首页 新闻资讯内容详情

股权融资新政助力优质房企改善资产负债状况_发展股权融资提高资产负债率

2023-01-19 33 adminn8
股权融资新政助力优质房企改善资产负债状况_发展股权融资提高资产负债率

站点名称:股权融资新政助力优质房企改善资产负债状况_发展股权融资提高资产负债率

所属分类:新闻资讯

相关标签: # 股权融资新政助力优质房企改善资产负债状况

官方网址:

SEO查询: 爱站网 站长网 5118

进入网站

站点介绍

本篇文章给大家谈谈股权融资新政助力优质房企改善资产负债状况,以及发展股权融资提高资产负债率对应的知识点,希望对各位有所帮助,不要忘了收藏本站喔。

本文目录一览:

房企资金链风险被放大 融资新政将倒逼精细化管理加速

后疫情时代,无论头部房企还是中小房企的内部生存状态已显示,行业瓶颈期已经来临。

特别是随着房企融资管理“三条红线”新政的渐行渐近,房企的发展之路将更加艰难。

“房企集中度会越来越高,30名绝对是一道坎。”一名房企内部研究人士对21世纪经济报道表示,一旦新政落地执行,中小房企会面临重大调整,一旦触及一条红线,有息负债就受限,发展不下去要不跟人合作或者等着被资本并购。“现在大家都有点焦虑,不知道后续细则会否给企业带来多大波动。”

来自券商、银行业的人士透露,金融监管层的政策已经酝酿好久,至少有2-3年了,只是借这个时机出台。消息人士还透露,接下来将开始找企业进行试点,很多细节问题如何操作执行还有待时间磨合。比如,房企收并购的时候,负债率上升了该划到哪一档?上市体系外的资产算不算三道红线范围内?要房企上报还是审计、银行主动来查,是否房企每次融资都要来一次对号入座?诸如此类的问题,还需要一段时间磨合。

可以肯定的是,这一次房企融资端的收紧,或导致马太效应。如果说此前的资管新规是一刀切,那么“三条红线”则为房企精细化管理埋下伏笔。此前土地市场调控已经逐步精细化,宏观层面也有因城施策,但是对房企的管理还没有做到精细化。

实际上,针对房地产市场过热的现象,7月以来多省市集中出台了调控政策。而此次“三条红线”规定则是从供给端的角度切入,并非为了应对过热,而是对新增开发项目数量进行限制,从根源上减少信贷资源流入。

前述人士透露,新政最少有两年的储备期,新政本质上不针对负债与否,而是防范资金链断裂,要在这个情况出现之前就把这个风险给化解掉。

回款与负债

向来嗅觉灵敏的大房企其实早已有所动作。

恒大高管在2018年就提出要在今年上半年将净负债率降至70%;从2020年上半年业绩数据来看,融创净负债率大幅下降23个百分点。另一方面,头部房企也在加速回款。以旭辉为例,今年前7个月,旭辉的销售和回款已双双突破千亿。

21世纪经济报道记者梳理统计了行业内排名10-60位的典型房企最近几年的财报数据,发现在2019年,房企综合回款率和销售回款率出现了一个分水岭。

一名房企人士指出,回款不好是因为销售,大房企这两年重点布局二线和强三线的城市,业内排名30-60,甚至往后的,还在调整土储结构过程中。与此同时,房企拿地很热,钱从哪来?在回款不好的前提下,只有通过负债获取资金。“从政府角度不愿意面对过多风险,现在这一波金融危机与全球宽松不一样,这一波还用房地产做蓄水池的话,金融安全就有问题。”

房企仍需要平衡投资与回款,因为30强房企中,触及“三条红线”的情况已经不容小觑。根据2019年年报数据,30强房企中有9家房企触及了三条红线,5家触及两条红线,11家触及一条红线,这意味着新政一旦全面实施,多数房企融资端将面临较大的收缩压力。

而在2019年30强房企中,多数房企有息负债的增速超过了15%,这表明后续房企整体降杠杆的压力会比较大。

资产负债率是体现房企运营能力的重要指标。若要降低这一指标,就需要房企增强销售力度,加快存货周转速度,扩大预收款项规模,与此同时,捂盘惜售行为也会受到打击。大部分30-60强的房企,资产负债率下调均比较缓慢,尤其是像新力这样处于规模扩张周期的房企,前后两年的资产负债率不过是1个百分比的差距。

