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财经早报多个热点城市限购政策大幅松动,景点预订大幅上涨_放松限购的城市

2023-01-18 13 adminn8
财经早报多个热点城市限购政策大幅松动,景点预订大幅上涨_放松限购的城市

站点名称:财经早报多个热点城市限购政策大幅松动,景点预订大幅上涨_放松限购的城市

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本文目录一览:

多城取消限购 今年来超60城发布楼市宽松政策

4月伊始,又有两个三四线城市宣布取消限购。

4月1日,浙江省衢州市发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》(下称《通知》),其中,取消了限购政策,同时松绑了限售政策。

此前外地人在衢州市购房需要一年社保,企业禁止购房。此次《通知》表示,非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业,视同本市户籍家庭执行相关购房政策。

同时,优化区域限售政策:本《通知》发布后市区新出让地块新建商品住房、已出让地块中尚未网签的144平方米及以上新建商品住房不限售,土地出让公告里有特别约定的除外。

在河北秦皇岛,自2017年实施限购政策,外来人口购房需要一年社保,同时首套房首付比例为30%。根据当地官方文件,自2017年4月15日施行的限购令正式解除。

根据统计,今年以来超60城出台稳楼市政策,包括福州、郑州、哈尔滨、青岛等热点城市。这些宽松政策包括:直接给予购房补贴,包括三孩政策购房优惠在内的购房优惠;公积金政策宽松;降低首套房首付比例等。

近期部分城市的限购、限售也开始放松。严跃进说,3月份以来包括郑州、哈尔滨、福州、衢州、秦皇岛、青岛即墨6地对限购限售政策进行了松绑或取消。

3月16日,国务院金融稳定发展委员会召开专题会议,研究当前经济形势和资本市场问题。此次会议提到,关于房地产企业,要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施。

张波对第一财经分析,在金融委会议后,近期各地调控节奏明显加快,像郑州,哈尔滨、衢州、秦皇岛等在内的多个城市,对于限购、限售等各个政策进行了松绑或者取消,在土地市场方面也有不少城市进行了调整。

国家统计局的数据显示,今年1~2月份,商品房销售面积达15703万平方米,同比下降9.6%,其中,住宅销售面积下降13.8%;商品房销售额15459亿元,下降19.3%,其中,住宅销售额下降22.1%。

张波说,从3月份最新的市场表现来看,部分城市的找房热度已经开始提升,叠加近期郑州、哈尔滨等省会城市的松绑以及部分一线城市利率的下调,有助于市场进一步复苏。当然这里面还有一个不确定的因素,那就是部分城市受疫情影响较大。

张波预计,市场后续会维持缓慢回暖的状态,而且不同城市之间的分化依然会比较明显。像衢州、秦皇岛这些城市虽然出台了政策,但短期内调整压力依然较大,未来这些城市在需求端宽松方面可能还会进一步加码。相比而言,一线城市以及一些热点城市的宽松力度就要弱很多。

中原地产首席市场分析师张大伟分析,虽然信贷政策持续宽松,放款难已经全面缓解,但因为疫情和热点城市的改善需求信贷政策依然严格,楼市的整体热度上升非常缓慢。

两大网红城市楼市现松动信号!非户籍6个月社保就可购房

政策暖风还在继续,近期数十座城市为楼市松绑,政策内容愈加综合全面,但整体城市能级仍待提升。

苏州近日传出房地产调控政策松动信号。限购方面,非本市户籍居民家庭购房条件从此前的三年内累计缴纳24个月社保调整为连续缴纳6个月社保;限售方面,新房限制转让时间由3年调整为2年,二手房转让时间限制由原来的3年调整为不再限制年限。这一消息得到了苏州市房产交易管理中心的证实。

另一大热门城市长沙微调政策,降低了改善型购房的门槛。长沙市限购区域内家庭购买第二套商品住房的间隔时间,统一按满4年计算,房屋购买时间的认定既认网签备案、又认权属登记。此前政策限制条件为,购买家庭首套商品住房不动产权属证书满4年或房屋交易合同网签。

经历了一轮疫情的长春则发布了20项政策措施,涉及调整信贷政策、减轻企业资金压力、绿色通道支持政策、促进市场交易、加强市场监管5个方面,具体包括阶段性降低公积金贷款首付比例、鼓励各商业银行探索发行房地产信托投资基金(REITs)产品、调整商品房预售资金监管政策等举措。

