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买家对利率望而却步,美国住宅销售创纪录的速度下降(美国房产暴跌)

2023-01-18 6 adminn8
买家对利率望而却步,美国住宅销售创纪录的速度下降(美国房产暴跌)

站点名称:买家对利率望而却步,美国住宅销售创纪录的速度下降(美国房产暴跌)

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今天给各位分享买家对利率望而却步,美国住宅销售创纪录的速度下降的知识,其中也会对美国房产暴跌进行解释,如果能碰巧解决你现在面临的问题,别忘了关注本站,现在开始吧!

本文目录一览:

美国怪事:疫情使很多人失去工作,但房市却火爆异常

全球大流行病破坏了世界秩序,2020年第二季度美国经济遭受了自大萧条以来最严重的打击。除了电商行业之外,几乎所有的行业都驶入了暗黑的隧道。

美国的房地产市场在春季也曾短暂地陷入停滞。在2020年3月,由于普遍实施的居家令和陡增的失业率,房地产市场看起来将会急剧下跌。

但美国的住宅房地产市场却出人意料地显示出强大的弹性。到目前为止,房地产行业对美国的经济复苏起到了很大的支撑作用,已成为经济的支柱。

不仅如此,在疫情的横行肆虐之下,2020年的美国房地产市场竟然成为了破纪录的一年。根据Zillow的数据,2020年共售出564万套住房,比2019年增长5.6%。

而且,去年12月,美国普通住宅均价266,104美元,同比上涨8.4%(增幅约合20,587美元)。所有主要市场的房价都在继续上涨。

根据经济学家和市场观察人士的说法,房屋价值正以一代人以来最快的速度增长,并且,2021年没有任何放缓的迹象。

尽管数以百万计的人被解雇或暂时休假,但这并没有阻止全国范围内的购房热。买家必须比往常更快地出手,才能购得他们的梦想之家。

因此,美国目前房地产市场出现了自2005年史无前例的房地产繁荣达到顶峰以来的最高销售增长速度。

不过,那次扩张是由次级抵押贷款市场上的低质贷款推动的,而当前的房地产繁荣则是由强烈的需求和创纪录低点的抵押贷款利率推动的。这两个因素都是由冠状病毒大流行驱动。

在疫情到来之前,房价已经开始上涨,但疫情导致房价以两位数的速度快速上涨。2020年春天疫情爆发期间,美国住房市场一度停滞,但自6月份以来,美国住房市场出现了创纪录的增长。

随着房价逐月攀升,这显示了美国房地产市场面对持续的经济衰退的韧性。尽管经济前景不明朗,选举备受争议,疫情加剧,购房者仍继续迅速抢购相对较少的待售房屋。

这场大流行病确实削弱了建筑商填补住房供应的能力,因为他们的土地正在耗尽。住房市场上的二手房已经供不应求。

待售房屋数量大幅下降,比近年的正常水平低30%左右,市场需求持续高企,供应只能满足的三分之二。

房屋库存和抵押贷款利率目前都处于 历史 低点。本月待售成屋供应量降至1.9个月,为1999年开始这一数据以来的最低水平。

由于库存如此紧张,现房销售不太可能继续以去年的速度增长,这意味着2021年全年现房销售可能会略有放缓。预计2021年房屋销售将增长3.8%。

远程办公的兴起也引发了郊区的新繁荣,开发土地的稀缺意味着建筑商可能无法满足不断增长的需求,2021年房价将继续上涨。

有一件事已经被谈论了很多,那就是郊区的住房市场正在蓬勃发展,因为人们从城市向外迁移。疫情已经导致一些购房者在与原计划不同的地区寻找住房。

然而,有一份详尽的研究报告,研究了每一个可以想象得到的与城市和郊区相关的住房市场数据点,以确定是否存在城市向郊区迁移的重大趋势。

根据Zillow得调研数据,与城市市场相比,郊区住房市场并没有以不成比例的速度走强。目前,这两种类型的房地产市场似乎都很火爆。

然而,大流行增加了人们对拥有更大空间和花园的房子的渴望。再加上创纪录的低利率,从城市到郊区市场的房价都在大幅上涨。

2021年住房负担能力危机

强劲的需求加上较低的抵押贷款利率,已将房价推高至难以攒钱支付首付的水平,对首次购房者来说尤其如此。

虽然美国今后仍面临经济和卫生方面的挑战,但毫无疑问,国家将继续从这场大流行病中恢复过来,房地产市场将保持强劲势头,并将在2021年打破更多纪录。

这一次,房地产市场主要受两个因素驱动:可用住房库存短缺和极低的利率。挂牌价和售价的两位数年增长率显示出极度缺乏库存和难以置信的需求——卖方房地产市场的一个迹象。

虽然房地产市场依然火热,但我们可能会开始看到房价上涨损害了人们的房价负担能力,除非2021年抵押贷款利率继续下降。

目前抵押贷款利率较1月初的低点略有上升,但仍处于 历史 低位,这应该会继续支持抵押贷款需求。

根据截至2021年1月22日调查数据,抵押贷款申请较前一周减少4.1%。再融资指数较前一周下降5%,较上年同期上升83%。

上周抵押贷款利率涨跌不一,30年期固定利率升至2.95%,为2020年11月以来最高水平,其他所有调查利率均下滑。

尽管住房抵押贷款利率低于3%,但由于较低的抵押贷款利率(对购房者而言)的影响被两位数的房价增长所抵消,住房可承受性已经下降。

2021年,抵押贷款利率预计将停止下降。全美房地产经纪人协会预计2021年抵押贷款利率平均为3.1%,抵押贷款银行家协会预计2021年抵押贷款利率平均为3.3%。

