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加快转变房地产开发方式_加快转变房地产开发方式的建议

2023-01-20 13 adminn8
加快转变房地产开发方式_加快转变房地产开发方式的建议

站点名称:加快转变房地产开发方式_加快转变房地产开发方式的建议

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今天给各位分享加快转变房地产开发方式的知识,其中也会对加快转变房地产开发方式的建议进行解释,如果能碰巧解决你现在面临的问题,别忘了关注本站,现在开始吧!

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云南省人民政府关于促进建筑建材房地产业持续健康发展的意见(云政发【2012】147号)具体内容是什么?

云南省人民政府文件

云政发 〔2012〕147号

云南省人民政府关于促进

建筑建材房地产业持续健康发展的意见

各州、市人民政府,省直各委、办、厅、局:

为深入贯彻落实科学发展观,促进全省建筑、建材和房地产

业进一步优化产业结构、提升发展水平、增强整体实力,尽快做

强、做大、做优,充分发挥建筑、建材和房地产业在城镇化发

展、城乡建设和产业经济发展中的重要作用,加快培育重要经济

增长极,推进全省经济社会科学发展和谐发展跨越发展,提出以

下意见。

一、充分认识促进建筑、建材和房地产业持续健康发展的重

大意义

— 1 —(一)促进建筑、建材和房地产业持续健康发展,是扩大投

资、拉动经济平稳较快增长的重要举措。建筑、建材和房地产业

是重要的先导性、基础性产业,涉及面广、影响力大,经济贡献

力强、产业关联度高,在国民经济和社会发展中具有十分重要的

地位和作用。近年来,我省建筑、建材和房地产业进入了快速发

展时期,经济总量持续增加,产业规模不断壮大,地位作用明显

增强,拉动效应日益显现,为促进全省经济社会又好又快发展作

出了重要贡献。

(二)促进建筑、建材和房地产业持续健康发展,是改善民

生、促进社会和谐的重要途径。建筑、建材和房地产业是创造就

业岗位最多的产业之一。加快发展建筑、建材和房地产业,对稳

定和吸纳社会就业,促进农村富余劳动力进城就业,增加城乡居

民收入,特别是增加农村居民的劳务性收入,改善城乡环境,提

高人民群众生活水平具有重要意义。

(三)促进建筑、建材和房地产业持续健康发展,是统筹城

乡、推进云南特色城镇化和桥头堡建设的重要保障。随着我省桥

头堡建设的大力推进,城镇化建设和对外开放掀起新高潮,促进

建筑、建材和房地产业持续健康发展对确保我省顺利实现 “十二

五”时期各项发展目标至关重要。各地、有关部门必须充分认识

加快建筑、建材和房地产业发展的重要战略意义,切实增强责任

— 2 —感、紧迫感和使命感,强化工作措施,加大支持力度,努力开创

全省建筑、建材和房地产业发展新局面。

二、促进建筑、建材和房地产业持续健康发展的指导思想和

目标任务

(一)指导思想

紧紧围绕 “两强一堡”战略目标,以科学发展、和谐发展、

跨越发展为主题,以转变发展方式为主线,以优化产业结构为方

向,以快速推进工业化、城镇化、农业现代化为契机,以改革创

新为动力,营造良好发展环境,坚持市场需求主导、政府支持引

导、科技进步先导;做强做大建筑业,优化提升建材行业,稳步

发展房地产业。着力推动三大产业实现持续快速稳定发展,为全

省经济社会又好又快发展提供有力支撑。

(二)目标任务

建筑业:产业规模和水平显著提升,基本建立起适应市场经

济发展的建筑业产业体系、市场体系、行政管理体系和企业运行

机制。到2015年,全省建筑业总产值突破3500亿元,年均增长

20%以上,增加值占GDP的比重达到10%以上;培育形成3—6

户特级企业、250户左右一级资质总承包和专业承包企业、2—3

户监理综合资质企业、30户甲级监理企业、20户勘察甲级企业、

70户设计甲级企业。

— 3 —建材行业:产品结构进一步优化,自主创新和精深加工能力

显著增强,产业集中度进一步提高,非水泥工业发展壮大,资源

综合开发利用与节能减排水平有效提升,完成淘汰落后产能任

务。到2015年,全省建材工业实现增加值150亿元以上,销售

收入超过500亿元。

房地产业:完善差别化房地产市场调控措施,加快推进保障

性住房建设,增加普通商品住房供应,保持住房供应结构合理;

