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出售金融街困难住宅项目的关联方的简单介绍

2023-01-20 10 adminn8
出售金融街困难住宅项目的关联方的简单介绍

站点名称:出售金融街困难住宅项目的关联方的简单介绍

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今天给各位分享出售金融街困难住宅项目的关联方的知识,其中也会对进行解释,如果能碰巧解决你现在面临的问题,别忘了关注本站,现在开始吧!

本文目录一览:

个人所得税调到3500后,相应的税率业相应得到调整了么?

三十二个变化

1、计税工资。财税[2006]126号,从2006年7月1日起,计税工资从原来的800元(东北地区为1200元)调整为1600元,劳务报酬所得的扣除标准仍为800元。两法合并后,计税工资取消,形成内外资统一的工资核算办法,新企业所得税法实施条例第三十八条规定“企业实际发生的合理的职工工资薪金, 准予在税前扣除。”在现行税法中只有外商投资企业和外国企业以及部分高新技术企业才可以享受此项政策,此项条款扩大了工资全额税前扣除的范围,当然主要是取消了对内资企业按计税工资进行税前扣除的歧视性规定,同时避免了对于职工工资薪金这部分所得的同一所得性质的重复课税。执行日期是2008年1月1日起。

2、弥补亏损。原来只有外资企业季度盈利可以弥补以前年度亏损。现在内资企业季度盈利也可以弥补以前年度亏损,前提是中介机构出具的报告或者凭税务稽查的稽查结论。

3、《企业所得税年度纳税申报表》的第一行“销售(营业)收入”,旧表为主营业务收入,新表包括主营业务收入、其他业务收入、视同销售收入。对视同销售收入在计算业务招待费、广告费和业务宣传费时,基数没加进去,企业吃亏了。2008年的新表(讨论稿)又有变化,候教授讲到。

4、企业所得税税率的变化,过去企业季度盈利或新办企业在年度中间获利了,换算成全年的税率(小于等于3万元为18%,小于等于10万元且大于3万元为27%,大于10万元为33%)。现在变为直接用盈利额乘以相应的税率就可以了,不用换算成全年的利润找税率。国税发[2006]56号。现在两法合并后统一税率为25%,照顾税率为15%、20%(微利企业或高新技术企业),实施细则中规定的两档优惠税率分别为15%和20%。其中能够适用15%优惠税率的企业只限于国家需要重点扶持的高新技术企业;适用20%优惠税率的企业分有两种:一是符合条件的小型微利企业;二是在中国境内未设立机构、场所的非居民企业,或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的非居民企业。在此第二条所述的概念中,可以看出是对旧外资企业所得税法中预提所得税的调整,在过去,预提所得税的税率为10%,而在新法中有所调增。从2008年1月1日执行,不要要混淆。

小型微利企业是指:1)制造业, 年度应纳税所得额不超过 30 万元, 从业人数不超过 100 人, 资产总额不超过 3000 万元; 2 )非制造业, 年度应纳税所得额不超过 30 万元, 从业人数不超过 80 人, 资产总额不超过 1000 万元。

5、广告费、业务宣传费和业务招待费过去的计算基数为两个,现在变为一个,就是《企业所得税年度纳税申报表》的第一行“销售(营业)收入”为基数。同时,服装生产企业(自2006年1月1日起)广告费由原来的2%变为8%。(国税发[2006]107号),制药业为25%。(国税发[2005]21号)广告费支出,超出比例部分的广告费支出可无限期向以后年度结转扣除。具体有1、考虑到高新技术企业推进新技术的必要广告支出,高新技术企业的广告费可在税前据实扣除;2. 粮食类白酒生产企业不属于国家鼓励类生产项目广告费不得在税前扣除;3.一般企业的广告费支出按当年销售收入一定比例(包括2%、8%、25%)扣除,超过比例部分可结转到以后年度扣除。广告费和业务宣传费在两法合并后将统一为15%。超出比例部分的广告费支出可无限期向以后年度结转扣除。

6、教育经费由原来的1.5%,现在变为2.5%。(财税[2006]88号文件)。教育经费、工会经费和福利费一律以计税工资为计税基数。工会经费以交纳的凭据为税前扣除的依据,如果没有上交不能税前扣除。教育经费现在必须是企业支付出去才可税前列支,否则已经计提的要进行纳税调增。应付福利费在新的财务通则规定不允许计提福利费,2008年税法将要与之保持一致。具体处理方法在35问的23问答复。

7、投资收益。旧申报表需要把投资收益还原成税前的,再找税率差补税。新的申报表改为不用还原成税前的,直接按照纳税申报表中的行次填列就可以了。同时,企业如果有投资损失的话,当年的投资损失只能用当年的投资收益来弥补,当年弥补不完的可以无限期往以后年度弥补。

8、关于新产品、新技术、新工艺的技术开发费。企业技术开发费加计扣除不再设置当年支出比上年增长10%的前置条件。按规定予以税前扣除150%,当年不足抵扣的,可以连续5年内补扣。同时研究开发的仪器和设备的,30万元以下的可以一次性进成本,30万元以上的,可以采取加速折旧(分双倍余额递减法和年数总和法)。 财税[2006]88号