这些利率预测均高于2020年3.0%的抵押贷款平均利率,但低于2019年的平均利率。

抵押贷款利率上升和房价上涨将加速购买力的下降,并进一步挤压春季房屋销售季节的潜在购房者。

抵押贷款利率本周跟随10年期美国国债收益率的走势进一步下跌。根据Bankrate对全国最大抵押贷款机构的最新调查:2021年1月29日,基准30年期固定抵押贷款利率为2.860%。

预计抵押贷款利率将继续徘徊在 历史 低点附近。美联储保证将保持利率和债券购买计划不变——淡化了将借贷成本从接近于零的 历史 最低水平回升的紧迫性。

按目前30年期的固定利率计算,你每借10万美元,每月需要支付414美元的本息,而上周是421.60美元。一年前,30年期的固定利率是3.70%,所以同样的金额你每月需要支付460美元。

根据Realtor.com的数据,美国的房价中位数较去年同期增长14.4%,连续24周以两位数的速度增长。

由于需求仍然很高而供应仍然有限,这条道路在未来几个月似乎不太可能改变。2021年,预计房地产市场仍将炙手可热,这将影响买家的购买住房的负担能力。

现在,房价中位数是34万美元,30年期固定抵押贷款利率是2.860%,假设买家支付20%的首付,抵押贷款的本金和利息将是每月1,126美元。

与此形成对比的是,根据房地美的数据,2019年12月,美国房价中位数在30万美元左右,30年期抵押贷款的平均利率在3.58%左右。

此时,一位买家面临的月还款额为1088美元,比他现在的月还款少38美元——这里假设建筑商和卖家满足了买家的需求,使房屋价格能够全年持平。

较低的抵押贷款利率将导致每月支付993美元,或与一年前相比每月节省95美元。如果房价继续快速上涨,低抵押贷款利率有助于但不能消除住房市场仍可能面临的负担能力紧缩的风险。

在卖方市场,买房会让人觉得你在赔钱。也许你可能只需要再等几个月甚至一年,这样价格就会趋于平稳(或下降)。问题是,价格也有可能会持续上涨,直到你被挤出市场。

谁也不能保证这两种方式将会出现哪一种。因此,理智得方法是找一个正确的时间来购买您梦想的房地产或您可以选择再融资,以今天的利率,至少减少您的每月按揭付款。

2021年房屋价值预测:增长尚未结束

目前,没有迹象表明价格增长将放缓。Zillow经济研究预测,到2021年年中,房屋价值的年增长率将高达13.5%,到2021年底,房屋价值将比当前水平增长10.5%。

目前的预测还表明,未来一年的销量将保持增长,2021年,销量将达到690万套,为2005年以来的最高水平。

目前的极端需求反映在急剧上涨的房价上,这可以归因于2020年3月至7月期间被压抑的购房需求,当时美国大部分地区处于全面封锁状态。

由于库存越来越少,需求越来越高,房屋销售和价格在秋季和冬季保持强劲。成屋销售也显示出有记录以来最紧张的房地产市场状况。

自去年5月/ 6月以来,需求并没有明显减少,买家和卖家继续以创纪录的速度联系。2020年12月成屋销售较11月增长0.7%。

这一趋势表明,房地产市场和房地产泡沫时期一样强劲。这与你所能想象的房地产市场的平衡水平相差甚远。

全国各地的房屋销售持续增长,销售价格中位数继续保持两位数增长。从2020年秋季开始,买卖双方的交易量一直居高不下。

不仅住房需求,新屋供应量也达到疫情爆发以来的最高点。虽然卖家正在出售越来越多的房屋,但美国需要更多的新房供应来增加库存,并减缓这些急剧上涨的价格。

正如预期的那样,与去年相比,刚过去的这个假期期间的房地产活动要好得多。

与2019年相比,2020年的挂牌价格继续以两位数的速度增长,这是受购房者需求的推动,购房的速度也比去年快了近两周。极低的抵押贷款利率促进了需求和相对购买力。

去年全国库存下降了39.6%,首次降至70万以下 。

在过去的一年里,全国新上市房产的库存下降了0.8%,而大型城市的库存增长了7.6%。

2020年12月份全国挂牌价格中位数为34万美元,比2019年上涨13.4%。与2019年相比,大型城市的平均价格上涨了8.8%。

在全国范围内,一套房子2020年12月在市场上的销售时间一般为66天,比2019年同期减少了13天。

由于回调幅度低于正常水平,市场为2021年的强劲开局做好了准备,特别是如果新供应继续改善的话。

买方需求仍远高于供应,并继续增长。由于供给受限,需求增加,房价似乎为今年打下了坚实的基础。即使未来几个月的交易活动有所下降,它们也可能维持不变。

这种稳定表明,尽管趋势有所改善,但并没有让买家松一口气,因为它不会减缓价格的增长。现货库存下降,尤其是在新屋销售增长趋势改善的情况下,这表明买家正在迅速推高房价。

由于买家兴趣浓厚,新上市房屋数量有限,活跃的上市总数一直落后于前一年。与前一年相比,房屋销售的速度越来越快。2020年12月,普通住宅在市场上的销售时间为66天,比去年减少了13天。