推动住宅租赁产业化,引导房地产多元化发展,保持房地产市场

平稳健康发展。“十二五”期间,全省房地产开发投资年均增长

保持在 20%左右,建设 (筹集)城镇保障性住房 150万套

(户),切实解决好城镇中低收入住房困难家庭的住房问题;到

2015年,年完成投资2280亿元以上,全省人均住房建筑面积提

高到38平方米以上,人民群众居住环境得到有效改善。

三、大力促进建筑行业做强做大

(一)调整优化产业结构

支持大型企业提高核心竞争力,引导推动有条件的大型建筑

企业向开发与建造、资本运作与生产经营、设计与施工相结合方

向转变。鼓励有条件的大型企业从单一业务向投融资等业务领域

发展,增强市场综合竞争实力;促进中小微型建筑企业向专、

特、精方向发展。完善中小建筑企业扶持政策,为中小微型企业

— 4 —提供融资、信息、培训等公共服务;支持建筑劳务分包企业加快

发展,规范建筑劳务市场;大力发展专业工程咨询服务。推进工

程勘察、设计、监理、造价、招标代理等工程咨询服务企业规模

化、品牌化、网络化发展,创新服务产品,提高服务品质,提供

专业化增值服务。

(二)推进民营建筑企业加快发展

进一步落实扶持民营经济发展有关政策,引导民营企业创新

发展理念,改进经营方式,提高管理水平。鼓励民营企业以投

资、建设、运营等方式参与基础设施建设和产业发展。国有、集

体建筑企业改制为民营企业的,按照标准可以直接就位原企业资

质,建设行政主管部门对改制企业在资质升级方面给予支持,鼓

励企业通过改制重组壮大实力。积极引导、鼓励有实力的民营建

筑企业对国有和集体建筑企业进行兼并重组,组建大型企业集

团。

(三)规范完善行业管理

加强质量安全监管。高度重视建设工程质量安全监管机构和

队伍建设,完善质量安全监管体系,改进质量安全监管方式,抓

好重点领域、重点环节、重点部位监管。建立健全项目法人制、

设计审查制、工程监理制,保证质量安全体系有效运行。进一步

落实企业质量安全主体责任,严格工程项目施工全过程管理,严

— 5 —格执行工程建设标准。探索建筑业安全生产长效管理机制,严格

安全生产许可证制度和从业人员持证上岗制度,全面推行勘察设

计施工安全质量标准化。完善房地产开发项目质量管理体系,建

立房地产开发建设全过程质量评价制度。全面落实工程监理质量

安全监督职责,强化质量安全监理,充分发挥监理对工程项目全

过程覆盖的作用。

加强建筑市场监管。严格建筑市场准入管理,实施建筑市场

资质资格动态监管,加大市场清出力度。强化外地建筑行业企业

入滇备案和标后管理。创新监管手段,建立 《建设工程施工合

同》、《建设工程监理合同》备案制,健全企业、从业人员、工程

项目数据库,建立全省统一的建筑和市政工程综合信息系统,实

现互联互通。建立完善市场与现场联动的监管机制,形成从市场

准入到建设工程项目竣工验收全过程闭合监管模式。加强建筑市

场监管队伍建设,整合监管资源,提高监管效能。加大对建筑市

场责任主体违法、违规行为的查处力度。

加强招投标管理。完善建筑行业招投标管理法规规章体系,

建立电子招投标制度,建设电子招投标监管平台。积极推进项目

总承包招标,引导和鼓励云南本地企业与具有相应资质和业绩的

外地企业组建联合体,共同投标参与重大基础设施项目建设。完

善评标办法,推行电子化评标,加强对评标专家和评标活动的管

— 6 —理和监督,严肃查处低于成本价的恶意竞争行为。进一步加强对

招标代理机构的监管,规范勘察设计、监理、检测单位招投标方

式,提倡优质竞争。严肃查处空壳竞标、围标串标等扰乱市场公

平竞争的行为。

加强信用体系建设。加强建筑行业诚信体系建设,以诚信监

督和失信惩戒为手段,强化市场监管。加快建立建筑企业信用档

案和从业人员个人信用档案,建立健全全省统一的诚信管理体

系。

(四)加强人才队伍建设

积极创新人才引进培育机制,加快引进一批高素质的高级管

理人才和专业技术人才。引导企业建立健全人才培养、引进、使

用激励机制。加强建设行业从业人员职业教育。整合我省部分院

校资源,吸引社会资金,组建云南建筑职业技术学院,扩大工程

项目管理人员和技术操作人员培养规模,优化高、中、初级技工

比例结构。加大岗前培训力度,提高从业人员技能,保证持证上

岗率。

(五)建立工程建设全过程管理综合信息平台

建立全省统一的建筑和市政工程建设全过程管理综合信息平

台,实现对项目投资、施工进度、质量安全等的动态监管,提高

信息交换及共享能力,提高政府对全省建筑行业宏观管理水平。

— 7 —(六)实行建筑行业在地行业统计制度

创新建筑行业统计制度,加快推进全省建筑行业在地统计制

度及管理体系建设进程,充实统计内容,扩展统计渠道,充分利

用建筑和市政工程综合信息平台,提高全省建筑行业统计数据质

量,全面、准确地反映全省建筑行业发展状况和对经济增长的贡

献,为建筑行业持续健康发展提供科学决策依据。

(七)加大劳务基地建设

进一步加大农民工技工培训、建设领域就业管理机构建设力

度,促进农村富余劳动力向建筑行业转移,提高就业率。建立政

府扶持、企业参与订单式培训制度,由省建设行政主管部门负责

建筑劳务基地建设和从业人员培训工作,各州 (市)、县 (市、

区)建设行政主管部门结合当地建筑行业状况,按照劳务订单培

训定向输出要求,加大建筑劳务基地建设和培训管理力度。

(八)切实减轻企业负担

优化整合各类保证金,建立建设领域综合保证金专户管理制

度,依法规范收取行为,严禁向企业收取无法律法规依据的各类

保证金。规范有关部门执法行为,严禁跨行业、跨部门处罚,严