9、公益救济性捐赠,原来在表中的“营业外支出”列支,现在单独填列,基数从原来的纳税调整前所得变为纳税调整后所得。自2008年开始,公益救济性捐赠的基数变为会计利润的总额,比例由过去的1.5%(金融保险企业)、3%(一般)、10%(文化艺术)、100%(红、农村教育、老、青)统一为12%。

10、关于新的财务通则与新的会计准则的变化,最大变化是:新财务通则注重的财务管理,比如说筹资的管理、投资的管理、资金运用的管理,以前盈余公积——公益金可以计提5%,现在只允许法定盈余公积计提10%。而新的会计准则注重的是会计核算,是具体的确认和计量,比如存货发出取消了后进先出法,引入新的会计科目,交易性金融资产代替短期投资、持有日到期投资代替长期债券投资、长期股权投资。无形资产明确了商誉不能作为“无形资产”管理核算。八项减值准备的借方科目统一为“资产减值损失”。其中长期资产价值恢复时不准调整账目。债务重组用现金清偿债务,营业外收入出—债务重组利得代替资本公积——其他资本公积。用非现金资产清偿债务营业外收入—处置非流动资产利得代替营业处收入—处置固定资产净收益。

11、税务局查补的应纳税所得额,原来为查补的税款直接乘以33%进行补税,现在查补的所得额并入当年的应纳税所得额,如果亏损就不用补税,如果盈利的话,不能用这个盈利额弥补以前年度亏损,而是直接补税,补税时用适用税率(小于等于3万元为18%,小于等于10万元且大于3万元为27%,大于10万元为33%)。

12、房产税。从2006年1月1日起,房产所附属不可移动的设备,如消防设备、中央空调、排水设备、智能化的设备等等,这些设备要并到房产价值当中,计征房产税。地下建筑物、人防通道等用于经营的也要征收房产税。(国税发[2005]173号文件)。纯地下建筑用于经营的房产按50%征房产税。

13、印花税。从2006年1月1日起,购入的不需安装的“固定资产”、或需要安装在“在建工程”科目核算的要缴纳印花税,税率为0.3‰。大地税发[2005]189号。房地产开发企业销售商品房、产权转移书据印花税由原万分之三变为万分之五。财税[2006]162号。低值易耗品,资本公积

14、土地增值税。财税[2006]21号,从2006年3月2日起,个人或单位购买的住宅房屋要交纳土地增值税。使用年限不够3年的要全额征收土地增值税。3-5年的减半征收土地增值税。5年以上的免征土地增值税。过去以投资或合作方式经营并且共担风险的,暂免征收土地增值税变为只要有一方是房地产开发企业就要征收土地增值税。国税发[2006]187号文件关于土地增值税清算问题。大地税函[2007]93号文件。

15、营业税。技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让,这四技免征营业税。其中:技术开发、技术转让业务,是指自然科学领域的技术开发和技术转让业务。同时从2006年1月1日起,个人或个体工商业户应税劳务、出租劳务,没达到3000元的免征营业税(过去为2000元)大地税函[2005]109号文件规定。2007年又补充了2条减免税优惠:一是2006年1月1日起至2008年12月31日止,对高校后勤实体经营学生公寓和教师公寓、设在校园内的食堂,为高校教学提供后勤服务取得的租金和服务性收入,以及向师生提供餐饮服务取得的收入,免征营业税。但向社会人员提供服务取得的租金和其他各种服务性收入,按现行规定计征营业税。二是个人向他人无偿赠与不动产,包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况可以免征营业税,但要提供相关证明材料。

16、增值税。一般纳税人注销、辅导期的一般纳税人转为小规模纳税人的话,进项税额不用转出,也就是存货不作进项税额转出。同时如果有留抵税额,也不用退税了,即不征也不退。代销的货物超过180天没有收到代销清单或货款一律视同销售,作征收增值税。财税[2005]165号

17、个人所得税。个人购买住房未超过5年的,按财产转让所得征收个人所得税。离、退休的人员再任职签订劳动合同或协议的,可以扣除1600元,按工资薪金所得的九级超额累进税额计征个人所得税。同时也可以计提“三费”。2008年执行新规定。

18、国税发[2006]162号,个人所得税自行纳税申报规定:

(1)年所得12万元以上的;

(2)从中国境内两处或者两处以上取得工资、薪金所得的;

(3)从中国境外取得所得的;

(4)取得应税所得,没有扣缴义务人的;

(5)国务院规定的其他情形。

最近新下发的中华人民共和国主席令第六十六号,关于修改《个人所得税法》的决定,于2007年6月29日起执行,即第十二条修改为:“对储蓄存款利息所得开征、减征、停征个人所得税及其具体办法,由国务院规定。”现为个人利息所得的5%。

19、安置下岗职工的优惠政策,大地税发[2006]42号,

(1)扩大享受优惠政策的人员范围

享受再就业税收优惠政策的人员范围,在原国有企业下岗失业人员、国有企业关闭破产需要安置的人员及享受最低生活保障且失业1年以上的城镇其他登记失业人员的基础上,扩大到国有企业所办集体企业(即厂办大集体企业)下岗职工。

(2)提高定额减免的标准

确定企业安置下岗失业人员定额扣减的标准为每人每年4,800元。劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体安置下岗失业人员,原只可享受每人每年定额扣减2,000元企业所得税的优惠,现提高到每人每年可定额扣减4,800元城建税、教育费附加、地方教育附加及企业所得税的优惠。