虽然新的库存不断进入市场,但它们很快就被众多的买家消化掉。因此,住房单元仍然供应不足,未售出的库存在目前的销售速度下仅可供应1.9个月。

2021年,住房市场和抵押贷款违约

除了创纪录的低抵押贷款利率和库存短缺,使美国住房市场保持强劲的买方需求外,还有一个重要因素,也功不可没。

疫情期间,政府的暂停了几乎所有房产的止赎活动(除了空置和废弃房产以外)。2020年年底,严重拖欠贷款的数量接近 历史 最高水平,但止赎活动处于 历史 最低水平。

由于这次延期,积压的止赎房屋越来越多。在这次的政府政策到期之前,没有人知道由此积压的房屋数量有多大。

这里积压的止赎贷款包括三种类型——政府延期偿还之前的止赎贷款;在正常情况下可能会违约的贷款;以及因疫情导致的失业而违约的贷款。

为了帮助因冠状病毒全国紧急状态而面临失去住房风险的借款人,联邦住房金融局(FHFA)宣布,房利美和房地美(“企业”)将延长单户房屋止赎和收回房屋政策期限至2021年2月28日。

这将使2800多万拥有“企业”担保抵押贷款的房主得到缓解。当然,这种止赎延期只适用于这两家金融“企业”支持的独户抵押贷款。

收回房屋政策的暂停适用于已被这两家金融“企业”通过丧失抵押品赎回权或代替抵押品赎回权交易获得的财产。目前的禁令原定于2021年1月31日到期。

对于最近三次延期,联邦住房金融局表示,将继续监测冠状病毒对抵押贷款行业的影响,并根据需要更新政策。

目前,联邦住房金融局预计,由于2019冠状病毒导致的止赎禁令及其延长,房地美和房利美将承担14亿至20亿美元的额外费用。

黑骑士(Black Knight)发布的最新数据显示,2020年12月抵押贷款违约情况有所改善,但2020年结束时,违约严重的房主数量比年初增加了170万。

2020年,有214,323套房屋申请止赎,占美国所有住房单元的0.16%,低于2019年的0.36%,也低于2010年2.23%的峰值。

报告还包括2020年12月的新数据,显示美国有10,876处房屋申请止赎,较上月增加8%,但较上年同期减少80%。

银行收回的资产比2010年的峰值下降了95%。2020年,贷款机构通过止赎权收回了50238套房产,比2019年下降65%,比2010年的峰值1,050,500套下降95%,为有数据可得(2006年)以来的最低水平。

2020年止赎率最高的州是特拉华州(0.33%的住房单位申请止赎);新泽西州(0.31%);伊利诺斯州(0.30%);马里兰(0.26%);南卡罗来纳州(0.24%)。

人口超过100万的大都市地区止赎率最高,为俄亥俄州的克利夫兰(0.34%);伊利诺斯州芝加哥(0.30%);马里兰州巴尔的摩(0.29%);宾夕法尼亚州费城(0.29%);加州河滨市(0.28%)。

新的单户住宅建设趋势

NAHB根据买家的行为和销售情况,从建筑商那里了解他们对房地产市场的信心,并纳入相关预测。建筑许可已从大流行时期的低点反弹,建筑商正竞相填补供需缺口。

根据最新的NAHB/Wells Fargo房屋市场指数(HMI),受木材价格大涨带动,加上冠状病毒在美国大部分地区卷土重来,1月份建筑商对新建独栋房屋的信心指数下降3个点至83,但仍处于强劲水平。

HMI三大指数均在1月份下跌。衡量当前销售状况的HMI指数下降2点至90,衡量未来六个月销售预期的分项指数下降2点至83,衡量潜在买家数量的指标下降5点至68。

再让我们看看三个月的地区HMI的移动平均得分,东北部下降了6分,达到76分,中西部上升了2分,达到83分,南部下降了1分,达到86分,西部下降了1分,达到95分。

1月份建筑商信心指数的下降和11月份新屋销售的急剧下降表明,在目前令人印象深刻的速度基础上,独栋房屋开工率近期可能会放缓。1月中旬购房需求依然强劲,购房抵押贷款申请创下12年来的新高。

尽管住房需求强劲,抵押贷款利率较低,但购房者仍面临市场上新屋供应不足的问题,这加剧了购买负担能力问题。

虽然楼市继续帮助引领经济向前发展,但有限的库存限制了更强劲的增长。可建造地块的短缺,使其难以满足强劲的需求,而材料价格的上涨速度远远超过房价的上涨速度,这反过来又损害了住房的可承受性。”

新住宅销售:2020年12月

现房销售处于 历史 最高水平,新屋销售在疫情期间也有所上升。这些销售使建筑商得以提高价格。买家流量正以创纪录的速度转化为销售额。

据美国城市土地研究所预测,美国房地产市场状况和价值预计将在2021年出现反弹,2022年的趋势甚至会更高,独栋住宅的表现将超过其他行业,如商业、零售、酒店和租赁。

2020年,独栋住宅新开工数小幅下降至871,250套,2021年将升至94万套,2022年升至97.5万套,为2006年以来的最高水平。

与此同时,这份报告显示,未来三年房价平均将上涨4.1%,高于3.9%的长期平均涨幅。这份报告是对37家领先房地产机构的43名经济学者进行的调查得出的。

据估计,2020年共有81.1万套新房售出。这比2019年的68.3万人高出18.8%( 4.3%)。

根据美国人口普查局和住房和城市发展部联合发布的估计数据,2020年12月,经季节调整的新单户住宅销售年率为84.2万套。

这比11月修订后的82.9万套高出1.6%( 15.8%),比2019年12月估计的73.1万套高出15.2%( 17.2%)。

2020年12月新房销售价格中位数为355,900美元,平均售价为394,900美元。经季节因素调整后,12月底待售新房预估为30.2万套。按照目前的销售速度,这意味着4.3个月的供应量。