此外,连云港、上饶、梅州、株洲、岳阳、赣州等近20座城市在近期都出现了政策松绑。从区域分布上看,这些城市能级并不高,除上述苏州、长沙、长春等之外,主要以三四线城市居多。

政策内容更加体现出“组合拳”的特点,涉及首付下调、认房认贷标准调整、按揭利率下调、公积金放松、购房补贴、预售资金监管优化等诸多方面。信达证券研报指出,今年来各地政策不断放松,但是更多城市出台的放松政策较为单一,而近期政治局会议支持各地从当地实际出发完善房地产政策后,洛阳、中山、乐山相继出台了综合性的放松政策。

根据中指研究院不完全统计,2022年以来,全国已有超100城优化调整房地产政策超200次,尤其4月以来,各地出台政策的节奏明显加快,4月有超70城出台政策百余次,明显高于1-3月,且政策进一步向优化限购、限贷、限售等方面延伸,热点一二线城市亦加入政策优化调整行列。

不过,中指研究院认为,热点一二线城市政策整体力度不大,针对部分区域或特定人群放松限购、限贷,覆盖面较窄,对市场的提振效果有限;多数三四线城市不限购,今年优化政策更多的在于调整公积金、发放购房补贴、放宽落户等方面,对市场的提振效果亦不明显。

中央层面,近期央行、银保监会、深交所、上交所等部分密集表态。央行表示执行好房地产金融宏观审慎管理制度;银保监会表示不盲目抽贷、断贷、压贷,保持房地产融资平稳有序,做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务等;两家交易所也表示要支持房地产企业合理融资需求。

政策效果传导尚需时日,近期楼市销售仍然表现清淡,延续下行态势。克而瑞研究数据显示,4月30个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降18%,同比跌幅扩至58%。五一假期期间,50个重点监测城市累计成交44.75万平方米,同比下降80%。企业层面,百强房企1-4月的整体业绩规模同比大幅降低50.2%,降幅较一季度进一步扩大。

克而瑞研究认为,房地产市场能否真正回稳,关键在于更大力度的刺激性政策落地,尤其要下调核心城市二套房首付比例,才能有效激活相对充裕的改善性购房消费。预计核心城市市场有望在三季度触底回稳,三四线城市调整周期更长,唯有等待一二线城市市场回稳,三四线城市才有轮动回稳的可能性。

政策暖风还在继续,近期数十座城市为楼市松绑,政策内容愈加综合全面,但整体城市能级仍待提升。

又一座万亿GDP城市取消限购,更多城市跟进?

中新网12月29日电(中新财经记者 左宇坤)时至年末,又一座万亿GDP城市的大动作引发了广泛关注,甚至被不少人称为“开启房地产调控新阶段”的“标志性一幕”。

这就是在近日,广东省东莞市宣布全域退出住房限购。在楼市调控的工具箱里,常见且灵活的限购无疑是撩动市场神经的手段之一。近来多个颇具代表性的城市围绕取消限购做文章,也体现出为明年市场供需两端稳健发展打下基础的题中之义。

大湾区两大 “万亿级城市”政策转向

随着东莞市住房和城乡建设局《关于进一步优化房地产调控政策的通知》的下发,东莞市全域放开住房限购,也意味着该市自2016年起坚持了6年的限购政策暂时退出历史舞台。

这也是东莞本轮房地产渐进式放松限购的最后一步。此前,东莞已在7月做出过一次试探,将原本全市的限购区域,划分了限购区和非限购区。

在东莞今年进行的多次房地产政策调整中,上述部分区域取消限购效果也尤为突出。合富大数据显示,7月东莞楼市量价齐升:一手成交3754套,同比微增2%,环比大幅增加65%;一手住宅均价约29274元/平方米,环比上涨11%,同比上涨9%。

促使东莞本轮全面放开限购的另一大助力,或许还有大湾区的“兄弟城市”广东佛山,在半个月前同样退出限购。

“东莞的退出限购、限售取代限购的模式,与不久前佛山的做法完全一致。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,从南京、佛山、武汉、东莞等核心二线城市近期均有退出或收缩限购政策的举动来看,房地产市场新一轮需求端的政策纾困已经开始。

资料图:蓝天下,东莞市中心的高楼。 王坚 摄

中介:咨询量上涨明显,期待信心恢复

“因为店里不少员工还没返岗,我们目前还是以线上咨询为主。全面取消限购后这两天,每天大概和十几位客户交流,之前每天大概六七位吧,增加了能有一倍多。”在东莞市某中介机构工作的林柳(化名)对中新财经记者表示,也有几位客户已经和她预约了时间,等身体恢复后出来看房。