过去安置下岗职工30%的经税务局批准可以全免营业税、城建税、企业所得税,

20、业务招待费:内资企业,由原来全年1500万以内5‰,超过1500万的3 ‰,外资企业原来全年销售净额1500万以下的不超过销售净额的5‰,全年销售净额超过1500万的不超过销售净额的3 ‰;全年业务收入总额500万元以下的,不得超过业务收入总额的10 ‰,全年业务收入总额超过500万元的,不得超过业务收入总额的5‰。两法合并后,统一按和业务相关的业务招待费的50%税前列支。

21、关于车船税的变化,国家税务总局令第46号,见7月20日会议资料上p132页(名称变化、费用标准变化)。

22、关于土地使用税的变化,国务院令[2006]第483号,大连市政府下发的文件 大政发[2007]74号自2007年1月1日起执行(外资交税变化,费用标准变化)。

23、《关于增值税专用发票使用的补充通知》国税发[2007]18号

24、国税发[2006]31号文件针对房地产开发企业广告费、业务招待费、业务宣传费的计算基数,要注意除了主营业务收入、其他业务收入、视同销售预收收入,不得做为三费计提基数,直到真正转为收入才能计提三费基数。第一笔销售收入之前发生的三费可以往以后年度结转扣除,结转期不得超过3个纳税年度。同时国税发[2003]83号作废。

25、财税[2006]1号文件规定:本规定自2006年1月1日起执行,新办企业在享受企业所得税规定期减税或免税优惠政策期间,从权益性投资人及其关联方累计购置的非货币性资产超过注册资金25%的,将不再享受相关企业所得税减免税政策优惠。比如:新办的独立核算的从事咨询业企业自开业之日起,第一年至第二年免征所得税。新办的独立核算的从事交通运输业、邮电通讯企业自开业之日起,第一年免征所得税,第二年减半征收企业所得税。新办的独立核算的商业、旅游业、饮食业、教育文化事业自开业之日起,经主管税务机关审批后可减免企业所得税。

26、《关于促进残疾人就业优惠政策的通知》财税[2007]92号。

实际安置的每位残疾人每年可退还的增值税或减征的营业税的具体限额,由县级以上税务机关根据单位所在区县(含县级市、旗,下同)适用的经省(含自治区、直辖市、计划单列市,下同)级人民政府批准的最低工资标准的6倍确定,但最高不得超过每人每年3.5万元。

27、《关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》财税[2007]61号

对企业取得的政策性搬迁收入,应按以下方式进行企业所得税处理五点:

(一)搬迁企业根据搬迁规则,用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地(以下简称重置固定资产),以及进行技术改造或安置职工的,准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用,其余额计入企业应纳税所得额。

(二)企业因转换生产经营方向等原因,没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造,而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的,可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除,其余额计入企业应纳税所得额。

(三)搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告,应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额,计算缴纳企业所得税。

(四)搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产,可以按照现行税收规定计算折旧或推销,并在企业所得税税前扣除。

(五)搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内,其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额,在五年期内完成搬迁的,企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后,其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额,缴纳企业所得税。

28、〈关于调低部分商品出口退税率的通知〉财税[2007]90号,自查7月20日会议资料上147页。

29、《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》国税函[2007]645号 ,见7月20日会议资料上P145页。

30、〈关于纳税人进口货物增值税进项税额抵扣有关问题的通知〉国税函[2007]350号, 见7月20日会议资料上P130页。

31、固定资产大修理支出变化。《企业所得税税前扣除办法》国税发[2000]84号中为“发生的修理支出达到固定资产原值20%以上”。新企业所得税法对于固定资产大修理支出的规定最实质的体现之一在于引用了计税基础一词。

新的企业所得税较现行税法更从实质的角度明确了固定资产大修理的范围。

(一) 发生的支出达到取得固定资产的计税基础 50% 以上;

(二) 发生修理后固定资产的使用寿命延长 2 年以上;

(三) 发生修理后的固定资产生产的产品性能得到实质性改进或市场售价明显提高、生产成本显著降低;

(四) 其他情况表明发生修理后的固定资产性能得到实质性改进, 能够为企业带来经济利益的增加。

计税基础,是指企业各项会计业务在按照税法规定而非会计规定进行会计处理后得到的账面价值。固定资产随着使用年限的加长,经过成本—收益比的考虑,通常修理支出也在逐渐减少,因而不可能一成不变的总在原值20%以上,配合固定资产存在折旧现象的特殊情况,修理支出也是一个动态递减的过程,因此新企业所得税法中的规定更为现实和合理。

32、新会计准则出台后,会计科目变化(19项30个科目变化)

1)“现金”恢复为“库存现金”(指狭义的现金)。

2)“短期投资”更改为“交易性金融资产”、“可供出售金融产”。

3)“长期债权投资”改为“持有至到期投资”。

4)“短期投资减值准备”和“长期股权投资减值准备”合并为“持有至到期投资减值准备”。

5)“物资采购”恢复为“材料采购”。

6)“在途材料”改为“在途物资”。

7)包装物和低值易耗品统一到“周转材料”科目核算。

8)“递延税款”分为“递延所得税资产”、 “递延所得税负债”。

9)“应付短期债券”改为“交易性金融负债”。

10)“应交税金”和“其他应交款” 科目取消,统一改为“应交税费”。

11)“应付工资”,“应付福利费”,“工会经费”、“职工教育经费”科目取消,统一改为“应付职工薪酬”。

12)“其他业务支出”改为“其他业务成本”。

13)“主营业税金及附加”改为“营业税金及附加”。

14)取消“营业费用”科目恢复 “销售费用”。

15)“商誉”从无形资产中分离为一级科目。

16)“所得税”改为“所得税费用”。

17)取消“应收补贴款”,并入“其他应收款”