全国多户住宅趋势

多户制房产继续面临这一流行病带来的严峻挑战。联邦政府在最近通过的COVID - 19救助方案中包括250亿美元的租赁援助。

全国多户住房委员会(NMHC)的租金支付跟踪调查显示,在1月20日之前,88.6%的公寓住户全额或部分支付了租金。该调查对全美1160万套由专业管理的公寓单元进行了调查。

截止到2020年1月20日,美国家庭支付租金的比例下降了2.5个百分点,即294,224个家庭,而到2020年12月20日,家庭支付租金的比例为89.8%。

这些数据涵盖了美国各地各种市场价格的出租房产,这些房产的大小、类型和平均租金各不相同。

总的来说,这次大疫情陡然把美国经济推入了黑暗的萧条隧道(2020年GDP增幅为-3.5%),但却仍然有两个亮点,其中之一就是美国房地产市场。

美国经济的这个“异常”的光点得益于市场的三个“低点”所给予的能量:住宅市场库存所处的低点、抵押贷款利率处于的低点、按揭房屋“止赎率”所处的低点。

降温!美国6月份二手房销售量环比下降5.4%,啥原因造成的?

       美国房地产经纪人协会当地时间7月20日公布的数据,美国6月份二手房销售量环比下降5.4%,经季节调整后销售总数年化为512万套,为2020年6月以来的最低水平。但与此同时,6月份美国现房房价中值再创新高,升至41.6万美元,同比上涨13.4%。我分析认为,高利率推高购房成本,抑制了购房需求。 此外,全美住宅建造商协会18日表示,建筑商信心指数已连续七个月下降,处于2020年5月以来的最低水平。美国6月份二手房销售量环比下降5.4% 。

   短期来看, 由于支撑需求的因素仍然存在,二手房销售的回落主要受到供给的制约而非居民购房意愿的减弱。不过中长期来看,随着低利率环境的变化、疫情的好转,支撑此轮美国地产热的因素或会发生变化,虽然阶段性美债利率波动,但整体来看,当前低利率环境尚未发生变化。同时,尽管疫苗推广,疫情缓解,但对居民购房行为偏好的心理影响可能仍会持续一段时间。因此,短期来看,支撑需求的两大因素仍然在发挥作用。

    我认为二手房销售的连续回落可能更多受到供给的制约。尽管新房、二手房库销比历史低位指向其均面临供给不足的因素,但相对而言,由于二手房市场只能交易“现房”,而新房市场上越来越多交易 “期房”的情况,意味着二手房销售受到供给制约程度更高。 极端天气对房屋销售有所影响,但天气的临时冲击过去之后 ,情况依旧不乐观。一个是潜在需求的下降,居民购房意愿下降;另一个是房屋供给不足,居民想买但买不到房。这这个逻辑都会导致数据的回落,但是其对房价的影响却是不同的。前者意味着之后供大于求的局面,带来房价的回落;而后者则意味着供求紧平衡的状态会持续,推升房价的上升。

谁能给系统的解释下美国次贷风波是怎么回事?

美国次贷风波

危机在爆发的时候往往显得十分突然,但是引发危机的线索,却往往是在蕴含着风险的繁荣阶段就积累下来的,美国的次贷风波就是如此。

从上世纪80年代末、90年代初以来,美国房地产经历了长达十几年的繁荣。住房销售量不断创下新纪录,房价也以每年增幅超过10%的速度攀升。从经济增长的动力看,2000年美国纳斯达克股市泡沫破灭之后,美联储一直保持相对宽松的货币环境,刺激了房地产市场的繁荣,现在看来,也常常被批评为“用一个泡沫,替代了另一个泡沫”。正由于此,在主流的金融机构都对次贷风波不以为然的时候,在任期间一直保持宽松货币政策的格林斯潘,则一直强调次贷风波很可能演化扩大为更大范围的金融危机,可见他对于这种泡沫之间的替代是有清醒的把握的。

美国次级按揭贷款证券危机是如何引发的?危机爆发的路径会如何延续?

实际上,10年前,美国家庭拥有的房地产资产总值不超过8万亿美元,约占家庭资产总额的40%;到了2005年底,美国家庭房地产资产总值已升至21.6万亿美元,在家庭财产中的比例提高到56%。这种房地产价格的持续上升,掩盖了次贷证券化中的一系列深层次的问题,例如风险评估能力的缺乏,证券化资产的流动性不足等等,在房地产价格持续上扬的时期,这些问题都不容易暴露。

但是,所谓水落才能石出,从2006年中期开始,美国房地产市场开始降温,房地产的价格出现下滑。2006年9月,新房中间价比上年同期下降9.7%,创下近36年来的最大跌幅。这就使得原来在房价上扬时期掩盖的问题日益清晰地暴露出来。雷曼兄弟公司最近发布的一份报告称,2006年获得次级抵押贷款的美国人中,约有30%无法及时还贷,全国约有220万人可能因为最终无力还贷而失去住房。受此影响,近几个月已有约20家贷款机构和抵押贷款经纪公司破产。

从具体的成因看,我们可以大致归结为如下几个方面:

首先,衍生工具的快速发展,促使了风险承担者的分散化,全球化的金融市场加大了这种风险的传染性和冲击力。美国金融界经常有人拿当前的次贷风波与上世纪80年代的储蓄贷款机构的破产类比。在储蓄贷款机构的风波中,风险的爆发点是确定的,就是那些经营不善的储蓄贷款机构;损失也是基本可以衡量的,基本就是这些特定机构在房地产领域的贷款;风险可能传染的范围也是大致可以确定的,就是参与相关的储蓄贷款业务的机构。因此,在这样一个传统意义上的金融风险处置中,其对金融市场的冲击是有限的,是可以测算的。

与此形成鲜明对照的是,次贷风波中的风险承担者几乎是全球化的,从美国到欧洲,以及包括中国在内的新兴市场;风险损失的衡量也不是确定的,这一方面是因为证券化的次贷分布在不同的金融机构中,目前大型的金融机构基本上已经评估并披露了自身在次贷领域的损失,但是许多中小金融机构可能还不知道评估自身在次贷业务领域的损失;同时因为证券化的次贷的流动性不足,也使得这种评估变得困难。市场担心不确定性,而次按恰恰在诸多环节有着很大的不确定性,这可以说是次贷引起如此大的市场冲击的根本原因之一。

其次,房地产价格持续上扬条件下快速扩张的房地产信贷,累积了风险的隐患。在住房信贷规模扩张的过程中,因为市场竞争的关系,或者以金融创新的名义,往往会降低住房消费者的市场准入标准,让一些无资格或没有偿还能力的消费者进入住房信贷市场。一些次级贷款金融公司纷纷降低“门槛”,甚至推出“零首付”、“零文件”等贷款方式,不查收入、不查资产,贷款人可以在没有资金、无需提供任何有关偿还能力证明的情况下购房。

第三,低利率环境下的快速信贷扩张,加上独特的利率结构设计,也使得客观评估次贷偿还能力的难度加大。次级抵押贷款利率往往在一定的年限之后随着市场浮动,一旦市场风向发生改变,这些贷款可能会变成高危品种。原先在房地产价格不断攀升的时候,贷款者可以通过卖房还贷。如今房价不断下跌,而利息反倒有增无减,越来越多的次级抵押贷款者已经不堪重负。

有专家预言美国将在2008年进入经济危机。美国次贷危机会否成为经济危机的导火索?甚至足够深重地波及全球经济,从而引发全球性经济危机?

这次的次级债危机的确给美国的相关产业造成了不小的损害,但如果就此判断会引发美国国内经济危机还为时尚早。

从目前已经披露的数据看,美国经济前景依然稳定、稳固,美元整体策略调整是基本态势,其中,美国制造业刚刚摆脱前一个时期的低迷状态,7月份实现连续第6个月增长。而根据美联储的预测,2007年全美GDP增长率有望维持在2.5%—3%;从就业形势看,2007年前7个月,美国平均每月新增就业岗位13.6万个,预计全年失业率将维持在4.75%,接近4%的所谓“自然失业率”。因此,美国经济并没有发生任何实质性变化,情况并不像有些人想象的那样严重。

其次,现在的美国金融市场拥有足够的灵活性、流动性和纵深性,次级债券规模虽然扩张较快,但是依然不及债券市场规模大。而美国次级抵押贷款市场占美国房地产的比例更加有限,据统计,截至2006年底,全美次级债发放的过程中,仅有45%的比例不能或只能提供少量收入证明和担保,而当年在这部分人中又仅有30%不能到期还款,二者综合比例不到两成,而2007年也不会再超过这个数据。因此,也许这次动荡会使一些机构和投资者遭受损失,但它对金融市场的影响在长期内可能是有限的。

再次,美国的大型投资银行为次贷公司所做出的承诺较小。近几个月中,许多公司披露的融资交易承诺数量呈上升趋势。但是,由于抵消因提供丰厚条件而产生的损失,这些公司的收入额一般维持在总费用的2%左右。换句话说,即便未出售债券被迫以低价发售,券商因此而遭受的损失也有限。

最后,资产证券化业务在将风险传播的同时,实际上也起到了“分散风险”的作用,即便是受冲击较大的对冲基金等行业也已经建立了相应的空头头寸,这为防止危机损害的进一步下沉提供了条件。此外,从整个市场上来看,因为投资者到现在为止并不认可次贷的冲击力,反而对市场依然抱有信心,所以尽管股市遭到重创,但已经开始反弹,这恰恰为投资者制造了调整盘口或止损离场的机会。当初之所以全球股市在两周之内瞬时蒸发2.66万亿美元,最重要的原因就是投资者对信贷市场信心缺失所导致的股市恐慌,而高盛等投行股、金融类股作为领跌股则首当其冲,可以说股市狂跌的心理因素大于实质因素。

当然,我们对美国经济的走向保持谨慎态度也是必要的,特别是下一步的利率政策是否会与金融市场预期相反的方向运行,成为关键性的因素;同时,美国经济结构中存在的深层次问题,则需要及时采取措施来解决。

事实上,从目前来看,支撑全球经济增长的基础仍然存在,目前信贷市场秩序的重建正是一种良性的发展过程,十年前因泰铢贬值而掀起的全球金融风暴基本不会重演。

全球经济的基本面依然强劲。国际清算银行日前发表的年度报告预测,今后两年世界经济良好的发展趋势有望延续,但增长速度将有所放慢,可能略低于4.5%;但是,国际货币基金组织不久前则再次将今明两年全球经济增长预测从2007年4月的4.9%上调到了5.2%,该组织同时预计,日本、欧元区以及很多新兴市场和发展中国家经济增长情况都将好于原来的估计。