林柳是一名“新东莞人”,她和同事们常常称佛山和东莞为大湾区“老三”“老四”。不久前佛山官宣全面放开限购,林柳在佛山的同事也迎来了一轮工作高峰,不仅看房、成交量有明显提高,甚至有不少开发商也紧随热点涨价,有些楼盘每平米直涨2000多元。

曾经的“房价涨幅第一城”东莞会不会迎来和佛山相似的情况?林柳认为,相比于一时的投资热度,恢复真正刚需群体的信心是更重要的。

林柳提到,其实在优化疫情防控“新十条”公布之后,东莞的楼市,尤其是核心街道便已逐渐出现了些回暖迹象。“今年比较困难的时期,店里常常两三周都卖不出一套房。现在几乎每天都能开张,已经是向好的信号了。”

林柳还记得刚到东莞时,同事引用“东莞堵车,全球缺货”这句话来形容这座城市的地位。加上突破万亿的GDP、超过千万的人口,林柳始终认为,经济与人口才是东莞房地产未来发展的真正底气。

“东莞当地超1053万的常住人口中,超过一半的非户籍人口主要居住在城中村,全市的住房自有率仅50%左右,住房条件亟待改善。”李宇嘉也认为,东莞不能寄希望于外来投资客,通过取消限制性购房政策等释放本地的需求潜力,才是稳定楼市的根本之策。

资料图:一处在建房地产楼盘。 中新社记者 张斌 摄

限制性政策将加速退出历史舞台?

近期,中央财办有关负责人指出:“在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策,这些消费潜力要予以释放。”不少业内人士解读认为,“妨碍消费需求释放的限制性政策”指向的就是限购、限售、限贷、限价以及限商等严格限制性楼市调控政策。

这也已在各地的实践中得到体现。根据中指研究院统计,截至12月26日,全国超330个省市(县)发布楼市宽松政策超千条,其中48城111条涉及优化限购,173城240条涉及优化限贷,33城41条涉及优化限售、29城34条涉及调整限价。

这或许只是开始,并非结束。“房地产市场一定要稳健发展,要增强房地产市场的韧性,防止对市场直接或间接不利的政策出台。”日前,中国城市科学研究会理事长、住建部原副部长仇保兴公开表示。

越来越多的声音认为,限购等限制性政策的退出或将成为未来房地产调控的趋势。

“新一轮需求端的纾困政策已经由热点新一线、二线城市率先开局,金融支持房地产政策要应出尽出、因城施策,充分发挥政策积极效应。”诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪预计,后续还将会有更多热点二线城市跟进,除了一线城市外,其他城市或将全面取消限购。(完)

撤销?暂按原政策执行?青岛回应限购、限售政策松动

4月10日,青岛网上房地产网站发布了“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则,青岛的楼市限购、限售政策出现松动,引发市场关注。

不过,4月13日,中新经纬客户端致电青岛市不动产登记中心热线电话,该中心工作人员先称上述文件已经撤销,后又称具体细节、规则还没出来,暂时按照之前的政策执行。而制定该政策的青岛市住房和城乡建设局一直没有正面回应。截至发稿,上述文件仍在青岛网上房地产网站正常展示。

政策执行了吗?——回应前后不一

4月10日,由青岛市不动产登记中心、青岛市房屋交易中心联合主办的“青岛网上房地产”网站发布了和“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则。该活动规则共有九条政策,其中的第四条和第五条分别涉及到限购与限售。

“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则。来源“青岛网上房地产”网站

第四条称,坚持“房住不炒”定位,继续执行限购政策,但对由于继承、拆迁等原因,居民家庭在一套住房中仅占部分共有份额的,不按其拥有一套住房计算。

第五条称,鼓励改善型住房需求,出售1套以上原有住房新购1套住房的,原有住房应取得《不动产权证书》满2年并办理买卖合同网签备案后或委托中介机构代理销售并办理委托代理合同网签备案后,即可对新购住房的买卖合同予以网签备案。

而根据2018年4月原青岛市国土资源和房屋管理局发布的政策,居民家庭在一套住房中仅占部分份额的,按其拥有一套住房计算;青岛市区范围内新购买的新建商品住房和二手住房,需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。对比看,此次取消了“在一套住房中占部分份额的按拥有一套住房计算”的限购政策,将限售从之前的5年降低为2年。

