士顿的REITs投资专家、美国证券交易委员会注册投资顾问、Vesta Investment Advisors,LLC CEO兼总裁陆兵通过视频,介绍了最近疫情期间,美国REITs市场各种物业类型REITs的市场表现,以及他对购物中心、数据中心、仓储物流等主要REITs业态的后期走势判断。

随后会议展开了圆桌论坛的讨论环节。

下午圆桌论坛1:王刚、张都兴、杨宇、谢常刚、袁怀中、毛跃晖(从左至右)

在下午第一场关于REITs管理人能力构建方面的圆桌讨论中,中国REITs联盟秘书长王刚在“扎根行业,管理创造价值”的主题下,与中国工商银行投资银行部副总经理张都兴、国寿资本投资公司董事总经理杨宇、中信建投证券结构化融资部负责人谢常刚、北京朗姿韩亚资产管理有限公司董事长袁怀中、高和资本市场部董事总经理毛跃晖,探讨了REITs管理人如何扎根行业,通过管理创造价值。

下午圆桌论坛2:朱培军、相楠、张潇、刘小平、邓海清(从左至右)

第二场圆桌论坛围绕公募REITs基金的价值投资和发现层面展开。中金公司研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管张宇与泰康资产董事总经理朱培军、光大理财董事总经理张潇、民生银行集团金融部投行部副总经理相楠、银华基金管理股份有限公司董事总经理刘小平、中航基金首席经济学家、五道口金融学院不动产中心特聘高级研究员邓海清进行了探讨,从REITs投资者视角出发,探讨了如何参与REITs投资、提升资产配置效能。

下午圆桌论坛3:王艺军、王艳丽、张秋敏、吴丹、刘永高、陈阳(从左至右)

第三场圆桌论坛围绕赋能提升,运营塑造价值展开。嘉实基金董事总经理王艺军、中交集团资本运营部副总经理王艳丽、北控金服(北京)投资控股有限公司副总经理张秋敏、复星国药CFO兼星唯基金总经理吴丹、长安财富资产管理有限公司资本市场部总经理刘永高、中银国际证券股份有限公司债务融资部总经理陈阳进行了探讨,从REITs资管方视角出发,探讨了如何提升不动产资管能力,赋能REITs价值增长。

下午圆桌论坛4:曹蒙、赵阳、朱宏宇(从左至右)

下午圆桌论坛4:陈迅、朴文一(从左至右)

第四场圆桌论坛围绕专业服务,保障规范发行角度展开。北京睿信投资管理有限公司投资总监曹蒙与长盛创富资产管理有限公司总经理赵阳、普华永道会计师事务所合伙人朱宏宇、世联评估集团副总经理陈迅、奋迅律师事务所合伙人朴文一进行了探讨。从服务机构视角出发,探讨了如何勤勉尽责,保证试点项目合规落地,实现投资价值。

中国证券监督管理委员会前主席、五道口金融学院不动产金融研究中心理事长肖钢 总结发言

精彩的圆桌讨论结束后,肖钢主席进行了总结发言。肖钢肯定了会议研讨集思广益,对助力基础设施公募REITs试点有很大帮助,同时从三方面内容进行了总结。

一是会议形成了共识。基础设施公募REITs是我国资本市场改革的重要的里程碑,具有非常重要的意义。二是会议提出了难点,需要在试点过程中,在实践中积累经验、不断完善。会议围绕难点问题各方讨论得很好。三是会议提出了很好的建议。站在原始权益人、投资人、中介机构、资产管理人等各方的角度,从不同的视角提出了建议。

肖钢认为会议收获很大,希望中国REITs联盟、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心后续进一步对这些有价值的建议加以深入的研究,并衷心希望以后有机会可以就某些专题再做一些深入的研究和探讨,以便为监管机构或政策制定者提供一些参考建议。

会后肖主席和部分嘉宾合影

下午研讨会结束后,肖钢主席和部分会议嘉宾合影留念,中国(北京)2020国际REITs发展论坛顺利落下帷幕。

中国REITs联盟期待下次大会与大家再次相聚,力争为大家呈现一场水平更高、更成功的大会,为推动中国REITs行业的蓬勃发展而不懈努力!