禁擅自扩大处罚范围及标准,切实减轻企业负担。

(九)推进建筑行业科技进步

加快建立以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的行业

— 8 —技术创新体系。鼓励企业增加科技研发经费投入,加大专利申

请、工法编制力度,积极参加建设工程标准、标准设计图集编

制。在工程建设中积极应用先进技术,提高工程科技含量,推进

建筑行业技术更新与创新。鼓励建筑企业推进企业管理与核心业

务信息化建设和专项信息技术研发及应用。

(十)积极开拓国内外市场

引导企业转变经营理念,鼓励本省企业扩大在省内重大基础

设施、保障性住房、城中村改造、市政建设等领域的市场份额。

帮助和鼓励企业积极开拓国内外建筑市场,逐步扩大市场占有份

额,提升云南建筑企业声誉。

四、着力推动建材行业改造提升

(一)进一步规范行业管理

严格落实全面质量管理,督促企业加强生产过程控制和产品

质量检验,不断提高企业质量管理水平和产品档次。推进水泥企

业化验室合格证制度,完善产品质量自检、送检和抽检等管理制

度,建立健全质量检验体系。充分发挥建材行业主管部门及有关

事业单位和行业协会的协同作用,加强和改善行业管理。积极构

建信息服务平台体系,加强行业经济运行监测分析,及时发布市

场预测预警信息,推进行业结构调整和发展方式转变,继续实施

产业认定措施,严格能耗、环境和技术等行业准入标准。

— 9 —(二)着力提高产业集中度

推进水泥、石材加工、平板玻璃、建筑卫生陶瓷、新型墙体

材料等各类企业联合重组,培育壮大行业龙头企业。鼓励国内知

名建材企业参与我省建材行业并购重组;鼓励省内各州 (市)在

组建大型水泥建材集团的基础上,参与周边或全省范围内的行业

整合。推进全省水泥行业整合,力争形成若干个千万吨以上水泥

生产能力的大型企业,并发展成为全国大型水泥企业。加快推进

中小企业联合重组,增强企业抗风险能力和市场竞争能力。鼓励

具有石材资源的州 (市)积极招商引资,整合现有石材加工企

业,提高全省石材加工行业技术、品牌和管理水平。鼓励平板玻

璃、建筑卫生陶瓷、新型墙体材料企业在本行业内和跨行业实行

联合发展,推进集团化建设。

(三)积极推广节能减排

加快制定节能减排有关标准、规范和评价体系,强化监管措

施,指导企业制定有关制度,规范节能减排行为。建立行业节能

减排、清洁生产统计监测体系,加强清洁咨询服务平台建设。落

实产品能耗限额强制性国家标准,建立新上项目与节能减排目

标、任务及淘汰落后指标完成情况相挂钩机制。严格落实水泥、

玻璃、新型墙体材料行业准入条件和技术标准,推进水泥、玻璃

行业在结构调整中实现优化提升。结合各地资源特点、环境承载

— 10 —能力和发展阶段,在确保环境安全和生产安全的前提下,实施差

异化的产业发展政策。

(四)推动企业自主创新

引导和鼓励企业加大研发投入,创建技术中心,围绕技术升

级、产品升级和工业废弃物资源化利用,探索推动产学研相结合

的自主创新和产业化新机制,加强新技术推广应用和产品研发,

加快科技成果转化和产业化。围绕产业结构调整、延伸产业链、

提高附加值、原燃材料替代、工业窑炉协同处置生活垃圾和各类

淤泥、工业废弃物和建筑废弃物的资源化综合利用,着力突破一

批共性、关键性技术难题,促进建材行业攻关成果的推广应用。

水泥行业重点围绕纯低温余热发电技术、节煤技术、原料替代技

术、粉磨节电技术,全面启动对传统工艺技术及装备的改造提升

工程,全省日产2000吨以上新型干法熟料生产线必须配套建设

纯低温余热发电装置。

(五)大力实施品牌战略

将创建培育品牌作为促进建材行业提质增效、实现快速发展

的重要举措,把打造品牌特别是特色石材、建筑卫生陶瓷、深加

工玻璃、新型墙材产品的知名品牌放在重要位置,重点扶持一批

技术含量与附加值高、市场潜力大的名牌产品。加大对创省级以

上名牌产品、著名商标企业的奖励扶持力度,促进其不断提质增

— 11 —效,做优做强。

五、努力保持房地产业长期平稳健康发展

(一)大力推进城镇保障性安居工程建设

进一步加快城镇保障性安居工程建设步伐,加大各级财政资

金支持力度,健全城镇保障性安居工程建设投融资平台机制,充

分发挥省级保障性住房投融资平台作用,切实落实信贷资金、企

业债券重点优先用于保障性住房政策措施,稳妥推行先租后售模

式,全面落实保障性住房用地和资金配套政策,简化项目审批手

续,确保完成各年度保障性住房建设投资任务。鼓励社会资本进

入公共租赁住房和棚户区改造等城镇保障性安居工程建设领域,

增加公共租赁住房房源供应。科学匹配供应结构与需求结构,着

力完善配套设施,强化项目和资金管理,合理确定租金水平,健

全运行管理机制,确保安全质量,确保有效供给,确保公平分

配,确保城镇保障性安居工程可持续发展。

(二)保持住房供应结构合理

各地要根据实际,准确把握房地产市场供求情况和发展需

求,科学制定 《城市住房发展中长期规划》,科学确定商品住房、

保障性住房等各类住房建设用地计划、供应量和比例,有条件的

城市要积极推进 “限房价、竞地价”的综合评标方式出让普通商

品住房用地,确保住房用地总体满足需求。严格实施差别化调控

— 12 —措施,规范房地产市场。加快普通商品房土地供应,加强规划审

批及验收管理,抑制投机投资性需求,增加普通商品住房特别是

中低价位、中小套型商品住房建设供给,满足居民合理的自住性

需求。

(三)建立完善重大项目跟踪服务机制

抓好重大房地产开发项目建设,充分发挥重大房地产开发项

目拉动投资、稳定市场预期的作用,每年确定一批省和州 (市)