一方面,有息负债的下降要依靠房企自身现金流的改善,才能使得偿债规模超过新增规模。但对于长期依赖杠杆经营的房企而言,短期内债务化解的难度比较高,因此现阶段,房企对债务可能更偏向于存量管理。另一方面,由于扩大非控制性股东权益的难度更低,房企或更倾向于借助扩大少数股东权益规模来降低净负债率,这意味着房企联营、合营的事件可能增多,明股实债的风险也可能上升。

因此,“三条红线”中现金短债比进一步强调资金回收的效率,要求房企压缩回款周期,保证经营性现金流的充沛,而非通过借新还旧等方式,依靠债务资金维持表面流动性的稳定。其次,现金短债比的考核也有助于改善房企的融资结构,重点打击“短借长还”等行为,从这一角度看,未来房企对长期债务资金的依赖度有可能会提高。

回款与拿地

据21世纪经济报道统计,2020年上半年,拿地投资超过销售回款50%的房企包括建发、金科、蓝光、荣盛发展等。

房企拿地积极性增强的原因之一就是销售端的持续回暖。与此同时,上半年流动性总量宽松的环境下,整体融资环境改善,房企拿地积极性提升。一季度商品房开发贷余额同比增速小幅抬升,二季度有所回落,但仍然维持两位数增长;从土拍市场的表现来看,今年4月100大中城市住宅类土地溢价率达到25%,5月至今维持在15%-20%,高于去年同期水平,表明疫情并没有给房企拿地造成太大的影响,其融资环境反而因货币政策的放松而有所改善,房企拿地的积极性也随之提高。

房地产是周期性行业,在以往的小周期规律中,房企为了维持并扩大销售规模,自然在销售的同期进行拿地补库存,就如2009-2011年和2012-2014年这两轮小周期中,2010年和2013年销售放量的当年土地也相应放量,销量和拿地之间更多呈现是供需同步。但在2015年初开始的本轮小周期中,在2016年销售放量的当年拿地却是缩量了,绿城就是很典型的例子。绿城在2016年、2017年拿地近乎停滞,这导致今年上半年销售现金回款率虽然超过95%,但是结转面积下降约30%;绿城2019年全年销售回款率维持在87%,2019年上半年回款率88%,其管理层透露,今年全年回款率会比上半年略有下调。

一方面,从宏观环境来看,金融去杠杆政策已经告一段落。2019年末的中央经济工作会议指出,“我国金融体系总体健康、具备化解各类风险的能力”,“保持宏观杠杆率基本稳定”。

另一方面,房企的杠杆率也已经自2017-2018年高位下行。2019年A股房企平均净负债率79.4%,同比-12.3pct,目前已经处于相对合理的位置。后续行业规模稳中略降、集中度提升的格局也将促使主流房企保持相对平稳的杠杆率。

华创证券指出,当前销售毛利率已出现阶段性见底,以阳光城为例,2019年末有息负债1,107亿元,其中银行贷款、债券类和其他分别占比47%、28%和25%。假设以上渠道融资成本分别下行50BP、80BP和300BP,则对应2020年利息费用/营收下降3.4%。假设存量债务久期为3年,则对应到年内利息费用/营收下降1.1%。

业内人士指出,若新政实施,净负债率的降低有赖于有息负债的压降,或者合并权益的扩张。在行业毛利率降幅趋缓、甚至阶段性见底的同时,今年融资成本的显著下行将进一步助力销售净利率形成阶段性底部,甚至部分优质房企将呈现净利率见底回升。

涉房融资“第三支箭”利好出险民营房企 REITs融资迎春天

中华网财经11月29日讯:中华网财经从证监会官网获悉,11月28日,证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问指出,恢复涉房上市公司并购重组及配套融资,恢复上市房企和涉房上市公司再融资,调整完善房地产企业境外市场上市政策,进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用,积极发挥私募股权投资基金作用。