18)取消“待摊费用”和“预提费用”。

19)新增加“投资性房地产”、 “研发支出”、“累计摊销”、|“未担保余值”、“库存股”、 “公允价值变动损益”、“长期应收款”、“未实现融资收益”。

聚焦保交楼:多部门出台措施,因城施策

近期,住建部、财政部、人民银行等有关部门出台专门措施,以政策性银行专项借款的方式,支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付,目前专项工作正在紧张有序地进行中。多地政府因城施策,推动“保交楼、稳民生”,部分停工项目开始复工。

多地设立纾困基金推动复工复产

有关部门强调,“保交楼、稳民生”工作坚持以人民为中心的发展思想,坚持法治化、市场化原则,压实企业自救主体责任,落实地方政府属地责任,切实维护购房人合法权益。

近日,郑州市房地产纾困基金设立运作方案对外发布,该基金规模暂定为100亿元,纾困项目限定为未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目,明确了纾困项目的四种开发模式,即棚改统贷统还、收并购、破产重组和保租房模式。

在武汉,中国建设银行拟以湖北省为试点,设立300亿元的纾困基金,用于收购问题项目并改建为公租房。南宁市成立平稳房地产基金,首期规模30亿元。

值得关注的是,除地方政府外,资产管理公司也开始加速入场。继中国华融与阳光集团签署纾困重组协议后,中南控股与江苏资产8月10日宣布合作纾困。根据协议,江苏资产或其指定主体与中南控股或其指定主体共同设立规模20亿元、存续期3年的基金,用于中南控股及关联方投资的项目合作,包括存量债务重组、现有项目续建等。

此外,长城资产披露,上半年已与12家房企开展多轮对接,对意向纾困项目资产深入研判,部分项目已成功落地或批复出资;信达资产首单纾困项目也于7月成功落地。

在各地政府、金融机构及房企合力推进之下,目前已有多个停工楼盘传出复工消息。

多项目试水“金融机构接管 委托共建”模式

目前,不少停工项目通过金融机构接管、债权人收购、拍卖债权、合作方托管等方式盘活,实现了保交楼。

克而瑞研究中心发布调查报告显示,恒大集团陆续与光大信托、五矿信托等多家信托公司签署协议,将部分城市项目剥离给信托公司,信托公司则向项目公司注入资金以保障项目后续开发建设。债权人中信集团收购了佳兆业在深圳市的4个项目、总货值约500亿元。无锡市翠竹房地产开发有限公司在阿里拍卖平台转让债权,以期尽快引入投资人续建。

业内人士认为,从实践来看,“金融机构接管 委托共建”模式促进了问题项目的有序出清。以信达资产纾困房企的首个成功落地项目——广州南沙“悦伴湾”为例,该项目由信达折价收购项目债权,深圳华建提供增量资金借款,信达地产进场操盘代建,对项目实行资金全封闭管理。

在广东广州、云南昆明、江苏江阴等地,金融机构也通过引入共建商来盘活停工项目。广州百筑公司的百晟广场是广州市中院裁定的首例重整项目,因资金链断裂被法院查封。在广州市中院的调停下,各债权人就项目债务及偿还方式达成一致,引入重启资金,由蓝绿双城作为资产管理方负责开发续建和市场重新定位,以实现有品质的交付,保障了各债权人的权益。

有关部门表示,房地产企业作为保交楼的责任主体,积极处置资产、多方筹措资金,努力完成保交楼任务。地方政府为了防范房地产企业风险外溢,切实承担“保交楼、稳民生”的属地责任,帮助企业做好保交楼工作。目前,在各方共同努力下,各地保交楼工作取得积极进展,但仍然存在资金压力。

蓝绿双城控股集团董事长曹舟南表示,绝大多数纾困项目需要启动资金,蓝绿双城已经联合金融机构成立了一期18亿元的纾困专项基金,用于复工复产。

需综合分类施策

目前,各地楼盘停工原因较为复杂。除设立房地产专项纾困基金之外,多地还通过成立专班、返还土地款、优化预售资金监管等措施,督促停工楼盘续建。

在苏州,停工项目所在区域的街道办事处与区级职能部门联合成立工作组入驻项目现场,督促项目尽早复工,监督项目工程质量,落实“一楼一策一专班”。在重庆,有关部门成立房地产问题项目风险化解处置小组,安排专班跟进项目建设进度,并对项目账户资金封闭管理。

“每个楼盘不一样,具体情况实际上非常复杂,建议各地‘一楼一策’差别化处理。”易居企业集团CEO丁祖昱认为,当务之急是在短期内快速给市场与企业注入流动性,问题项目要全力盘活,首先仍需启动资金。

曹舟南认为,部分房企虽然现金流出现问题,但资产仍在,并非资不抵债。地方政府可以通过纾困基金回购土地,相当于政府再次收储,房企获得“救命钱”,达到双赢的效果。

一家房企负责人说,房企虽然面临流动性压力,但是手里依旧有大量资产,建议监管部门鼓励银行开放有抵押融资,缓解房企资金困境和行业交付难题。

有关部门表示,将坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,稳妥实施房地产长效机制,抓紧完善相关制度和政策工具箱,探索新的发展模式,持续整顿规范房地产市场秩序,营造守法诚信、风清气正的市场环境,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

新派粤商孔健岷专访

观点地产新媒体:这种发展思路是不是和您学理科有关?