两级重大房地产开发项目,建立重大房地产开发项目行政审批绿

色通道,加强跟踪服务。对于重大房地产开发项目,企业申请资

质升级予以优先,金融部门的信贷资金予以重点支持。

(四)优化房地产开发投资空间布局

按照 “强圈、富带、兴群、促廊”的空间战略布局,以城镇

体系规划、城乡总体规划为指导,努力挖掘滇西、滇东南、滇西

南、滇西北、滇东北城市群房地产业的增长潜力,强化滇中经济

圈房地产业的支撑作用,加大对桥头堡建设热点城市和旅游重点

城市房地产业发展的指导和扶持力度,加快沿边对外开放经济带

房地产业的发展速度,扶持县城房地产业加快发展步伐,引导房

地产开发投资向中小城市有序转移,推进区域中心城市、中小城

市房地产业发展。

(五)转变房地产开发建设方式

— 13 —加快发展节能省地型住宅和城市生态小区,积极探索可持续

发展的房地产开发建设模式。进一步完善全省城市生态小区建设

评价指标体系和评审机制。鼓励房地产开发企业利用山地开发建

设城市生态小区,逐步引导房地产开发向符合国家房地产调控政

策方向发展,实现产业结构的调整。确立一批全省城市生态小区

示范项目和示范基地,切实发挥生态小区在节能减排、调整住房

供应结构、转变房地产开发建设用地方式等方面的示范作用。

(六)积极推进房地产业多元化发展

抓住城镇化发展和桥头堡战略实施机遇,深入挖掘云南得天

独厚的自然资源、气候资源和历史文化资源,引导企业开发具有

云南特色和比较优势的多元化房地产项目。依托当地特色与优

势,结合旅游二次创业和文化产业发展规划,促进旅游产业、文

化产业与房地产项目融合发展。着力实施引进来、走出去发展战

略,积极推行项目推介手册制度,做好旅游、文化、休闲、运

动、养老类房地产开发项目的招商引资工作,采取多元化方式引

进更多省外有实力的房地产开发企业。房地产开发企业在注册地

以外进行项目开发实行分税制,对合作开发项目按照投资比例计

算开发业绩,鼓励企业做大做强,培植一批一级开发资质企业集

团,促进全省房地产业加快发展。

(七)大力推进住宅建设产业化

— 14 —“十二五”期间,初步建立先进适用、符合住宅产业现代化

发展方向的成套住宅技术体系和标准化体系,初步建立以产业

化、信息化为基础的住宅生产组织体系,提高住宅的综合品质和

住宅产业发展水平。通过技术进步、产品更新,大幅度提高住宅

产品性能,提升住宅整体质量水平。积极推进住宅性能认定、绿

色建筑评价工作。

(八)进一步规范涉及房地产开发企业的收费行为

对涉及房地产开发企业的各类收费项目和标准,有关收费主

体应当进行听证公示。切实加强对供水、供电、供气、通信等行

业工程价格的监督管理,合理确定房地产项目配套收费价格。加

大监察、物价、财政等部门执法力度,严禁违规增加房地产开发

企业负担。

(九)加强房地产市场监管

推进房地产市场信息化,建立全省个人住房信息系统,加快

省、州 (市)、县 (市、区)三级联网的全省保障性住房和个人

住房信息系统平台建设步伐,全面推行楼盘表管理、网上合同备

案等管理手段。进一步完善企业资质、权属登记、商品房预

(销)售、房屋交易和租赁、房屋征收、质量管理等各项制度,

规范房地产市场秩序。积极扶持房地产开发企业做大做强,鼓励

企业资质升级。加强房地产开发项目监管,严格按资质等级确定

— 15 —开发项目;严格商品房预售管理,加强预售资金监管;加强房地

产开发企业、物业管理企业和中介企业诚信体系建设;加大商品

房市场营销力度,加大 “宜居云南”品牌宣传营销力度,积极组

织各地精品楼盘有针对性开展省内省外营销活动。

(十)规范房地产中介及物业服务行业管理

建立完善全省房地产中介及物业服务法规体系和管理机制,

以便民、利民、惠民为宗旨,以市场化、专业化、产业化为导

向,着力加强对房地产中介及物业小微企业的政策扶持,优化发

展环境,规范服务标准,提升从业人员素质,加快培育一批具有

较强核心竞争力、较高品牌美誉度的房地产中介及物业服务企

业,努力构建业务完备、服务优质、竞争有序、管理规范的现代

房地产中介及物业服务业体系。

六、进一步完善促进建筑、建材和房地产业持续健康发展的

政策措施

(一)加强组织领导

各地要将建筑、建材和房地产业纳入各级政府国民经济和社

会发展规划、年度计划,明确目标任务,建立完善领导体制。加

强建筑、建材、房地产业理论研究和教育培训,及时协调解决改

革与发展中的重大问题,制定和落实各项政策措施。要建立考核

机制,强化协同配合,加强督促检查。

— 16 —(二)加大政策扶持

各地、有关部门要高度重视建筑、建材和房地产业发展,在

全面落实国家和省支持建筑、建材和房地产业发展各项政策措施

的基础上,尽快制定本地、本部门的扶持配套政策措施。

———财政政策:各级政府和财政等有关部门要进一步完善建

筑、建材、住房保障资金落实机制。税务部门要积极出台有利于

建筑、建材和房地产企业健康持续发展的税收征管政策措施,加

大建筑、建材和房地产管理、统计信息化建设经费扶持力度。企

业主营业务项目符合现行西部大开发企业所得税优惠政策条件

的,减按15%税率征收企业所得税。

———土地政策:各地要根据当地市场的发展趋势,结合 “城

镇上山、农民进城”规划,按照城市总体规划、土地利用总体规

划和近期城镇建设规划,全面落实省人民政府关于加强耕地保护

促进城镇化科学发展的有关政策。加强商品房建设用地的节约和

集约化使用,制定优惠政策和措施,引导房地产开发企业利用适

建山坡地、未利用地实施房地产开发。

———金融政策:各级银行业金融机构要改善对建筑、建材和

房地产企业的金融服务,开发适应建筑建材和房地产业特点的贷

款新品种,建立和完善授信制度,为建筑、建材和房地产业发展

提供良好的融资环境。对于建筑、建材和房地产行业的骨干企

— 17 —业、重大项目,要加大信贷支持力度,优化信贷流程,提高放贷

效率,积极为企业承接工程提供保函。对享有财政资金补助、贴

息、奖励等优惠政策的项目,给予信贷倾斜支持。对诚实守信、

经济效益好、还贷能力强的企业,金融机构应及时开具保函或适

当增加授信额度。信用担保基金要为企业申请贷款、参加投标提

供担保服务,支持省内企业承包重大工程项目。鼓励有条件的特

大型企业增资扩股和争取上市融资。

(三)完善法规制度

加强建筑市场管理法制体系建设,推动出台 《云南省建设工

程安全生产监督管理条例》、《云南省物业服务管理条例》、《云南

省建设工程电子化招标数据标准》,修订 《云南省建筑市场管理

条例》、《云南省建设工程质量管理条例》等法律法规,完善招投

标违法违规行为查处、关键环节监管法规制度,完善工程质量安

全监督执法有关制度,健全行政执法机制,建立对施工、监理企

业的现场监管制度,制定工程安全防护、文明施工措施费使用管

理制度和实施办法,建立文明施工措施费管理专户,建立监理费

用专户管理制度,提高建设工程质量和安全管理水平。

(四)建立促进机制

各地、有关部门要整合资源,密切协作,强化服务,建立完

善扶持建筑、建材和房地产业发展的体制机制。建设行政主管部

— 18 —门要进一步强化协调、指导作用,促进行业做大做强。工业信息

化部门要建立建筑业企业技术中心考核指标体系,积极扶持建材

行业淘汰落后产能,建立与高等院校、科研院所的产、学、研合

作长效机制;金融部门要积极建立完善建筑、建材和房地产企业

合作机制;税务部门要继续加大有利于建筑、建材和房地产开

发、物业管理服务企业发展的税收征管措施力度;科技部门要积

极支持建筑建材和房地产业科技进步;商务部门要积极支持建

筑、建材和房地产企业开拓国际市场;各州 (市)人民政府要制

定相应的扶持措施,创造良好的发展环境,促进建筑、建材和房

地产业持续健康发展。

云南省人民政府

2012年11月2日

— 19 —抄送:省委各部委,省人大常委会办公厅,省政协办公厅,省法

院,省检察院,云南省军区。

云南省人民政府办公厅 2012年11月12日印发

— 20 —

中央经济工作会议坚持“房住不炒”,首提探索房地产新的发展模式

连续多年坚持“房住不炒”定位

中央经济工作会议再次指出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

中指研究院报告显示,中央坚持“房住不炒”基调不变,相关内容已连续多年在中央经济工作会议中被提及,房地产调控的大方向没有改变。

中原地产首席分析师张大伟认为,此次会议再次强调了“房住不炒”的定位,代表了房地产调控的基础不会变化,房地产市场的稳定依然是调控的主要方向,也代表了未来楼市政策将依然打击投机,保护真实居住需求,未来微调的政策将有利于刚需。