4月13日,中新经纬客户端通过咨询青岛市住房和城乡建设局(以下简称“青岛市住建局”)多个部门及青岛市不动产登记中心获悉,上述政策是由青岛市住建局下属的青岛市房屋交易中心制定。但青岛市房屋交易中心的工作人员让中新经纬记者咨询青岛市不动产登记中心,后者隶属于青岛市自然资源和规划局。

中新经纬记者致电青岛市不动产登记中心热线电话,其工作人员称“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则已经刚从青岛网上房地产网站撤销,具体原因不清楚。但中新经纬记者仍能在该网站查询到该文件。

中新经纬记者再次致电青岛市不动产登记中心热线电话,另一名工作人员也说:“已经撤了,我们今天早上上网搜就没搜到,然后问了一下,说(青岛市)住建局撤下来了,因为文件就是住建局发的。”令人不解的是,该文件一直都挂在青岛网上房地产网站,最后,该工作人员表示,将向青岛市住建局进行咨询,让记者稍后再询问。

后来,青岛市不动产登记中心的第三位工作人员说:“我们也没接到正式的文(件),网上房地产(发出的这个文件)我们也是刚知道,而且发这个文(件)的不是我们单位,是(青岛市)住建局发的文。但是具体细节、规则还都没出来,我们没收到正式的通知,等到下周他们出来正式的细则,您再来个电话。现在办业务,还是按之前的政策来进行的。”

青岛市住建局办公室、青岛市房屋交易中心的工作人员一直没有正面回应该文件的内容,只是让咨询青岛市不动产登记中心。

中原地产首席分析师张大伟认为,当前多个城市都出现楼市松绑“一日游”,或者是“出台了新政又不敢说”,让市场难以准确揣测到调控的底线,建议保持政策的连贯性。

影响几何?——示范效应较强

近段时间以来,放松楼市调控的政策此起彼伏,但多数沦为“一日游”。3月17日,济南新旧动能转换先行区网站发布“更正声明”,此前发布的“在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的,不受济南市限购政策约束”予以删除;3月12日,陕西省宝鸡市提出,各银行要积极争取降低首套住房贷款首付比例政策,公积金贷款最高额度由40万提高至50万,之后相关文件被撤下。

3月3日,广州市对商服类项目进行松绑,但3月5日发布的新版文件中,删除了“商服类项目不再限定最小分割单元、不再限定销售对象”的政策;2月21日,河南省驻马店市提出要降低公积金贷款购买首套房的首付比例,但不久后,该政策被撤回。

“各地松绑的政策内容不一,但都出现了只要媒体集中报道就撤销的现象,这说明在执行‘一城一策’的楼市调控过程中,各地对出台楼市政策过于随意。部分政策明显触碰了政策底线,违背‘房住不炒’的大原则。”张大伟对中新经纬客户端说。

“2020青岛百日万店消费季”活动方案。来源青岛市政府网站

不同于上述城市的楼市松绑政策,青岛的楼市新政属于“2020青岛百日万店消费季”的一部分。今年3月20日,青岛市人民政府办公厅印发了《“2020青岛百日万店消费季”活动方案》,该“消费季”自3月23日开始,持续100天,将围绕购物、餐饮、旅游、住房销售等十大板块,实施商家优惠、政府补贴、金融助力等八项措施,拿出真金白银,让市场主体和消费主体得到实惠。

具体到住房销售板块,上述活动方案指出,要“优化房地产市场调控”,“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则,便是该方案的具体落地政策。

对于青岛楼市调控松动,亿翰智库认为,青岛出台的政策与上述已撤回的政策存在不同点,即青岛仅仅是小幅放松限购和限售限制,并非全面放松,换而言之,青岛将继续贯彻“房住不炒”的底层调控逻辑。但是在遭受疫情冲击后,在当前特殊的经济环境下,青岛对房地产行业因城施策,小幅放松限购和限售限制,鼓励改善型购房需求。

亿翰智库还称,小幅放松限购后,满足购房条件的个体有所增加,可能释放出部分新增购房需求,进而对房地产市场产生正向的推动作用。限售条件放宽后,可能不仅有助于促进改善型住房消费,还将使二手房市场更为活跃。此次青岛出台的房地产调控政策将有助于青岛的房地产市场从疫情中恢复。