首批公募REITs试点产品最早或4月份出炉 万亿公募REITs市场再引关注

国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳近日表示,公募REITs首批试点产品近期将推出,并且首批试点不是一个产品,而是一批产品。此前,上交所就公募REITs筹备事宜召集基金公司和券商开会。万亿公募REITs市场再次引起关注。

首批公募REITs试点产品即将推出,相关细节尚待敲定

3月31日下午,在第三届结构化信用与资产证券化全球投资者年会的“租赁住房融资及证券化的作用”圆桌论坛环节,王步芳表示,公募REITs首批试点有望近期推出。王步芳介绍,证监会第一批试点城市包括北上广深以及雄安和海南等;底层资产方面,长租公寓、基础设施资产、公共服务设施资产、经营性物业以及证监会认可的其他资产等都为选项。

王步芳介绍,从开始探索到现在,公募REITs筹备工作已历经十多年。今年春节前后,证监会开始做安排,希望尽快把公募REITs试点推出来。3月份,相关人士在证监会、交易所做了很多沟通。不出意外的话,近期首批试点会出来。

同样在第三届结构化信用与资产证券化全球投资者年会上,中国证券投资基金业协会秘书长陈春艳谈及公募REITs的进展时表示,做资产证券化业务是为了服务实体经济,“只要有利于实体经济,有利于供给侧改革,我们一定会大力推进。”同时,在推进这些创新的过程中,监管层也会注意防范风险。

近期上交所也召集基金公司和券商开会,商议公募REITs的筹备事宜。接近交易所人士表示,公募REITs是上交所高度关注的产品创新。

种种迹象表明,公募REITs的筹备工作渐入成熟阶段。至于首批试点产品的具体出炉时间,目前尚无一致意见。部分人士认为,快的话,4月份首批试点产品就会出炉。

运行模式为公募基金+ABS

从接近交易所人士了解到,公募REITs采取公募基金+资产支持证券(ABS)运行模式,这是业内达成的共识,即产品的载体为公募基金,底层资产以ABS方式存在。专业人士表示,在目前的制度框架下,公募基金+ABS这一模式也是我国发展公募REITs的合理选择。

谈及近期上交所召集券商和基金公司召开的公募REITs相关会议,一位知情人士透露,机构接下来要开始寻找项目,不局限在房地产,但项目净收益水平需能满足潜在投资人的需求。“不鼓励产品设计上出现担保或者差额支付的形式,希望基金公司券商在向潜在投资者推广时强调公募REITs的权益类属性”。

一位券商资管资产证券化负责人这样解释采取公募基金+ABS运行模式的原因:“公募基金不能买楼,ABS不能公开发行,用公募+ABS便既可以公开发行,也可以做到投资于底层的包括房地产资产在内的物业资产。”

北大光华管理学院发布的REITs研究报告显示,公募基金+ABS这种模式能够充分应用现有公募基金和ABS市场的规则和成熟经验,可以尽快培育和发展REITs市场的管理能力,是适合市场现状的一个合理方案。不过业内人士表示,首批试点产品具体细节难言确定,例如产品的投资标的方面需要满足哪些条件等。(中国金融信息网)

30日,中金公司投行部资产证券化负责人、执行总经理秦波表示,对未来资产证券化市场蓬勃有序发展很有信心,公募REITs的出台万众瞩目,将有非常大的想象空间。

秦波是在“第三届中国结构信用与资产证券化全球投资者年会”上作出上述表述的,他认为过去几年,资产证券化产品围绕实体经济服务获得了长足发展。

“我们对未来市场蓬勃有序发展很有信心。”他说,一是服务居民消费的消费金融,以及服务企业融资需求的融资租赁等企业将持续通过资产证券化获得融资。二是供应链金融,其中应收账款证券化将持续帮助企业实现降杠杆的目标。供应链金融ABS将有效降低核心企业的上游融资成本,从而降低实体经济综合融资成本。三是通过REITs、收益权ABS等产品盘活固定资产,为基础设施建设提供建设资金。四是公募REITs的出台万众瞩目,有非常大的想象空间。