孔健岷:我觉得风险意识要比较强,风险控制一定要把握好。改革开放以来,中国多少有钱人以前都很出名,但是现在都不行了,这是什么原因?就是做大了以后管理体系跟不上。

以前一批、两批什么首富的那些人都消失了,问题在哪里?不是个人的问题,而是企业管理层必须要意识到管理体系的问题。

企业要放量的时候就是最危险的时候,销售从一百亿变两百亿是危险的时候,两百亿变四百亿的时候更危险。但是如果能不断巩固基础,能不断完善体系就可以了。我觉得放量不难,难的是放量以后管理跟不跟得上。

所以,合景不断要求管理层定期检讨,因为管理这个能力,不是每个人都天生很厉害。此外,还要定期和一些同行互相交流管理方面的内容。

合作的坚持

观点地产新媒体:合景是非常愿意与别人合作的一家企业,合作的收获是什么?

孔健岷:每个企业能够生存发展肯定有各自的优点,第一,能够学到合作企业好的方面;第二,做生意一家赚不完,更需要形成一个共赢的局面。我们和合作方的关系都很好,大家互相理解,实现双赢,所以在市场合作方面我们比较积极。

与人合作首先要坦诚,这是最重要的;第二,合作双方一定要公开透明。

合作项目如果由对方来操作,我必须给予相当的信任,但信任的前提是一定要让我看到所 有内容,比如一些关键节点,什么时候开工,什么时候卖楼,什么时候建造,什么时候交房,人力成本、造价成本、预算等,都必须公开透明,只要把这一点做到 了,股东之间就不会有吵架的事情发生。为什么很多股东会出现大家不开心?就是不透明,没有预算,没有计划。

第二,开发项目之前规划已经全部定下来了,整个行政、人工、预算多少,共同审批确认,确认了团队必须按这个执行。

这样的话,在项目开工那天我们就知道会赚多少钱,还有什么好吵架的?下面全部执行就完了,大家建立一个授权体系,涉及到多少金额双方签名,没超过的就股东代表签名。

观点地产新媒体:您非常强调计划性和预算?

孔健岷:对,非常讲究。因为合作双方一定要说清楚,一定要公开透明,如果做到这一点,老板之间不会存在矛盾,而且双方很开心。这是为股东创造效益,合作双方在开始的时候一定要有计划性、预算性,要很明确,而且要公开透明。

观点地产新媒体:这是用西方化的管理来规避中国人性或者人治方面的问题?

孔健岷:合作的时候我不希望自己的团队有私心,因为首先要知道生意不是一单,对方觉得你的团队很好会给你更多生意,口碑非常重要,我宁愿自己吃点亏都不要让股东吃亏。

有私心肯定不行,根本不可能合作得好,而且企业的口碑会有问题。所以,在合作里面首先要求一定要公开透明,要对股东负责,特别是合作项目更重视,这个比独资项目还重要。

第二,宁愿在一些小问题上自己公司吃亏也不要让股东吃亏。吃亏别人是知道的,以后其他股东会很乐意和你合作,这一点是我们企业一直贯彻下来的。合作双方要有气度,因为一个小事去磨蹭完全没有必要。

合作双方一定要公平公正,无论大股东还是小股东。比如说我们合作的一些项目,我占大股,对方占小股,我都对小股东很公平。

观点地产新媒体:您认为现在的商业环境是不是更利于合作?还是说商业环境在恶化?

孔健岷:合作也分很多种方式,第一种方式,有些公司突然拿了一块地,因为投资金额大,一家持有发展可能会比较吃力,所以想找我们合作,双方各一半权益。如果两家不行就三家,像津南新城项目就是四家合作,那个项目地价80亿,平均下来20亿,可以摊薄风险。

第二种方式,有发展商觉得我们在产品控制力和成本控制力方面比较强,愿意找我们操盘。

第三种方式,如果是个没有品牌的发展商,资金方面很紧,这类发展商宁愿找一些好的发展商合作,他坐在那里分钱就可以了。他自己做可能做得不好亏掉,管理各方面控制不好也会亏损,要是找我合作,可以坐在那里分成。

无非就是这三种情况,这三种情况我也不是都喜欢,因为有些合作是合并不了报表的。所以,在合并报表方面我们希望是第三类,一些没品牌的开发商找我们,那么我们要求占大股来操盘。如果是同行,大家都差不多,就50%对50%,合作模式不同。

我对合作是开放的心态,但要求我的企业多少必须要自己控股,比如说最近拿的地块都是100%控股,除了北京和上海。

还有一些发展商找我们代建,我马上回绝,我很抗拒代建,因为我要利用好人才,而且做了代建会影响整个资源体系。我希望产品品质出来能够控制,代建这个东西我们绝对不会考虑。

观点地产新媒体:您日常在办公室看报表的时间多还是喜欢下工地?