张大伟则称,整体看,青岛新政的松绑力度不算大,对当地市场不会造成过多的刺激。但是,在多地频现政策“一日游”的情况下,青岛新政如果能够落地实施,可能会产生较强的示范效应,不排除其他城市也会效仿。

在楼市调控和疫情的影响下,青岛的新房库存不断增加。易居研究院发布的报告显示,今年2月份,青岛市新建商品住宅成交面积18万平方米,环比下跌72%,同比下跌61%;库存面积1474万平方米,环比持平,同比增长48%,增速位列百城第5位;存销比达13.4个月,环比上涨15%,同比上涨39%;成交均价14794元/平方米,较2018年12月的高点15898元/平方米下跌约6.94%。中国指数研究院统计显示,今年1-3月,青岛成交商品房17235套,面积198.95万平方米,同比分别下滑19.0%和21.7%。

针对“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则中提出的松绑限购、限售等政策的执行期限,青岛市住建局相关部门的工作人员对中新经纬客户端称,这些政策的执行期为100天,即消费季期间。

多个强二线城市放开远城区限购,大城市楼市调控因区施策

各地不断出台稳楼市的政策。

根据中原地产研究中心统计,5月单月就超过100个城市发布稳楼市调控政策,年内累积超过150个城市发布了房地产调控政策(多城市多次发布政策)。整体来看,出台稳楼市城市的级别越来越高,从一季度的三四线城市松绑为主,逐渐到了4~5月份二线城市成为松绑城市主力,其中包括成都、杭州、厦门、南京等热点楼市城市也加入稳楼市行列。超过25个二线城市最近2个月发布了超过50次稳楼市政策,成为最近楼市调控主力。

这其中,各地不仅因城施策,在多个强二线城市内部,因区施策成为当前楼市调控的一大特点。多个热点城市纷纷放开或放松远城区、外围区限购。

6月2日发布的《佛山市住房和城乡建设局等部门关于因城施策进一步完善房地产调控政策的通知》显示,佛山将优化住房限购区域,商品住房限购区域调整为禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道。该政策即日起施行。

6月3日,青岛高新区、城阳、西海岸新区三区发布了取消全面住房限购的通知,而就在前一日,城阳区和青西新区还推出了商业可以落户的政策。

5月22日,中部第一大城市武汉四大远城区全部解除限购。四大远城区包括江夏区、东西湖区、经开区、黄陂区。同日,济南亦对楼市调控政策进行调整,非主城区长清区、章丘区不再列入限购范围。

此前5月16日,成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》,该通知称,近郊区(市)县已购或新购住房不纳入中心城区(青白江区除外)购房时家庭名下住房总套数计算。

此外,包括南京和厦门等热点城市,也纷纷放开或放松远城区、外围区的限购。

58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析,在本轮楼市调整过程中,三四线城市属于全面放松,一线城市基本不放松,相比之下,热点二线城市则是有限度的放松。热点二线城市的放松体现在两种形式,一种是按照不同区域放松,因区施策。另一种是把一些限购尺度做一些放松。

张波认为,远城区放松的最大原因在于,本身是根据市场供求结构来调整。从热点二线城市来看,现在市区相对优质、配套好的板块市场需求量比较大,而外围区、远城区从人口流入、供求关系来看,供应是偏大的。因此,因区施策也有利于调控效果的体现。

以成都为例,根据克而瑞地产研究统计,4月份,在全国50个重点城市中,新开盘项目平均去化率跌至29%,而成都去化率超过60%。虽然成都楼市交易已有复苏迹象,但各区域、各板块市场冷热不均,项目分化加剧。其中,天府新区等区域新房去化率高至100%,而外围区域多个滞销项目去化率仅5%左右。

另一方面,放开远城区限购也有利于引导人口向远城区集聚,促进强二线城市空间结构布局的优化。例如,国家发改委今年3月印发的《长江中游城市群发展“十四五”实施方案》提出,推动武汉、长沙合理有序疏解一般性制造业,引导优质公共服务资源优化布局并向周边辐射延伸,逐步降低武汉市江汉区等人口密度过高城区的人口密度。提升省会城市治理现代化水平,全面增强城市发展韧性和风险防控能力。

去年11月,四川省政府印发《成都都市圈发展规划》提出,要优化提升成都中心城区功能。推进中心城区瘦身健体,有序疏解一般性制造业、专业市场等功能和设施,引导优质公共服务资源向周边辐射延伸,合理控制开发强度和人口密度。