秦波认为,市场持续、健康发展和参与主体息息相关。一方面参与主体需要围绕企业的需求持续创新,应收账款、供应链金融、REITs等产品在过去几年里涌现,有效的服务了企业需求。二是需要风险把控,监管机构对产品以及市场情况都非常熟悉,也在有针对性的出台挂牌指南和信息批露指引对市场进行指导。三是投资人的种类日益丰富,境外机构也在密切关注这个市场。(上海证券报)

前瞻2019:公募REITs元年

随着去杠杆以及债券市场信用事件的不断发生,2018 年机构投资者的风险收益偏好整体下行,资管新规出台使得银行理财投资配置受到阶段性影响,叠加现阶段很多ABS 产品设计存在依赖发行主体的情况,过去一年多数机构投资者对于ABS 的关注点聚焦在发行主体资信方面,一定程度上偏离了ABS 重视基础资产的机理。尽管年末部分存量类REITs 底层资产的市场化成功处置,能够一定程度上提振市场信心,使投资者关注点重回优质物业资产上来,不过大部分ABS 产品真正实现脱离主体信用还任重道远,这需要投资机构和发行人的共同努力,也需要中介机构更能提升能力、勤勉尽责。

过去四年多的积累推动沪深交易所类REITs 产品成功覆盖国际REITs 市场主要基础物业类别,基本完成了在商业物业尽职调查、交易结构、并购安排等环节的知识储备,初步培育了REITs 的发行人与投资人市场。随着以金融监管部门为代表的政府机关积极推进公募REITs 规则进程、培育市场创新,我们有理由期待2019 年成为中国公募REITs 元年,推动中国商业不动产市场进入新时代!

存量时代:资产管理能力至上

“我相信中国房地产市场未来会往一个更成熟的方向去发展。”甘启善接受《中国房地产金融》采访时表示,很多房企逐渐从开发时代迈入存量时代、资产管理时代。

今年房企融资压力持续上升,银行、信托等融资渠道吃紧,导致房企开始对发债的需求陡增。过去三年火热的CMBS 市场,就是房企对资金强烈需求的一个体现。甘启善认为,CMBS 发行呈现较难发行的局面,公司评级AA 级及以下会比较难发行,对发行主体的要求更加趋向看重资产的现金流。

“资产现金流能不能保证未来三至五年存续期中,足够覆盖历史的支出。”甘启善指出,这对房企具有强约束,也要求房企具备资产管理能力。如果说CMBS是要求资产有一个稳定的现金流,那么未来真正推出REITs,则要求资产未来有一个比较看好的增长潜力,包括租金的价格、资产的价格。“这就要求资产管理人需要将资产真正的价值发掘出来,并通过改造、管理,重新提升资产价值。”甘启善说。

关于中国REITs 的发展,甘启善认为无论何时推出,在他看来比较看重投后管理,资产管理人有没有尽到提升资产价值的责任。

对于外资越来越多看好中国房地产市场,甘启善认为,去年外资并购中国资产的趋势还会延续,“所以你会看到市场上的外资基金还是很活跃,但其实市场上真正优质的资产,能够提供不错的投资回报,相对来讲还是比较缺乏,特别是可持续发展方面的资产相对来说比较少。”(中国房地产金融)

(云水长和)

北京出台“REITs 12条” 力促基础设施REITs产业在京高质量发展

为推动基础设施REITs产业在京高质量发展,打造全链条生态体系,北京市重磅发布《关于支持北京市基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)产业发展的若干措施》(以下简称《若干措施》),率先推出一批支持基础设施REITs产业发展的务实举措。

29日下午,市发展改革委联合五部门召开《若干措施》新闻发布会,

市发展改革委副主任张艳林详解了政策出台的背景和主要内容,市金融监管局、北京证监局、市财政局、市国资委、市税务局相关负责人分别解读了政策中涉及本部门的条款及内容。

紧抓机遇

北京在全国率先启动试点项目征集

REITs(Real Estate Investment

Trusts)是将具有持续稳定收益的商业、仓储物流、数据中心等基础设施领域资产或收费公路、污水处理厂等的特许经营权益,转化为流动性较强的、可上市交易的标准化、权益型金融产品,在证券交易所公开发行募集资金从而盘活存量资产。