孔健岷:我通常利用星期五和周末带我的管培生下工地,我每年都带几个管培生,我们每个管理层都要带。我的培养原则是不希望把他们放到下面去,很多大学生放到下面去有时候不好,因为大学生可以接触的平台和视野会不同。

第二,做得不好给师傅压的时候要有申诉渠道。我和管理层带的管培生,就算把他们放下去,有什么大家也可以沟通,通常带三年左右已经成为副总级别。

观点地产新媒体:三年带出来会把他们放到什么位置上?

孔健岷:放到区域和城市里面去。我去年带的一个现在已经是区域助理总经理了,因为他的平台不同,除了公司很机密的财务会议、人力资源会议不能参加之外,所有的业务会议他都可以参与,不用问我同意不同意,自己进来就可以。

他是在旁听,但站得高看得远,因为这牵扯到管理,牵扯到项目的定位,包括对这件事情的看法,包括收购合并等。

观点地产新媒体:这需要您很信任他们,不担心他们外泄会议内容之类吗?

孔健岷:如果不相信他就不会理他了。人是交心的,给他一个心,他也会交心给你。如果什么都不相信他,他怎么会把心交给你?

观点地产新媒体:这样管培生的流失率大吗?

孔健岷:我带的不大,基本上没有。

城镇化

观点地产新媒体:城镇化和房地产关联很大,您怎么看城镇化?

孔健岷:城市化进程肯定是必然的,因为经济各方面上来以后,土地资源越来越少,就必须要城市化。发达地区的城市化进程会越来越快,这是必然的。

现在的观点认为一些城市的城市化进程快一些,有的慢一些,我个人觉得这不是十年的问 题,而是二十年的问题。不可能十年能够城市化到很大程度,而且有些城市不是说一定要推到城市中心里面,因为市政、交通是解决不了这些问题。现在政府越来越 发现一个问题,就是随着人口密度加大,开发量增加,市政和所有配套都跟不上了。

所以我觉得一些城市做得很好,在当地做了转化,形成了一些城市副中心,解决市中心的压力。以前的观点认为城市化就是超大城市,我觉得这是不合理的。

现在很多的未来城、科技城、卫星城这些城市副中心,其实做来做去也就是这样,但是这个需要市政投入很大,因为当地的经济要辐射地价,产业结构能够扶持投入的这笔钱,要不然哪有这么多钱投入,所以不是十年能够解决的问题。

观点地产新媒体:如果是二十年,以后房地产企业的机会是不是越来越多?

孔健岷:从长远来看,我还是看好房地产。但是,中期有一些政策的调整,这方面我希望平稳一点。

观点地产新媒体:合景受不受影响?

孔健岷:希望楼价不要过度波动,好的时候也不要太猛,波动大了政府相应的政策就出来了,还是平稳增长比较好。现在发展商都很成熟、很理性,而且风险控制越来越完善,经过两次金融危机,没有倒下的发展商很成熟了。

观点地产新媒体:如果政策越来越平稳,未来中小开发商的机会是不是越来越小?

孔健岷:我觉得这个是很正常的,但是中国的房地产很奇怪,比如说广州小发展商进入的门槛就很高。现在二三线城市在规划、拿地等各方面还有不明朗的因素,所以小发展商的生存还是有空间的。

观点地产新媒体:合景短期会不会到三线城市?

孔健岷:三线城市不去,我们的重点在一线城市,至少是省会城市。我们现在的发展是这样,一线城市和省会城市结合在一起。

观点地产新媒体:成都合景推了很多项目,成都之前又在地震,不担心吗?

孔健岷:成都是西南的一个窗口,城市的规划、人文各方面还是很适合做生意,但是我觉得唯一美中不足的是土地供应太大。

我很喜欢成都的干干净净,吃的东西好,晚上也可以去逛逛,气氛很好,政府又会包装。我觉得最聪明的是成都政府,一个CBD出来后,过一段时间又推出一个新的CBD,不断包装,而且包装得非常好,政府招商力度很强,是一把手(市委书记)直接出来招商,说得也很坦诚。

这是愿意不愿意进去做的问题,进去做了以后会发现成都什么东西都让人喜欢,政府会热情招呼,报建也帮忙协调,各方面都很好,美中不足就是土地供应量太多。

产业模式

观点地产新媒体:合景现在酒店做得非常多,但恒隆地产董事长陈启宗在2012博鳌房地产论坛上讲到,酒店是一个糟糕透了的生意,您怎么看这个生意?

孔健岷:酒店这门生意从报表来看不会有些很大的惊喜,但是酒店对应的物业会升值。我 们为什么要做酒店?因为酒店是一个很稳定的生意,不要小看酒店,酒店物业的升值很厉害,现在我们酒店的评估价值接近60亿。需要融资的时候,通过评估能够 拿回二、三十亿,融资的成本也不高,因为可以拿到长期贷款,而经营性贷款是十年期的。

第二,如果不盖这个酒店,盖成住宅卖掉,卖掉之后只是当年赚钱,但是物业没有变多,企业抗风险能力就弱了。酒店和商场为什么要卖?不卖的话抗风险能力强了,未来有很稳定收入的同时,资金紧张可以抵押出去给一些金融机构贷款,这是最大的好处。

第三,外地的人过来参观,总要拿一些东西给人家看,要有代表性的东西。不要说带去小区,说这些住宅都是我的,但其实都卖完了。像香港很多发展商,他们说"中环这里哪里是我的",这带来的额外品牌影响力很重要。

所以,一个企业的报表好看,销售必须要保证,但是持有型物业也要不断增长。

观点地产新媒体:物业持有比重将来希望占到多少?