华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚对第一财经分析,在这些城市中心城区瘦身健体过程中,就包括了中心城市发展空间结构的优化调整。在降低中心城区的人口密度同时,在城市的外围区域还有大量土地,这些地方还可以布局先进制造业,实现中心城市内部结构调整。

张波也认为,这些热点城市放开放松远城区、外围区限购,也有利于引导人们往郊区落户,有利于产业、人口布局的优化。

“因城施策&分类指导”,多地楼市现政策微调

中房网讯 去年中国楼市出现调整,尤其是下半年调整力度较大,近段时间,部分城市也出现了政策松动和微调。

专家预计,2019年“房住不炒”的政策主基调不会有实质性扭转,意即在支持居民合理自住型需求的同时,着力打压投资、投机性需求。随着去年下半年房地产市场持续降温,部分城市、部分区域2019年调控政策出现微调也在预期之中。

多地松绑调控 部分城市存在政策回调动力

据《经济参考报》报道,近一个多月来,多个地方城市松绑了限购或者限售政策。其中,最为明确的是山东菏泽市,明确提出取消限售条件,这被理解成为“打响楼市松绑令的第一枪”。紧接着不少城市纷纷放宽购房限制。

1月10日,珠海市提出,将加快完善覆盖在珠海发展港澳人员的公共就业服务体系,探索放宽澳门居民在购房等方面的限制。1月3日,青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局发布通知,暂停“摇号售房”规则。2018年12月底,广州市出台最新规定,可异地提取公积金进行购房;几乎同时,佛山市取消了购房最低准入条件。

回顾2018年,房地产调控政策由紧到松。相对应的是,地方政府政策层面也出现明显的两阶段变化:前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松,涉及四限政策持续高压,整治市场秩序,上调房贷利率等;四季度调控政策略有松动的迹象,广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价,多城市下调房贷利率上浮比例,菏泽更是明确提出取消限售条件。

联系到近期菏泽取消限售,有分析认为本轮调控政策预期将出现转变,更多城市或将跟进松绑调控。尤其是那些库存压力较大的城市,放松调控的可能性更大。

新城控股高级副总裁欧阳捷分析认为,当前,市场成交量下滑是住宅市场的主流。“限购的目的是为了限制投机,既然投机客全面退潮,放松限购就成为稳定提升成交量的政策首选。比如,降低入户门槛、降低社保条件、降低人才标准,都会增加市场成交量。”

在他看来,限价政策也有放松迹象。“一些城市在市场下行时放松高端盘价格,释放高价地入市,顺势解决了高端盘‘堰塞湖’问题。部分一二线城市房贷利率下调已经成为小趋势,也会推动住宅市场的回温。”

至于政策放松的边界在哪里?欧阳捷认为,“限购政策将出现普遍性放松,但不会是取消限购。放松的边界将聚焦在限购条件上,比如农民进城买房即可落户,本科落户降为中专可落户,社保年限可以降为半年甚至更低。”

“房地产市场正面临逆周期调节的时机,政策放松恰是逆周期调节的预调微调。”欧阳捷表示,地方政府适度放松调控,吸引房企买地,金融机构下调利率,都在助推市场回温。“不过,‘房住不炒’仍是长期定位,从这个意义上来说,放松不等于放开,调控也不会退出。”

在业内看来,局部市场住宅销售持续遇冷是政策松绑的主要原因。2018年,全年商品住宅成交规模较2017年微增,城市市场格局也发生了明显变化。尤其随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施,一线、二线和三四线城市市场分化愈加显著,城市热点轮动的势头方兴未艾。

克而瑞地产研究中心分析认为,考虑到2018年下半年以来市场持续低迷、观望情绪蔓延,部分三四线城市项目已经降价抢跑,预计2019年城市市场成交规模整体将下滑,而政策回调压力主要集中在需求透支和购买力不足的部分二线和大多数三四线城市。

上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示,近期全国部分城市出现了政策调整,“这说明政策放松会考虑很多内容,目前是试探阶段,比较谨慎。”严跃进认为,“对于涉及房价、市场交易秩序、市场预期等概念,政策的松绑相对会谨慎,不会轻言放松。对于市场成交量、库存、物业结构等概念,政策上相对会有所放松,体现了‘政策分类指导’的导向。”

杜绝各类炒房 部分城市调控政策还在“打补丁”