易居研究院智库中心研究总监严跃进解读称,“房住不炒”的定位是中央于2016年底首次提出的。五年来,这一定位对于稳定房价、引导住房消费都发挥了积极作用。此次会议再次强调“房住不炒”的定位在新的环境下有新的意义,目前炒房和投资投机的购房需求已经没有支持和市场。各地后续即便可以放松房地产市场政策,也要严格守住这条“红线”。

首提 探索 新的发展模式

此次会议对房地产市场定调的一大亮点是首次提出 探索 新的发展模式。

中指研究院报告提到,会议首提 探索 新的发展模式的背景是房地产行业经过二十多年的快速发展后,我国城镇居民人均住房面积已在40平方米左右,增量市场规模见顶,房企过去“高杠杆、高周转”的发展模式亟待改变,其通过高杠杆、高负债实现快速扩张的模式已接近尾声,行业正从增量开发向存量运营转变。未来房企要拓展新的业务模式,实现高质量发展。同时,对地方政府而言,过去依赖房价、地价上涨驱动的“土地财政”模式也亟需转变。

许小乐也认为, 探索 新的发展模式将推动房企开发模式转型。房企长期发展过程中形成的高周转、高杠杆开发模式已难以为继,部分房企爆发债务危机,需要采取疏堵结合的方式,加快引导房企转型升级,从发展模式上防范和化解房地产金融风险。未来房企应 探索 新的发展模式,结合 社会 发展趋势、住房需求演变规律和企业自身优势,参与租赁业务、社区养老、老旧小区改造、物业管理服务等领域,实现多元化转型。这是防范和化解房地产行业发展风险的必然选择,也是房地产行业实现可持续发展的必由之路。

李宇嘉认为, 探索 新的发展模式包括几个方面。一是从过去房地产市场开发商为唯一供应主体向多供应主体转变;二是房屋类型多元化,包括公租、共有产权、保租房等;三是 探索 新的供地类型,可以不新增供地建设,而是盘活存量,搞弹性年期、多用途综合开发;四是在融资模式上,可以不用大规模加杠杆,而是用专项债、REITs、ABS等新的融资模式;五是商品房开发要 探索 新的土地出让模式,不是价高者得,而是招标、建设方案竞标等多种出让方式。

满足购房者合理住房需求

会议提到,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

中指研究院报告认为,此次会议中有关支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求的提法与12月6日中共中央政治局会议的提法一致,预计信贷政策对首套、改善性住房需求的支撑力度将不断放大。

张大伟认为,此次会议强调合理住房需求的满足是立足于需求端,引导市场销售回归正常节奏,避免对首套刚需及改善性需求的误伤。房地产市场的发展是为了满足购房者的合理需求,这也有利于维持房地产市场的持续 健康 稳定发展。

李宇嘉提到,自从中央强调“房住不炒”以来,支持购房者合理需求的表述就很少被提及了。此次会议再次提及这一表述,一是因为楼市泡沫化、金融化问题,不是一两天能解决的,不能毕其功于一役,而要跨周期调节,强调动态平衡、宏观审慎。二是必须看到我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力,房地产不能下行太快。

促进房地产业良性循环

会议指出,要因城施策促进房地产业良性循环和 健康 发展。

中指研究院认为,和之前的提法不同,房地产业“良性循环”与“ 健康 发展”的顺序改变。实际上,房地产业良性循环后才会更好地 健康 发展,目前对政府而言,打通房地产业各个链条的循环是重中之重,因城施策下,资金端、政策端等均将发力促进房地产业实现良性循环。

张大伟也认为,促进房地产业良性循环指向政策端须着力防范销售及信用端的恶性循环风险,保障市场预期的平稳有序。过去几年,房地产行业的规模快速扩张主要依靠“快周转+高杠杆”的战略,而这种发展是不可持续的。实现良性循环应降低企业杠杆,提高预售资金监管,保证开发商稳定建设和市场平稳发展,保证信贷不会过于紧张,也不会再现宽松。

许小乐进一步解释道,房地产业良性循环需要两个必要的基础。一是要控制住房企爆雷风险,防止局部企业风险向系统传递;二是房地产市场要运转起来。他认为,在房地产业良性循环的指引下,前期过紧的金融政策将结构性调整,一方面适度放松对房企融资的管控,合理发放房地产开发贷款、并购贷款等,缓解房企债务压力;另一方面购房信贷环境改善,重点满足购房者首套房、改善性住房按揭需求。

李宇嘉还提到,促进房地产业良性循环是此次会议中有关房地产市场表述的重点,这是管理层或重要会议第三次提房地产业良性循环,意味着目前行业循环不畅,影响到了行业 健康 发展。具体表现为一是靠加杠杆、快周转实现规模扩张的模式不符合行业高质量发展诉求;二是高地价-高房价-高杠杆的循环模式不利于扩大内需,实现双循环和共同富裕的目标;三是新房和二手房难以合理循环、存量资源难以盘活和利用的现状,不符合“双碳”目标。

而促进房地产业良性循环就是要去除上面这些阻碍顺畅循环的问题。李宇嘉表示,“包括从源头上控制地价无序上涨、控制依赖度,从而控制房价;控制前端购地融资,落实金融长效机制;调整住房供应机构,比如增加保障性租赁住房供应,盘活存量资源。”

两会后,政策放宽,房地产迎来新的发展模式

深度研究丨“两会”以来政策走向宽松,行业新发展模式呼之欲出 一、房地产业仍是实现GDP增速5.5%的支柱 在疫情阴霾下,2022年中国经济发展面临需求收缩、供给冲击、需求转弱三重压力,短期内经济下行压力加大,主要经济发展目标整体是稳中求进,并把经济稳增长放在更加突出的位置。

其一,全年GDP增长5.5%的目标体现经济稳增长的决心。2021年,我国经济增长8.1%,两年平均增长5.2%,且GDP增速呈逐季回落态势,并在四季度跌至4%低位。2022年GDP目标增速设在5.5%左右,意味着单季度GDP增速要达到6%甚至7%以上,在短期经济下行压力较大的背景下,实现难度着实不小。

其二,继续做好“六稳”、“六保”工作,保居民就业、保基本民生。其中,就业是民生之基。

其三,积极出台有利政策,慎重出台收缩性政策。宏观政策要强化跨周期和逆周期调节,为实体经济提供更有力支撑,更好地稳住经济基本盘,保持经济运行在合理区间。各地各部门要服务经济稳增长的大局,调动一切积极因素,减少一些非必要的限制性措施。 值得注意的是,房地产行业仍是经济稳增长的重要抓手。房地产行业所牵扯的上下游关联行业众多,产业规模、经济体量巨大,短期内房地产行业所扮演的角色,难以找到其他行业有效替代。