作为全球经济增长强劲动力的新兴经济体特别是亚洲国家整体经济并未受到打击。一方面,这些国家普遍拥有丰厚的外汇储备,有能力在国际外汇市场上买回自己的货币,避免由于全球利率上升导致的货币危机。

总之,虽然此次次按危机对美国乃至全球的债券市场、流动性和资本市场都造成了一定影响,但是基于全球经济依然面临良好的发展环境,只要相关金融机构及时加强风险管理,同时相关国家的政策应对得当,美国和全球经济可能出现短期的调整,但是因此而陷入经济危机的可能性并不大。

目前各大经济体央行对短期融资市场的注资行为能在多大程度上遏制美国次按危机的蔓延?

美国、欧盟、日本和加拿大央行日前纷纷向各自短期融资市场注入巨资以缓解流动性不足的做法,尽管被市场批评为纵容了市场投机带来的风险而形成道德风险,但是也确实在客观上有助于确保调整过程以一种有序的方式进行,同时也有利于增强投资者信心,避免危机扩大化。目前看来,尽管这种流动性的快速放松可能会产生一些中期的负面影响,但是短期稳定市场气氛的效果还是值得肯定的。

从短期发展趋势看,美国面临着恢复市场信心和应对通货膨胀抬头的政策冲突。一方面,目前主要金融市场仍然不稳定,市场信心有待恢复;而美国的房地产市场也陷入深度调整态势,这会影响到美国经济的其他方面,包括汽车行业的衰减,房产相关行业走弱,企业投资支出缩减等;更为重要的是房地产市场衰退还会影响到相关的金融市场,不仅是次级债市场,还包括整个抵押债券市场,以及信贷市场的流动性和资金层面的松紧程度,这对当前的美国金融市场可能产生加剧恶化的作用;而受到美国房市低迷和其它综合因素的影响,国内消费也出现下滑的迹象。另一方面,受美国次级债事件余波的冲击,以及相对强劲的美国经济增长,使得通货膨胀因素已经开始显现。这表明美联储正同时面对减息和加息的双重压力,而美联储通过直接向短期融资市场注入流动性、打开贴现窗口等,有效缓解了减息压力,同时也把利率调整的压力转移给了其他经济体,这在当前全球经济金融发展不平衡,特别是在此次危机中受灾程度不同的情况下,作用很明显,但也有可能延长美国从此次危机中恢复的所需时间。

从欧洲央行的角度来看,实际上从遭受冲击和损失的程度看,欧洲的金融机构远甚于美国的金融机构,甚至有市场人士认为这一次次按风波实际上主要是由欧洲的金融机构为美国的金融风险埋单。因此,欧洲的央行面对强烈的美国次级债危机的影响,率先出动,向市场注入流动性。

从亚太各国央行的动作来看,通过巨额注资,市场已经开始认为,亚太区的各国中央银行决策者们已经成功地使市场恢复到一种微妙的“尚不稳定的平静状态”。目前,由于市场对次级债危机可能造成的影响还没有准确的判断,各国商业银行普遍减少了短期信贷支出,亚太区金融体系明显出现信贷紧缩和拆借利率上升的迹象。但是这些国家的中央银行未雨绸缪,及时舒缓市场趋紧的态势,使得亚太区经济体能够在度过高风险期之后依然能够在流动性保持稳定。

当然,各大经济体央行纷纷干预金融市场,使短期融资市场中确实存在大量不确定的因素。同时,美国房地产市场到目前为止还没有出现清晰的拐点,市场贷款利率的高企可能导致违约率的进一步上升,这也使得各国央行尤其是美联储在大量投放流动性后面临着长时间的银根吃紧的态势。后续各国央行的政策操作将对全球金融市场的健康稳定起到重要影响

什么是次级债?

所谓次级债务是指固定期限不低于5年(包括5年),除非银行倒闭或清算,不用于弥补银行日常经营损失,且该项债务的索偿权排在存款和其他负债之后的商业银行长期债务。次级债务计入资本的条件是:不得由银行或第三方提供担保,并且不得超过商业银行核心资本的50%。商业银行应在次级定期债务到期前的5年内,按以下比例折算计入资产负债表中的“次级定期债务”项下:剩余期限在4年(含4年)以上的,以100%计;剩余期限在3-4年的,以80%计;剩余期限在2-3年的,以60%计;剩余期限在1-2年的,以40%计;剩余期限在1年以内的,以20%计。

次级债务发行的程序是,商业银行可根据自身情况,决定是否发行次级定期债务作为附属资本。商业银行发行次级定期债务,须向银监会提出申请,提交可行性分析报告、招募说明书、协议文本等规定的资料。募集方式为由银行向目标债权人定向募集。

2003年12月,中国银监会发出《关于将次级定期债务计入附属资本的通知》,决定增补我国商业银行的资本构成,将符合规定条件的次级定期债务,计入银行附属资本。这使各商业银行有望通过发行次级定期债务拓宽资本筹措渠道,增加资本实力,有助于缓解我国商业银行资本先天不足、资本补充渠道单一的状况。