4月30日,中国证监会、国家发展改革委联合印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,正式启动基础设施REITs试点工作。

发改君了解到,此次国家开展的基础设施REITs试点,主要集中在仓储物流、收费公路、城镇污水等基础设施补短板行业和数据中心、5G信息网络等新型基础设施,以及战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等产业园区项目,不包括酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等国外传统REITs项目。

北京紧紧抓住国家开展试点这一重大历史机遇,第一时间成立发展改革部门牵头,证监、财政、国资、金融、税务等部门组成的工作专班,统筹做好项目梳理、政策解读和申报辅导等工作,并于8月7日在全国率先启动试点项目征集。

从项目征集情况来看,涵盖了仓储物流、垃圾处理、污水处理、数据中心、产业园区等重点领域,目前正在按照国家要求对项目进行评审。

12条措施

推动基础设施REITs产业长远发展

在积极推动优质项目参与试点、加快盘活存量基础设施资产、努力形成投资良性循环的基础上,北京充分发挥资产、资本、机构、人才高度集中的独特优势,出台《若干措施》,围绕产业要素、产业生态、政策保障等三个方面提出12条政策措施。

  精准抓牢核心要素,培育产业发展“新引擎”

夯实储备厚植产业发展根基

优质基础设施资产是REITs产业发展的重要基础,《若干措施》提出一方面要建立项目储备库,深入挖掘储备优质资产;另一方面要提早谋划、提前介入,积极吸引各类社会资本参与项目孵化培育,形成“试点一批、储备一批、谋划一批”的滚动实施机制。

整合资源打造运营龙头企业

持续健康平稳运营是衡量试点成功与否的关键标准,更是促进REITs产业长期健康发展的关键因素,《若干措施》提出鼓励通过出资入股、收购股权、相互换股等方式,整合在京央源、地源、民源运营管理优质资源,集中力量打造一批辐射全国的规模化、专业化基础设施REITs运营管理龙头企业。

创新举措培育优质资管团队

公募基金管理人在基础设施REITs中起主导作用,《若干措施》提出大力吸引内外资优质公募REITs基金管理人入驻北京,并支持市属企业申请相关金融资质,对在本市新设立或新迁入的持牌公募基金管理人在享受现有政策基础上,再一次性给予不超过1000万元奖励。

  精心培育产业生态,打造产业发展“助推器”

强化专业服务

基础设施REITs的发行和交易离不开会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、评级机构等专业服务机构的参与,《若干措施》提出充分利用本市中介服务机构高度集中的专业优势,鼓励优质中介机构积极拓展REITs业务,并通过兼并重组、联营合作等方式做大做强。

畅通融资循环

畅通金融机构、投资者和原始权益人之间的融资对接渠道,是基础设施REITs顺利发行的关键,《若干措施》提出一方面通过战略配售主动引入社会保障、养老保险、年金等长期资金,促进基础设施REITs产品与资金风险收益要求有效匹配;另一方面发挥REITs二级市场流动性优势,为投资者进入和退出投资提供有效途径。

打造产业联盟

《若干措施》提出在全国率先打造REITs产业联盟,搭建政府与市场的桥梁和纽带,完善行业自律规则、执业标准和业务规范,并通过开展行业交流、举办高峰论坛和投资人教育活动等多种方式推动产业创新发展。

  精细完善政策保障,强化产业发展“催化剂”

  高水平打造产业集聚区

在建立完整产业链的同时,着眼推动REITs产业集聚发展、形成规模和集群效应,《若干措施》提出在“三城一区”、城市副中心、新首钢高端产业综合服务区、丽泽金融商务区等重点区域,创新市场准入、规划土地等支持政策,并对符合条件的入驻企业给予办公用房租赁、装修补贴,拓展优质市场主体发展空间。