在经济稳增长的政策大环境下,房地产行业亟需化解行业下行风险,去杠杆政策有望适度纠偏,实现房地产市场 健康 发展和良性循环,至少房地产行业不能拖经济稳增长的后腿。

二、货币政策短期重在稳地产 3月15日两会《政府工作报告》指出:加大稳健的货币政策实施力度;随后,全国政协经济委员会副主任刘世锦提出:货币政策在前期降准、引导降息的基础上,结构性导向要为房地产软着陆和中长期平稳发展提供必要的流动性,短期内货币政策重点在稳房地产。

央行连续降准降息,为实体经济纡困。2021年12月15日,央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,共计释放长期资金约1.2万亿元。2022年,央行货币政策整体继续延续宽松态势,并加大货币政策实施力度,继上次降准仅四个月后,4月15日央行再次降准,释放长期资金约5300亿元。 对于房地产行业而言,货币政策短期重在稳地产。

一方面,逐渐恢复市场信心,有序引导房地产交易恢复正常化。2021年下半年以来,房地产市场持续转冷,百城成交同比跌幅扩大,房价整体下行。核心动因在于市场信心严重缺失,在划定政策底线之后,很大程度上将恢复市场信心,居民自住以及改善性购房需求或将有序释放,房地产交易也将逐渐恢复正常化。

另一方面,支持房企合理融资,支持优质房企收并购,最大程度化解企业偿债危机。2021年下半年以来,企业面临巨大危机,房企销售、融资全面下滑。与此同时,品牌房企相继出现债务违约。为了更好地化解企业偿债危机,下一阶段仍需支持房企合理的融资需求,支持优质企业收并购。受此影响,国企、央企及优质民企或将更为受益,有望收获业绩集中度提升的机会。 三、控制去杠杆节奏,支持居民按揭和企业融资 一系列政策表明,房地产金融政策将精准收放,适度控制去杠杆节奏和力度。

行业债务风险尚未完全出清,房企融资量持续保持低位。2022年一季度行业100家典型房企的融资规模同比大幅下降52.5%,基于防范化解房地产企业风险,预计涉房融资或将解冻,房企整体融资环境有望明显改善。

具体而言,支持房企合理的融资需求,支持优质房企开展并购贷款融资,有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。 房地产金融政策变化最先体现在民按揭贷款政策边际改善。

具体而言,涉及以下五个方面:放松公积金贷款、下调商贷首付比例、调降房贷利率、局部放松限贷、缩短按揭放款周期等。据央行最新数据,全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况,自主下调了个人房贷利率,平均下调幅度在20个到60个基点。

不过,居民实际按揭贷款显著不及市场预期。2021年10月,住户部门中长期贷款占比一度升至53.1%的高位,但随后历月占比持续走低。2022年2月,住户部门短期贷款减少2911亿元,中长期贷款减少459亿元,住户中长期贷款 历史 首次出现负增长。 居民按揭贷款有望继续松绑,因城施策执行好差别化住房信贷政策,保障刚需满足改善及新市民购房消费,并给予新市民一定力度的信贷政策支持,保证正常房地产交易平稳运行,促进房地产行业良性循环。 四、政策加码频率显著下降,压力城市纷纷“救市” 2021年,地方调控高频化、精准化,73省市、249次政策加码,这在 历史 上实属罕见。

2022年以来,随着市场下行压力加剧,部分城市开始放松调控乃至刺激居民购房消费。其一,变相放松限购。典型如郑州、苏州、南宁。其二,财税刺激托市。例如玉林购买90平方米以下首套新房,每套补贴6000元等,并给予50%的契税补贴。其三,推进棚改货币化安置。例如郑州实施安置房建设工作三年行动,坚持以货币化安置为主;对已建安置房中群众自住以外房屋,采取政府回购、回租等方式,盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。 弱二线及三四线城市或将跟进放松调控,甚至刺激居民购房消费。聚焦救市政策组合拳,主要通过以下两方面展开:

其一,市场维稳层面:第一,调降落户门槛,加快人才落户,局部放松限购。第二,放松公积金贷款,商贷首付比例按央行规定的最低标准执行,降低房贷利率,缩短房贷周期。第三,棚改、旧改加快推进,提高货币化安置比例。第四,财税刺激托市,购房补贴、税费减免等均是政策选项。

其二,企业纾困层面:第一,调降商品房预售门槛,加快预售证审批进度。第二,在严格落实“保交楼”的同时,适度放松预售资金监管,提高各施工节点提取比例。第三,降低土拍门槛,增加低价地、平价地供应,降低竞买保证金,延期缴纳土地款。

五、城镇化仍是房地产行业最大红利 新型城镇化仍是房地产行业制度红利,城市群及都市圈将相继崛起,强化行业新格局。

新型城镇化并非“摊大饼”式发展,而是引导资本、产业、人口等各项资源要素在不同能级城市之间双向流动。一方面,加快构建城市群、都市圈一体化发展新格局。另一方面,完善土地、劳动力等要素市场化配置。

理想预期下,三四线城市城镇化率将稳步提升,期间有望带动一定数量的增量购房需求;核心一、二线城市更将吸引高素质人才不断聚集,房地产市场前景或将更为可期。

随着棚改基本进入收尾阶段,旧改则显著提速。2022年3月,郑州市政府发文实施安置房建设工作三年行动,结合房地产市场形势,坚持以货币化安置为主。并对未开工建设的安置房,鼓励拆迁群众选择货币化安置。

未来,城市更新将成房地产市场稳定剂,随着棚改、旧改持续推进,有望带动一定数量的增量购房需求。预计部分压力城市或将效仿郑州,更有必要及动力加大棚改、旧改建设力度,以便刺激居民购房消费,减缓市场下行压力。

聚焦城市新格局,得益于强劲的经济基本面,长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝五大城市群人口虹吸效应不减,外来人口仍将持续净流入,进而给房地产市场提供坚实的需求支撑,并有望成为房地产市场的核心载体,市场份额也将持续提升。

长三角、粤港澳和京津冀将对标打造世界级城市群,成为拉动中国经济高质量发展的新引擎,全面引领房地产行业新一轮发展格局。 六、行业新发展模式:住房与保障双循环 一系列政策指向 探索 行业新发展模式,即重点涉及以下三方面内容:

其一,完善住房市场和保障体系双循环,重点解决新市民、困难群体住房难题,并建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制,促进行业良性循环。居民环节,继续坚持“房住不炒”的政策主基调,支持居民自住以及改善性住房消费,打压投资炒作需求。住房环节,坚持租购并举,大力发展住房租赁市场,特别是保障性租赁住房,保障租赁群在享受共同服务上具有同等权利。土地环节,根据各城市市场实际情况,动态调整供地指标,意即继续增加大型及超大型城市建设用地指标,适当减少中小城市建设用地指标。资金环节,房地产行业继续去杠杆,融资“三道红线”、房贷“两道红线”持续发力,将企业负债率、居民杠杆率降到相对安全的水平,坚决遏制房地产泡沫化金融化。

其二,房地产开发模式优化调整,包括房企杠杆合理化,可融规模透明化,项目开发全封闭化监管和房屋交付可风控等。改变过度追求销售业绩规模的观念,转向规模、利润、产品、服务互相平衡的经营模式。而在融资“三道红线”落地后,优质房企主动优化调整财务结构,提升经营质量,但不少企业通过表内负债表外化转移等财技美化财务报表。因此,房企去杠杆必须是表内、表外同步进行,才能有效降低企业经营风险。 其三,房地产行业进入后开发时代,仍需积极盘活存量,有序推进城市更新,企业转型轻资产经营,寻找第二增长曲线。房地产行业规模现已基本见顶,全国商品房销售面积连续5年保持在17亿平方米高位,未来房地产行业将进入后开发时代,随着房地产行业由增量开发转变为存量运营,企业竞争力重点在于全产业链的运营和资产管理,经营模式势必由重资产逐渐转型轻资产,积极寻找第二增长曲线,例如代建、物业、租赁等。 4月以来,苏州、南京、福州等多个重点城市放松调控,各线城市房地产市场周期性轮动,市场底或将在二季度到来,成交或将企稳回升。货币政策短期重在稳地产,逐渐恢复市场信心,引导房地产交易恢复正常化,化解企业偿债危机,房地产企业在良性循环的政策指引下,正迎来否极泰来的时刻。长期来看,一系列政策最核心的意义,仍然是在恢复市场信心的基础上,引导行业 探索 新的发展模式。后开发时代,房企竞争力重点在于全产业链的运营和资产管理,经营模式势必由重资产逐渐转型轻资产。

擘画“十四五”: 透过规划纲要看房地产未来发展

2021年是我国“十四五”规划开局之年,也是开启全面建设社会主义现代化国家新征程的起步之年。

刚刚闭幕的全国两会不仅对全年工作做了具体安排,还审议了国务院起草的《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要(草案)》(以下简称“‘十四五’规划纲要”),从短期工作和远景目标两个层面,为我们擘画出建设社会主义现代化国家新征程的宏伟蓝图,也为房地产行业指明了未来发展方向。

“十四五”规划纲要共计19篇、65章,约7.5万字,其中有许多内容与房地产行业发展密切相关,在此简要做一番梳理和解读。

一、新型城镇化蓝图中的房地产机会

关于完善新型城镇化战略、提升城镇化发展质量,在“十四五”规划纲要第八篇以一整篇的篇幅做了阐述,内容与房地产行业发展关系密切。核心内容是深入推进以人为核心的新型城镇化战略,以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展,使更多人民群众享有更高品质的城市生活。

(一)人口迁移为房地产带来机遇与挑战

“十四五”规划纲要提出,要加快农业转移人口市民化,坚持存量优先、带动增量,统筹推进户籍制度改革和城镇基本公共服务常住人口全覆盖,健全农业转移人口市民化配套政策体系,加快推动农业转移人口全面融入城市。在户籍制度方面,放开放宽除个别超大城市外的落户限制,试行以经常居住地登记户口制度。全面取消城区常住人口 300 万以下的城市落户限制,确保外地与本地农业转移人口进城落户标准一视同仁。全面放宽城区常住人口 300 万至 500 万的 I 型大城市落户条件。完善城区常住人口 500 万以上的超大特大城市积分落户政策。

此前,国家发改委已经多次发文落实户籍制度改革措施,大幅放开落户限制。今年则把户籍制度改革列入“十四五”规划纲要,作为未来五年完善新型城镇化战略的一项重要工作来抓,提出“十四五”期间常住人口城镇化率将提高到65%,这意味着每年将有上千万人口进城。

房地产行业有一个业内普遍推崇的规律,即房地产发展“长期看人口,中期看土地,短期看金融”。户籍制度的放开带动了人力资源要素市场的合理流动,在推动产业发展的同时,人口的迁移也带来居住需求的爆发式增长,住房供需矛盾突出,进而推高城市房价。因此解决大城市住房突出问题成为新型城镇化过程中的一道难题。

为了支持农村转移人口的流入,“十四五”规划纲要中提出了“建立财政性建设资金对吸纳落户较多城市的基础设施投资补助机制,加大中央预算内投资支持力度。调整城镇建设用地年度指标分配依据,建立同吸纳农业转移人口落户数量和提供保障性住房规模挂钩机制”,这一政策导向将在很大程度上缓解人口流入城市在土地、资金、基础设施建设等方面的压力。但是对于人口流入规模较大的城市来说,短期内住房供需矛盾突出的问题仍是一个巨大的挑战。今年两会政府工作报告也将这项工作列为重点工作来抓,提出“通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”。

对于房企来说,人口的流动趋势将成为制定发展战略、谋划城市布局、规划拿地规模、确定产品定位的重要风向标。

(二)完善城镇化空间布局

随着经济进入高质量发展阶段,新型城镇化和都市圈建设已经经济转型发展的重要引擎,也成为房地产行业转型发展的新机遇。关于城镇化空间布局,在“十四五”规划纲要中提出,发展壮大城市群和都市圈,分类引导大中小城市发展方向和建设重点,形成疏密有致、分工协作、功能完善的城镇化空间格局。

1.推动城市群一体化发展。以促进城市群发展为抓手,加快形成“两横三纵”城镇化战略格局。优化提升京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等城市群,发展壮大山东半岛、粤闽浙沿海、中原、关中平原、北部湾等城市群,培育发展哈长、辽中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、兰州—西宁、宁夏沿黄、天山北坡等城市群。建立健全城市群一体化协调发展机制和成本共担、利益共享机制,统筹推进基础设施协调布局、产业分工协作、公共服务共享、生态共建环境共治。

从这些圈定的城市群来看,既有早已发展成熟的城市群,也有新划定的城市群;既涵盖了东部发达地区,也包含了中西部、东北等欠发达地区。这些城市群将构成我国经济转型发展的核心动力,同时也将为房地产行业发展带来新的机遇。