次级债相对于上市银行前期喜欢发的可转债来说,后者属于股权融资,而前者属于债权融资。次级债到期不会转成股票,也就是说不是通过证券市场来融资,而是向机构投资者定向募集资金,从而补充银行的资本金。对于银行来说,发行可转债没什么风险可言,到期后转成股票,不用还本,还会增加每股净资产;而次级债到期有还本付息的压力,净资产也不会增加,因此银行通过次级债融资就必须要考虑还本付息的压力,从而增强自身的盈利能力。相反,对于投资人来说,购买可转债的风险当然要比次级债大得多,次级债主要是针对机构投资者,对二级市场投资者的影响并不大。

市场人士则认为,银监会此举是近期银行业最实质性的利好,可补充银行资本不足,并缓解了银行一味向二级市场投资者伸手的现状。2003下半年银行股由于频频发出再融资的计划,而遭到市场的巨大抛盘。次级债准予发行,则可缓解银行与二级市场的矛盾

华尔街风暴引发的原因

华尔街风暴是由多种因素合力作用形成:

1、 直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。

2001年“9·11”事件后,(网络泡沫破灭等)美国经济受到影响,为避免经济下滑,美联储开始了连续的降息,联邦基金利率从当年的3%一路降至2003年1月的1%,并维持至2004年6月。在这三年的超低利率环境里,贷款人的付息成本,大大激发了美国人的购房热情,美国的次级抵押贷款市场迅速发展。因为有利可图,也必然导致美国房地产市场过度投机炒作。同时房价一路高歌,房地产业一片繁荣。自2004年底,美联储走上加息历程。利率从1%的低点一路加到2006年7月的5.25%,并保持13个月。利率的大幅攀升加重了购房者的还贷负担,还不起贷款的人陆续浮出水面。自2005年底美国房地产市场开始降温,房屋贷款公司也受到了沉重打击。最先出事的是全美第二大次级抵押贷款公司新世纪金融公司,该公司2007年3月宣布无力偿还所有债务以破产告终。此后,一批同类型公司相继关门。

有人可能要问:为什么在此之间没事现在有事儿了呢?为什么美国央行这时候要提高利率呢?

2、美国宏观经济发展的周期性波动是次贷危机产生的深层次原因

20世纪80年代末、90年代初以来,美国房地产持续了十几年的繁荣,住房销售量不断创下新记录,房价也以每年增幅超过10%的速度攀升,1995年至2006年美国房价翻了一番。受房地产上升态势影响,美国次贷规模不断扩大。在经历2000年至2001年短暂的经济衰退后,特别是9·11后,美国采取了一系列刺激经济增长的措施,促使了美国经济的连续多年的持续、高速增长,至2004年,美国经济增长速度达到近5年的新高,至4.2%。经济的持续增长为美国次贷市场迅速膨胀提供了非常优越的宏观环境。由于人们对经济增长普遍预期较好,次级抵押贷款经营机构也放松了次贷准入标准。经过了一轮经济的高速增长周期,2004年以后,美国经济开始步入下滑周期。从2006年中期开始,美国房地产市场开始降温,房地产价格出现下滑,2006年三季度至2007年7月,美国房价下跌超过10%,房屋销售锐减,2007年5月美国成屋待售房屋量达到历史最高水平,超过400万套。随着美国房地产形势逆转,经济增长的逆转带来了连锁反应,次级抵押贷款所积累的风险逐步展现,并在世界范围蔓延。

这里有又有一个问题了:次贷危机又是怎样演变成全球性金融风暴呢?这涉及到一个新概念就是:华尔街金融产品创新

3、华尔街金融产品创新放大了次贷危机,并演变成全美国金融风暴

为了分散风险和追求更多的利润,放贷机构创新推出了多种多样的高风险次级抵押贷款产品:次级抵押贷款相关的住宅抵押贷款债券(MBS)、抵押担保债券(CMO)、担保债务凭证(CDO)、对冲基金等等。美国金融机构以次级抵押贷款为基础,创新推出了品种繁多的次贷衍生产品,使次贷机构、次级房贷者、保险公司、投资银行、商业银行、对冲基金等次级房贷利益链条主体捆绑在一起,从而使次贷危机一旦爆发就呈几何级扩展。在美国房地产繁荣的那几年,投资银行也纷纷加入争夺美国房地产市场次级按揭的大蛋糕。一方面,投行纷纷大举收购中小银行或按揭公司。另一方面,在投资银行的帮助下,贷款机构将流动性很弱的次级抵押房贷包装成抵押担保证券(MBS),因为MBS债券评级不高难以脱手,按照可能出现违约几率MBS又被分割成不同等级的“块”,一举被“创新”为CDOs(债务抵押凭证)。这样,不同级别的“块”可以有不同的评级,投资银行将各种不同收益及信用评级的证券产品,销售给对冲基金、商业银行、保险公司、某些国家的央行甚至加州工人退休基金、哈佛大学基金这样的稳健投资机构。这样以来,美国的次贷危机,并演变成华尔街的金融风暴

4、金融危机的根本原因是新自由主义的资本主义。

所谓新自由主义,产生于20世纪20—30年代思潮。新自由主义真正在英美等西方国家占据主流经济学地位始于20世纪80年代初期。其基本主张是:尽量减少政府对经济干预为主要经济政策目标的思潮。国家必须放松政府对经济的干预,解除外汇管制,消除贸易壁垒,使国有企业私有化,最大限度地开放市场,实现经济自由发展。新自由主义的理论家们宣称,如果没有国家的管制,金融市场会更有效率,人们就能把有限的资源投入回报率最高的领域。但是他们忽略了一个重要的事实,即没有管制的市场非常容易发生危机。而且在新自由主义条件下金融危机会变得更加严重。解除对金融的管制 。