高标准培育引进专业人才

基础设施REITs产业涉及面广、产业链条长,但目前资产运营管理及相关专业技术技能人才缺口仍然较大。《若干措施》提出一方面通过“产、学、研”合作培养一批急需专业人才,另一方面健全高端人才引进机制,并在房屋租购、子女入学、家属就业等方面予以政策倾斜,对符合条件的人才结合其贡献程度给予不超过100万元奖励。

全方位鼓励企业参与REITs试点

《若干措施》创新财税奖补、国有企业考核指标等政策措施,提出对成功发行基础设施REITs产品的企业一次性给予不超过300万元补贴,并在现有税收政策框架内给予企业所得税减免优惠。同时,提出将基础设施REITs发行规模作为降杠杆措施纳入国有企业经营业绩考核指标,调动企业参与试点积极性。

规范化推动PPP项目

2014年以来本市实施了一批基础设施类PPP项目,成为基础设施REITs的重要来源,《若干措施》提出规范完善PPP项目社会资本股权退出、参与方责权利承继、合作协议调整等配套制度,在确保项目权责明晰、运营稳定、风险可控的前提下,积极探索通过“PPP+REITs”方式盘活存量资产。

高层级统筹产业发展

《若干措施》提出成立推进基础设施REITs产业发展工作领导小组,加强组织领导和支撑保障,协调解决产业发展中的重难点问题,推动产业加快发展。

三个“突出”

发挥北京资源优势推动REITs产业高质量发展

突出存量资产盘活

打通基础设施投资良性循环“新渠道”

经过改革开放40多年的发展建设,北京在交通能源、生态环保、城市建设、仓储物流等基础设施领域形成了大量类型丰富的优质资产、总规模近2万亿元,大批基础设施项目实现良好投资回报且具有一定增长空间,如果按照标准基础设施REITs产品发行,至少可以盘活2000-6000亿元。《若干措施》鼓励通过公开发行基础设施REITs进而推动整个产业发展,微观层面意在为企业提供有效的权益型融资工具,打通“投资-运营-退出-再投资”的完整链条,形成投融资闭环;宏观层面力图广泛吸引保险、社保、理财以及公众投资者等各类资金参与新的补短板和新型基础设施建设,进一步增强资本市场服务实体经济质效。

突出优势资源整合

打造REITs产业发展“新高地”

北京发展REITs产业具有独特禀赋优势——

一方面,基础设施领域央企集聚,连同市属国企在全国范围内布局运营了大量资产,在资产规模、质量和运营能力、品牌方面具有先天优势,具备打造龙头原始权益人和运营管理人的基础条件;

另一方面,社保基金、企业年金、大型保险公司、商业银行理财子公司等长期资本大多在京注册,管理资产规模巨大,具备推动REITs产业长远发展的可投资金优势。

《若干措施》围绕打造全链条产业生态体系,系统提出打造专业化运营品牌、体系化服务团队、全国性产业联盟等举措,着力以REITs释放资源优势、赋能产业发展,在全国率先形成REITs产业发展高地。

  突出政策工具集成

构筑金融服务业要素集聚“新优势”

基础设施REITs填补我国资管市场产品空白,必将成为公募基金、保险公司、社保基金等机构投资者的重要资产配置,《若干措施》围绕促进北京金融业特别是资管行业跨越式发展,系统提出吸引各类资管机构在京落户展业发展的政策措施。同时,针对公募REITs交易结构复杂、涉及专业机构多,对资产管理、设施运营、投融资等专业要求高的特点,《若干措施》围绕发展空间拓展、市场主体培育、国有企业激励等关键因素,系统集成规划土地、办公用房、财税补贴、人才引进等激励措施,最大限度激发各类主体参与REITs的内生动力,着力构建引领全国的产业生态环境,推进REITs全产业链集聚创新发展。

基础设施REITs是贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署的有效政策工具,是投融资机制的重大创新,有助于盘活存量资产,广泛调动各类社会资本积极性,促进基础设施高质量发展。下一步,北京将在做好本市项目首批试点申报工作的基础上,认真落实《若干措施》相关规定,并同步细化完善相关配套政策,推动《若干措施》尽快落地见效。