从此次证监会官网刊发的答记者问内容来看,首先此次为房企开通“股权融资”通道是近五年来的新变化,其目的也很明确,融资的用途是为了“促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展”。换句话说,是为了“保交楼”,为出险房企提供流动性,且明确资金不得用于新的项目拓展。

更重要的一点是,罩在房地产大行业头上的“紧箍咒——房住不炒”并没有丝毫放松。也就是说,这是射向出险“民企”的第三支箭,注入活水挪活现有建设楼盘及资源。同时新闻发言人也明确支持“同行业、上下游”整合,这对于房地产、建筑、家居企业都有机会。

哪些企业机会?划重点,有产业园区等重资产的企业,例如:新华联、市北高新、华夏幸福等。

不过,值得注意的是,一直以来本身发展好、优质的国央房企、民企不是“第三支箭”主要支持收益对象,例如:滨江集团、万科等。

此外,中指研究院也针对此次发言内容进行点评称,第一,标志“第三支箭”正式落地,支持房企融资“三箭齐发”。支持企业股权融资为“第三支箭”,政策表示恢复上市房企和涉房上市公司非公开方式再融资,标志“第三支箭”正式落地。此前,贷款融资“第一支箭”、债券融资“第二支箭”已经落地,此次支持房企股权融资“第三支箭”落地,表明“三箭齐发”支持房企融资。

第二,股权融资支持措施全面。股权融资支持措施较为全面,有并购重组、上市房企再融资,还可以应用REITs盘活存量资产、引入私募投资基金等,能够多种方式支持房企融资。

第三,将加快化解房地产风险,加快房地产风险出清。政策表示,允许符合条件的房地产企业实施重组上市,重组对象须为房地产行业上市公司,将加快出险上市房企重组,加快化解房地产风险,加快房地产风险出清。

第四,将有效防范房企风险继续扩大。政策表示,恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资,恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。表明监管部门支持H股上市房企再融资,促进房企融资恢复,缓解房企流动性紧张局面,防范房企风险继续扩大。

第五,建筑企业也将得到支持,支持房地产上下游企业整合。政策表示,建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司,参照房地产行业上市公司政策执行,支持“同行业、上下游”整合。将加快房地产企业与上下游建筑企业、装饰等企业整合。

第六,房企发REITs融资得到支持。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs,扩大了房企融资方式,有助于改善企业资产负债表。

以下为证监会官网刊发的《证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》原文:

问:证监会易会满主席在不久前召开的金融街论坛年会上表达了资本市场支持房地产市场平稳健康发展的政策态度,在支持房地产企业股权融资方面,具体有哪些政策措施?

答:房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。证监会坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,积极发挥资本市场功能,支持实施改善优质房企资产负债表计划,加大权益补充力度,促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展,更好服务稳定宏观经济大盘。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施,并自即日起施行。

一、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市,重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产;发行股份购买资产时,可以募集配套资金;募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等,不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司,参照房地产行业上市公司政策执行,支持“同行业、上下游”整合。

二、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资,引导募集资金用于政策支持的房地产业务,包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目,经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设,以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资,要求再融资募集资金投向主业。

三、调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致,恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资;恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

四、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度,推动保障性租赁住房REITs常态化发行,努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs,或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

五、积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点,允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金,引入机构资金,投资存量住宅地产、商业地产、基础设施,促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

股权融资对保交楼有好处吗

股权融资对保交楼有好处。股权融资不仅可以为房企提供增量资金,更关键的是还可优化房企的资产结构与流动性,有利于它们再利用财务杠杆去撬动夹层融资和债权融资,以此获取更多的资金支持。此外,放开股权融资同时有利于房企利用资本工具开展行业并购。保交楼的政策方向是清晰的,而要落实好这项任务,地方政府、商业银行和房企必须密切配合、积极推进,其中最关键的就是融资通畅,融资关系到房地产市场是否获得更多的源头活水,这是保交楼的真正基础。

关于股权融资新政助力优质房企改善资产负债状况和发展股权融资提高资产负债率的介绍到此就结束了,不知道你从中找到你需要的信息了吗 ?如果你还想了解更多这方面的信息,记得收藏关注本站。