孔健岷:占20%就够了,每两年多一个持有型物业就行,无论商场还是酒店。不需要每年增长很多,因为这对现金流会有影响,始终还是以销售为主,在销售的同时持有一部分物业。

我们的商业也有一些是卖的,比如苏州有一些商业是卖掉的,在地铁上盖的商场才持有,地段好的优质项目才持有,那些是可以生蛋的。比如买房子,原来买了五套房子,肯定是把十年前买的 二手房 如果有钱赚就卖掉,再持有一些地段好、能够升值、质量又好的物业。

观点地产新媒体:您现在酒店、商业、住宅互相分担风险,如果一旦经济下行,住宅可以加大销售?

孔健岷:主要以销售住宅为主,我们最近也做了一些产业园区,巢湖在做、苏州在做、杭州准备做。

产业园区有两种模式,一种是销售,一种是出租,扶持一些中小企业。其实,做这些产业园区对房地产业务结构上有帮助,我们做得很成功,最近在广州准备做一个。

观点地产新媒体:做产业园区政府会有很大的支持吗?

孔健岷:肯定有一点,帮政府做产业园区肯定会给政策上的扶持,因为帮政府招来了很多企业。

观点地产新媒体:做产业园区难不难?

孔健岷:不难,有团队去做,当然没有好的位置也不行,如果很偏远谁去?这肯定要和交通各方面有关。

观点地产新媒体:是否和招商团队、品牌有关?

孔健岷:对,政府相信我们能够做起来,而且有很多配套服务要做起来。比如我们正在和四大银行谈一个金融服务平台,提供一些中小额贷款给企业。

这个其实是售后服务,或者是租后服务,中小企业进来以后,我们会提纲一个金融平台。未来做到一定程度的时候,也可以提供一些上市的服务给企业。

另外,我们里面会做一些配套场所,比如说大型的培训中心、会议中心、饭堂、会所、餐饮、商业街等。可以让人住在那里,研发在那里,产业在那里,这样整个园区就很成熟了,基本上就是一个城市,因为提供了很多平台。

观点地产新媒体:您刚才说住宅的净利润是15%-20%,产业园区呢?

孔健岷:每个地方的产业园区不同,平均下来肯定是15%以上。比如说达到了目标以后,有几栋楼剩下来就不卖了,用来出租,因为未来产业园区会更成熟,留一部分出租可以增值。

观点地产新媒体:合景以后也是个大地主,产业园区、酒店、住宅、商场都有。

孔健岷:现在觉得企业还很年轻,但也有老的时候,到时是不是每年还要去卖几百亿的楼?开玩笑!我个人希望未来十年收租物业占收入比重的30%。

土地与策略

观点地产新媒体:广州地价上涨得很快,对您来说是不是太高了?

孔健岷:对我们公司的底线来说是很高。举个例子,南洲路那块地,我能接受的价格是 1.6万元/平方米。很简单,3万元/平方米的地价,盖好以后加上税费接近3.8万元/平方米,以后如果不卖5万元/平方米哪里有钱赚?大家觉得在那边能 够接受5万元/平方米吗?短期不能接受,那么预计要多长才可以呢?

我专门去看过那块地,周边都是农民房,根本不是豪宅区,能接受那个价格吗?我个人觉得如果要到那个价估计是三年后的事,三年后的事情押不押?全国这么多地,我为什么要押三年后的事?因为这会使得资金利用率降低,我觉得这是不划算的。

观点地产新媒体:这样在一线城市通过招拍挂拿地会不会有点压力?

孔健岷:会有点压力,但我们公司产品议价能力很强。比如说同一个地段,别人卖2万 元,我们可以卖到2.3万元,这就是产品创新力。像之前的成都项目,谁敢卖两到三万元?没人敢卖,隔壁发展商才卖1.2万元/平米。别人当时说我们傻,但 是我还是卖成了,这是因为我们产品的议价能力很强,我们的拿地优势就体现在这里。

第二,成本方面的优势,但是不会太明显。别人造价4千/平米,我们顶多3600-3700元/平米,成本相对地价来说不是绝对,反而是产品的议价能力非常重要。

所以,我们把重点放在一线和省会城市,不是说能拿的土地没有多少,只不过是我想不想拿。因为一些地块真的不想拿的时候不会拿,但是看好的地块基本上都拿下来了。

可以做个数字模型,别人预计卖2万元/平米,我预计可以卖到2.3万元/平米,怎么可能做不赢?所以有时候是想不想拿这块土地,不是能不能拿。

观点地产新媒体:现在合景对于融资成本的要求是多少?

孔健岷:我们这两年买地相对比较谨慎,利润率各方面都很好,资产都比较优质。今年的销售量很大,资金更充裕,所以年初的时候提到我们的负债率会往下走。

观点地产新媒体:50%以下吗?