盘活存量资产,支持实体经济 基础设施公募REITs开局良好

推动基础设施领域REITs健康发展,是我国“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确的重要举措,也是在基础设施领域有效盘活存量资产、创新投融资机制的重要手段,能够有效拉动社会资本投资,提高政府投资资金的杠杆效应,切实增强资本市场服务实体经济能力。

2021年6月21日,首批9只公募REITs上市募集总规模为314亿元,带动约3000亿元的新增基础设施项目建设。一年来,REITs在降低企业债务风险、盘活存量资产、形成投融资良性循环等方面的作用愈发凸显。未来如何鼓励更多优质成熟、资产类型丰富的项目入市?投资者如何参与投资?经济日报记者对此问题进行了采访。

运行稳定回报良好

“试点工作实现了平稳上市、平稳交易、平稳运行、平稳预期。”上海证券交易所北方市场服务中心副总监兼市场发展部副总监金永军说。从二级市场运行来看,截至6月17日,市场中12只基础设施REITs加权平均上涨幅度达13.95%,首批上市的9只公募REITs平均涨幅约22%。在考虑分红派息的情形下,整体投资者回报近19%,优于同期股市表现。同时,REITs二级市场活跃度逐步提升,日均换手率约1%,日均成交额超过1.3亿元。其中富国首创水务REIT和红土创新盐田港仓储物流REIT成立以来涨幅分别为41%和36%。上交所首批5只公募REITs共计8次分红、分配总金额达9.52亿元。

公募REITs一年来的表现,吸引了投资者的关注。公募REITs可作为分散投资风险的重要手段,公募REITs底层资产通常为基础设施等项目,与股票、债券不同,有利于分散投资风险。未来随着公募REITs市场逐步完善,投资者还可以通过养老计划、FOF基金等产品间接参与。

招商基金研究部首席经济学家李湛认为,公募REITs适合长期投资。“现阶段公募REITs涨幅较为明显,主要原因是产品的稀缺性引发溢价,但未来随着市场逐渐成熟、产品日益丰富,资产价格中稀缺性溢价逐步消失,公募REITs将回归其注重中长期分红与回报的特点,适合长期资金投入。”李湛说。

李湛建议投资者应关注底层项目资产质量:“决定金融产品回报的关键因素仍然是底层资产质量,对于以项目产生现金流为主要回报的公募REITs更是如此,这对投资者分析研判底层资产质量提出了更高要求。投资者也可以借助公募等资产管理机构专业投研能力,做好配置、控制风险、提高收益。”华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆说:“整体看来公募REITs的投资还是要结合底层资产的内在价值、隐含的长期投资回报率、二级市场流动性,以及投资人自身的投资回报要求,进行综合考虑和投资判断。建议投资者理性投资,避免追涨杀跌,短期内不建议追高。”

助力实体经济有成效

发行基础设施REITs有利于盘活存量资产,形成投资良性循环,支持实体经济。REITs有助于实现基础设施的高质量发展,为5G、云计算、大数据中心等新型基础设施建设提供融资支持。REITs还有助于降低政府和企业债务风险。地方国企以基础设施存量资产发行REITs,可以在不增加债务的情况下提前收回投资,从而在整体上降低宏观杠杆率。华夏基金管理有限公司研究发展部负责人肖潇表示:“基础设施REITs在有效盘活存量资产、优化融资结构、加速资金循环、拉动区域经济等方面已发挥出重要的作用,彰显出对实体经济的重要价值。”

目前正式上市发行的REITs共计12只,发行规模达458.12亿元,总市值517亿元。从资产类型看,除已经发行的高速公路、产业园区、仓储物流、污水处理、垃圾处理项目外,近期还有保障性租赁住房、光伏发电、风电、水、供热等项目正在加紧推进中。

专家表示,基础设施REITs有助于基础设施市场化运行,提高运营管理效率。公募REITs通过对提升资产运营水平的内在要求,倒逼运营企业建立精细化、市场化和长期化的经营管理机制,引入充分市场化竞争力量,助力企业在新形势下打造核心竞争力。据了解,12只上市公募REITs,项目分布在京津冀、长三角、粤港澳等地,原始权益人涵盖央企、地方国企以及外资企业等;项目合计募资458亿元,主要投向科技创新、绿色发展和民生等基础设施补短板重点领域,有效助力基础设施建设,促进产融结合和地方经济发展。