虽然部分城市近期纷纷释放房地产调控“松绑”信号,但还有一些城市也在收紧相关政策。

据《经济日报》报道,海口市政府近日下发通知,暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅(经批准的企业人才周转房除外)。同时,进一步加强商业、办公类建设项目管理,严格按照土地用途和规划性质审批,严禁房地产开发企业变相改变建筑用途,不能按住宅户型设计改造。

海南曾于2018年出台全域限购政策,但限购政策只是针对居民家庭,不限制企业购房。可以看出,此次暂停企业购房,为此前的政策“打补丁”,杜绝了以企业名义购房炒房现象。

此前,已经有一些城市出台了禁止或者限制向企业售房的政策。有些城市明确不再允许企事业单位购房,如深圳2018年7月底明确,暂停企事业单位、社会组织等法人单位在深圳购买商品住房,停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续;西安2018年6月份明确,暂停企事业单位购买住房,防止以企业名义投机炒房;杭州2018年6月份明确暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手房);长沙于2018年6月份暂停企业在限购区域内购买商品住房,已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让;上海则对企事业单位购房作出了一些限制性规定——购买商品住房企业必须同时符合设立年限已满5年,在上海累计缴纳税款金额已达100万元;企业职工人数10名及以上等条件。

深圳市房地产研究中心主任王锋表示,部分手握大量资金的买家通过注册公司摇号购房,对刚需形成挤压。限制企业购房,一是有利于堵住漏洞,避免个人绕开限购政策炒房;二是有助于“摇号购房”的公平性,防止企业“与民争利”。

业内人士分析认为,2018年底中央经济工作会议继续坚持“房住不炒”的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任。基于此,未来“房住不炒”、因城施策的政策主基调保持不变,在支持居民合理居住型需求的同时,着力打压投资、投机性需求,缓解热点城市房价上涨压力。

同时,应该明确房地产市场调控主体责任在地方,不同城市面临不同情况,房地产产业链长,地方政府有必要根据市场情况及地方经济社会发展的情况适时调整政策。

对此,清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示,地方政府要结合当地实际情况,通过完善住房发展规划,确定城市住房发展和市场稳定目标。同时,还应赋予地方政府更多调控自主权,把房地产市场稳定的主体责任真正地落实到地方,有效避免调控政策“一刀切”现象,实现地方政府从被动调控到主动调控的转变。

不同城市间表现预计仍将出现分化

克而瑞地产研究中心相关人士分析认为,考虑到当前市场已经转冷,项目去化率已经有明显的下调,而菏泽、珠海等局部政策放松后,调控放松预期被进一步强化。但是,购买力严重不足是制约三四线成交的最大障碍,大部分三四线市场仍然势必进入深度调整期,预计2019全年不同城市间表现仍将出现分化。

易居房地产研究院分析预测,2019年全国商品房销售面积可能呈现小幅下降态势,预计全年同比下降6%左右,在持续四年增长后再次转降。因此,易居方面预测,2019年全国楼市将延续2018年8月开始的降温进程,全国多数地区的楼市都处于过冬状态。

该机构据此分析指出,“相关部门必须密切关注降温节奏与幅度,转变调控思路,由之前两年多的紧缩型调控,慢慢过渡到扩张型调控;政策重心由防房价大起,转向防大落。以确保全国房地产市场实现‘软着陆’,朝着平稳健康的发展方向推进。”

针对2019年的政策走势,易居方面指出,在“房住不炒”大前提不变的情况下,相关部门和地方政府同时将关注地产领域包括销售量、投资量、价格等下行所带来的压力,进而出现各类托底和提振的政策内容。从宽松的角度看,对于一些楼市下行压力大的城市,将遵循“一城一策”的大方向,局部放松,尤其是普通住房标准、二套房贷认定、限价、限售、限购、公积金政策等方面,会有放松的可能。

值得注意的是,社科院在2018年12月发布的报告中也同样指出,综合房地产市场周期、前期需求释放以及政策调控的多重影响,预计2019年市场仍将保持总体回调、平稳释放的总体走势,出现持续震荡、大幅下跌的概率较小。但局部地区和租赁市场仍存在供需矛盾紧张、市场预期向好的上行压力,刚性需求和改善性需求有进一步的释放空间。

社科院的报告由此预计,未来,一线城市可能微调调控措施,保持调控政策的适度;二线城市可能最具放松的冲动和条件,激活楼市的热度;三四线城市可能动用干预之手,极力维护楼市的温度。

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