2.建设现代化都市圈。从“十四五”规划纲要中可以看出,现代都市圈建设不仅将在交通有效衔接、教育和医疗资源共享、社保和落户积分互认、产业和科研合作等领域实现重大突破,更重要的是要实现规划统一编制、统一实施,探索推进土地、人口等统一管理。这就意味着制约城市间协同发展的行政壁垒将被打破,可谓意义重大。

(三)城市更新行动

“十四五”规划纲要提出,要加快转变城市发展方式,统筹城市规划建设管理,实施城市更新行动,推动城市空间结构优化和品质提升。“十四五”期间,要完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造,基本完成大城市老旧厂区改造,改造一批大型老旧街区,因地制宜改造一批城中村。实际上,2020年已经新开工改造城镇老旧小区4.03万个,惠及居民736万户。今年的政府工作报告提出,将新开工改造城镇老旧小区5.3万个。

房地产行业经历了数十年高速发展,市场趋于饱和,逐步由规模化向高质量发展转型,城市更新和老旧小区改造成为房企布局的新赛道。据克而瑞研究中心数据显示,百强上市房企中,约有六成房企涉足了城市更新,其中TOP50上市房企的比例达到了78%。约有40%的企业已经达到超百万平方米的规模,规模最大的企业总建筑面积可达1亿平方米。在政策层面,城市政府的支持力度不断加大。以北京为例,2021年北京市市级预算中,住房保障支出安排33.6亿元,同比增长达到51.1%,主要用于推进老旧小区综合整治等城市有机更新工作。

二、完善住房市场体系和住房保障体系

关于完善住房市场体系和住房保障体系,在“十四五”规划纲要中作为独立的一节内容,用500多字加以阐述。

(一)坚持“房住不炒”的总原则

“房住不炒”的概念自2016年中央经济工作会议首次提出,已经深入人心,并成为房地产调控的总原则。今年将这一表述列入“十四五”规划纲要,充分表明房地产回归民生保障属性是大势所趋,房地产拉动经济的作用将逐步淡化,投机炒房行为将被严厉禁止。未来五年乃至更长时间,这都将是房地产调控的基本原则和底线。在今年的政府工作报告中,将房地产发展列入“切实增进民生福祉”这一环节,并再次强调“房住不炒”的总基调,同样印证了房地产已经回归民生属性。

(二)加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度

在“十三五”规划纲要中,类似的表述是“优化住房供给结构,促进市场供需平衡,保持房地产市场平稳运行”。经过5年的实践,在解决房地产供需矛盾过程中逐渐意识到房地产供应主体单一、保障房供应不足的短板,探索出了多主体供应、多渠道保障、租购并举的新思路。“十四五”规划纲要首次将这一思路制度化,成为全体人民住有所居的制度保障。另外,在规划纲要中首次提出了“职住平衡”概念,这不仅是提升居住生活品质的重要内容,也是解决“大城市病”的关键一环。

在保障房供给方面,“十四五”规划纲要提到“因地制宜发展共有产权住房。在管理方面,提出“处理好基本保障和非基本保障的关系,完善住房保障方式,健全保障对象、准入门槛、退出管理等政策”。

(三)落实主体责任,稳地价、稳房价、稳预期

稳房价是房地产调控的重要目标,而稳地价是稳房价的基础,稳预期则是稳房价的重要保障。土地作为房地产开发最重要的资源要素,占房价构成的最大比重,也是房价上涨的重要“元凶”。房价上涨预期则是过度透支需求、助力房价上涨的重要推手。“十四五”规划纲要草案提出,“坚持因地制宜、多策并举,夯实城市政府主体责任,稳定地价、房价和预期。建立住房和土地联动机制,加强房地产金融调控,发挥住房税收调节作用,支持合理自住需求,遏制投资投机性需求”。笔者认为其中至少蕴含四层含义:一是房地产调控的的主体责任在城市政府,在近年来的房地产调控政策中也在反复强调这一点,调控不力被约谈的或被点名的案例时有发生。二是部门联动加强。房地产涉及土地、金融、规划、建设等多个环节,只有各部门联动才能真正实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。三是因地制宜、多策并举。全国各城市房地产市场差异性极强,在调控方向也需因城施策。综合利用土地、金融、财政税收、行政等政策手段,实现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。去年以来,针对房企融资的“三道红线”,针对银行房地产贷款的“五档监管”,以及近期针对土地出让的“两集中”新规,均是房地产调控的长效机制的重要举措。四是支持合理自住需求,遏制投资投机性需求。意味着调控将更加精准,鼓励正常住房消费,打击投资投机成为常态。

(四)加快培育和发展住房租赁市场

关于培育和发展住房租赁市场,“十三五”规划纲要仅用了60个字,而“十四五”规划纲要则用了229个字来阐述,即:“加快培育和发展住房租赁市场,有效盘活存量住房资源,有力有序扩大城市租赁住房供给,完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设,保障承租人和出租人合法权益。有效增加保障性住房供给,完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点,扩大保障性租赁住房供给,着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。”内容包含法规建设、市场培育、土地供应、市场供给、制度保障等一系列制度安排和实现路径。

在租赁住房供应方面,“十四五”规划纲要提出了“单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房”这三大路径。其中在利用集体建设用地建设租赁租房方面,目前已经有18个城市开展试点,试点经验将逐步推广。在利用企事业单位自有闲置土地建设租赁住房方面,财政部、住建部也制定了相应的奖励措施。住建部部长王蒙徽近日曾表示,支持产业园区配套建设和“商改租”““工改租”等非住宅改建,简化审批程序,充分发挥国有和民营企业功能作用。在制度和法规建设方面,2020年9月,住建部起草的《租房租赁条例》向社会公开征求意见,今年有望完成立法程序;各城市政府也陆续出台了有关租赁住房管理的地方性法规。

发展租赁住房市场不仅是解决大城市住房突出问题的重要抓手,也是房企转型发展的方向。此前, 国务院参事室特约研究员姚景源曾表示,“十四五”期间,中国的住房租赁市场会有相当大的发展空间,特别是长租房市场,而大力发展长租市场是落实租购并举、完善中国住房制度改革的重要途径。

关于加快转变房地产开发方式和加快转变房地产开发方式的建议的介绍到此就结束了,不知道你从中找到你需要的信息了吗 ?如果你还想了解更多这方面的信息,记得收藏关注本站。