中联基金总经理何亮宇表示:“已上市的12只REITs净回收金额188亿元,一年来A股对应行业权益融资约120亿元,REITs在存量时代基础设施领域权益融资优势初步显现。”深圳证券交易所债券业务部副总监卞超说:“目前在深交所有5只REITs上市交易,天然气发电清洁能源、保障性租赁住房REITs两个项目处在审核阶段,有更多REITs项目在储备申报阶段。”

推动行业高质量发展

良好开局的背后,是政策“铺路”。国家发改委投资司副司长韩志峰说:“基础设施REITs上市一年来,先后有两次国务院常务会议对其发展提出要求,以国务院、国办名义或经国务院同意出台的五份文件,明确了相关政策措施,有力支持了基础设施REITs健康有序发展。”有关主管部门先后出台了六份重要文件,涉及REITs的资产类型、税收政策、扩募规则、国资监管等核心内容,多地政府也发布支持REITs的专项文件,如北京、上海、深圳、成都、无锡、南京、西安等,为REITs下一步的发展奠定了良好的基础。

2021年6月29日,国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》,将试点区域放开至全国范围,资产范围扩大,完善首发和扩募规模要求等,促进了项目资产的扩容;2021年11月17日,银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》,引保险资金入市,提高REITs二级市场流动性;2022年1月29日,财政部、税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》,明确税收优惠政策。

首批公募REITs获准,给A股带来什么?战略性牛市机遇大概率开启

我查了一下,在上交所获批的5单项目中,有华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金、浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金、富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金;深交所4单,分别为中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金和红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。

我们认为这部分基金一旦进入市场,将会给市场带来资金活水。所以大家不要担心短期市场刮大风后,会不会带来中期调整?绝对不会!

因为每一次公募进场也好,社保基金进场也好,战略基金进场也好,对于稳定市场形成良性的上涨都会带来较大机会。

2020年,有关部门批准了REITs基金在中国资本市场落地,但不是对所有房地产投资标的,而是针对国有基础设施基建项目。

我上一次课程中就告诉大家,不要灰心丧气,要充满信心,因为这么多资金要进来,说明市场是有吸引力的。

美元近期出现了进一步调整。我们上次还说美元在90的位置上坚挺,结果近段时间美元居然跌破了90这个位置,在最近一周里创调整新低。

所以人民币有进一步升值的空间,人民币资产已成为全球避险资产,跟黄金一样受到各国机构投资者的广泛青睐。

据我们统计,中国境内进行投资的QFII,投资时间周期都相当长,而且他们的投资收益往往都是10倍、20倍。为什么贵州茅台这样的公司,股价能一涨再涨,主要原因是外资机构很看好茅台的未来,他们持续持有,带来是超额回报;相反国内散户和一些机构真正敢投茅台的不多,这部分利润已被外资赚走了。

大家说中国REITs基金进场会投什么样的行业?

对资产的评估,既不能让国有资产流失,同时还要给未来的基金收益预留一些空间。这对于整个REITs基金管理团队来讲,是一个相当大的学问。他要考虑如何吸引市场的眼球,在发行过程中能让投资者愿意买。

当然对投资者来讲,买不买基金就两个:

就像当年社保基金入市,我们有了一次牛市,养老基金入市我们又有了一次牛市,QFII因为当年份额不高,没有撼动市场,但REITs基金入市,我认为牛市机会太大了。

为什么有人说中国资本市场存在黄金10年的机会,至少这5年我认为机会非常大,这也是为什么海外一些资金急于进入中国资本市场的主因。

这些人知道政策给市场带来的机会,REITs基金入场,高层对资本市场的重视程度前所未有。因此我认为大家对于REITs基金要有一个认识高度,它决定了中国资本市场未来5年高成长的发展态势存在。

投资建议仅供参考

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