在次级抵押贷款及其证券化过程中,金融风险越来越大,美国金融部门不是不知道的。美联储等金融监管部门在这之前已经开始注意到贷款标准的放松,但受新自由主义不干预市场思想的影响,美联储并没有及时规范金融机构的某些行为,错失了防范危机产生的好时机。而且美联储还在一边不断加息的同时,另一边却继续鼓励贷款机构开发并销售多品种次级房贷,直到2007年3月美国新世纪金融公司濒临破产,次贷危机爆发后,美联储等才对市场进行必要的干预。可以说,这次金融危机是1980年以来新自由主义在全世界泛滥所导致的一个非常符合逻辑的结果。

5、美国人过分自信也是美国次贷危机形成的原因。有专家认为,次贷危机会发生在美国其根源首先就应追溯其民族性,整个民族的过分自信。从近代以来,尤其是两次世界大战的战火并未燃及美国本土,使得美国成为全球霸主,引领全球政治经济的发展,导致美国人自信心膨胀,这使他们过分相信自己。美国民众普遍都有种观念:明天的事明天能解决,花明天的钱来圆今天的梦。由于过度自信,美国全社会从政府到民众都崇尚超前消费与低储蓄。同时,美国政府利用美元在世界的主导地位,滥发美元毫无节制地膨胀其债务,使其债台高筑,形成了一个巨大的债务泡沫,为次贷危机埋下了祸根。

美国房价上涨放缓,利率上升,这一现象对美国楼市有何影响?

伴随着美联储加息步伐,美国最热门的房地产行业还在“坠落悬崖峭壁”。据美国公共性电台广播报导,因为贷款基准利率升高,美国房地产业一直在变缓。依据联邦政府住房抵押贷款公司数据,30年限固定利率抵押借款的平均利率如今为5.54%,似乎是年初的二倍,这让许多买家望而生畏,新房子基本建设和销售也明显下降。尽管准备金率最直接地危害金融机构互相收取的短期借款花费,但它也影响到很多交易商品。

新创建房子和目前房屋的供货限定促使上年的房价以二位百分比的速度提高。劳动力短缺和供应链的比较严重终断限制生产制造,延长了修建周期时间。大家的供应商和合作方正在努力给予所需的网络资源,但重要产品和分派不足的商品务必提早好多个月购买,不然根本没办法给予。房顶桁架结构、家用电器、墙板、漆料、厨房橱柜等修建和交货房子必不可少材料的供货都难以满足需求。

从长期来看,美国的房地产业一直在平稳上升,这也是经济和社会健康发展的大势所趋。充分考虑美国作为世界第一大经济体,经济发展市场前景仍然被世界诸多的投资人看中,其超强的吸钱能力也是其它国家地区何以媲美的。银行利率调整,是多种要素决定的,从目前来看,年利率仍然适度,且继续上涨的可能性早已并不大。美国的房地产业,从短周期来说,遭受各种各样因素的影响,会存在一定的曲折。在一年之中,也会有高峰期和淡旺季差别。可是,总的来看,依旧是一种安全性、稳定和有效的投资工具。

以往几十年的数据来看,美国的房地产业的大趋势一直都在增涨,都是美金系里面最稳定和安全财产。美国房屋最大的价值是合适项目投资。缘故有四点,一是内地顾客可以贷款,可灵活运用杆杠把收益率变大好几倍。二是房租高,非常容易以租养房。三是美国房价涨幅平稳,近期30年平均每一年增涨3%,现阶段好的地区,历年上涨幅度在10%之上。四是全国房价上涨,上涨幅度TX不用卖房子,只需重贷就可以。

美国房地产市场现状

房贷利率升高使美国房地产市场不断放缓】 今年以来,按揭贷款利率的快速飙涨,令美国房地产市场大幅降温,导致销售下降、房价承压。美国抵押贷款银行协会(MBA)周三(9月21日)公布的数据显示,美国30年期固定利率按揭贷款的平均合约利率在上周上涨了接近25个基点,达到6.25%,为连续第五周上涨,创下2008年10月以来的最高水平,上周按揭贷款利率也是6月中旬以来的最大升幅。9月21日,根据美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据,美国7月成屋销售总数连续第七个月下降,达到年化480万户,创2020年5月以来新低。美国8月成屋销售总数年化480万户,好于预期的470万户,前值为481万户。8月成屋销售总数年化环比跌0.4%,预期为跌2.3%,前值由跌5.9%修正为跌5.7%。在未经调整的基础上,美国8月成屋销售销比一年前下降了17.4%。8月成屋价格中位数同比上涨7.7%,达到38.95万美元,为2020年以来最小涨幅。今年6月,成屋价格中位数一度达到41.38万美元的历史最高。在线房地产巨头ZILLOW在9月19日的一份报告中表示,继7月份单月下跌0.1%之后,8月份美国的房屋价值较7月又下降了0.3%,这创下2011年以来最大跌幅。飙升的融资成本和仍然居高不下的房价阻碍了许多潜在买家。尽管需求疲软抑制了整体情绪,但分析预计,由于大多数地区的供应仍然有限,房价回落将相对温和。

关于买家对利率望而却步,美国住宅销售创纪录的速度下降和美国房产暴跌的介绍到此就结束了,不知道你从中找到你需要的信息了吗 ?如果你还想了解更多这方面的信息,记得收藏关注本站。