孔健岷:50%不可能,我们去年是70%多,可能会压到60%多。第二,我对资金成 本的求是在行业里面达到中间的水平,不要说最低,也不要说最高,当然这也要看企业。我们的负债率不高,资金成本相对于行业来说还是偏低,因为负债率低、资 产好,银行会看这方面,资产负债率高资金成本就高。

观点地产新媒体:接下来几年的发展会比较迅速,当资金的需求量比较大的时候,会相对放松对融资成本的要求吗?

孔健岷:其实有很多融资渠道,当然要放量的时候资金可以拿多一点。但要看时机,比如一个月之前贷款在7厘多一点,但是这两天贷款就高了。拿钱跟拿地一样,要抓住时机。

生意与生活

观点地产新媒体:中国开发商被骂是最多的,您不会再投资其他行业吗?另外,您不想让女儿做房地产,为什么?

孔健岷:在中国这个地方,不赞成一代接一代的家族企业,因为都知道她爸都做得这么辛苦,她还要那么辛苦干嘛?我觉得她应该成为一个专业人士,无论是艺术还是其他专业,就做一个专业人士。

在内地做生意、做地产都很辛苦,这种辛苦只有亲身经历才知道,所以让她做一个专业人士,开开心心过生活。

做生意也不是说不干净,我说的是要经历很多事,经历很多东西,人会成熟得很快。无论 哪一个成功人士都是有得必有失,得到东西的同时必然会失去东西。但是作为一个专业人士,可能很开心得到了很多自己的时间。当然,可能会失去物质各方面的东 西,但是我觉得这要看怎么想,开心健康就行,钱永远都赚不完。

观点地产新媒体:您开心不开心呢?

孔健岷:开心,我心态很好,最大的优点就是看得开,很乐观。我的理念很简单,坐在这个办公室里我就全程投入,离开办公室就不想工作。

观点地产新媒体:您花了多少时间陪家人?

孔健岷:我很用心,女儿去伦敦读书,我专门飞过去接她,女儿每次家长会必到,从小到大没有一次不到,所有工作都会推掉。

我最主要的心态是什么?只要坐在这个办公室,只要开会,其他什么都会忘掉,很专心。但是离开这个办公室,就把所有的工作都忘掉,这样才会开心。和朋友吃饭、聊天、做运动,我每天都做运动,吃完饭就散步、游泳、健身。

我不会跑步,最多有时候一个月做一次健身机器,很规律,回到家就听音乐,喝茶。

观点地产新媒体:您喜欢听古典音乐还是现代音乐?

孔健岷:我听新的东西,我觉得古典音乐比较烦,最新的东西必须要听,我看的杂志都是新的,我听的歌也是最新的。

观点地产新媒体:是不是担心和外面脱轨?

孔健岷:是必须要跟上最新的东西,因为我希望对所有东西都很敏感,音乐也好、设计也好、潮流也好,必须很敏感。

观点地产新媒体:您对设计非常有兴趣?

孔健岷:有兴趣,但也不是很沉迷。其实兴趣投入很多的时候会很纠结,所以千万不要沉迷下去。唯美主义者是傻的,有一些不完美其实最好,所有东西都100%完美其实是不好的。

观点地产新媒体:您不希望成为一个唯美主义者?

孔健岷:不希望,我希望对事情、对工作很执着,很认真,也很坦诚。我对我的同事也很 坦诚,不会说藏在心里不说。但是,我工作时候很认真,私人时间不干涉同事,同事也不要影响我。星期六、星期天有急事不要吵我,可以发个信息给我,我就看重 要程度,重要的我就回复,不重要我就不回复。

观点地产新媒体:这个不容易,很多老总都是工作狂。

孔健岷:所以,各方面的体系和授权很重要,我给的授权的范围内有权力拍板,过了这个范围就要上报。

观点地产新媒体:如果授权体系很多会不会使得执行效率变慢?

孔健岷:不会。执行效率就是不断优化授权体系,要定期优化,有一些授权可以看日期判断是不是反应太慢了。

做人与做事

观点地产新媒体:您有没有推崇的企业和企业家?如果要给您个人贴标签,您觉得哪几个词会比较好?

孔健岷:我不评价自己,我的企业和个人让别人说会比较坦诚、比较透明、比较公开。只要对企业有利、对企业有帮助的事情必须要做,能够使企业提高的事情我绝对赞成,对企业不好、不利的就改掉。

对合作伙伴、对人我们必须很坦诚,双方之间要有信任。至于自己怎么评价自己,我觉得我做人很低调,但是做事可以很高调。

观点地产新媒体:您现在也做扶贫和慈善,合景以后会在这方面大量投入吗?

孔健岷:会的,每个企业都会看业绩情况而进行,一个企业做大以后,除了解决当地的就业问题和税收问题,慈善也要做。一个企业的经济效益和社会效益要平衡,不做社会公益是不行的。

创业阶段可以是生存阶段,到了一定规模必须要做,因为这是相辅相成的,对社会影响力和品牌各方面都会有帮助,这样别人才会留意你,大学毕业了才会想进你的企业,这一点是一般人看不到的。

企业做大规模以后、效益很好的时候,适当做一些慈善事业是必须的。

观点地产新媒体:香港企业比较多兄弟之间合作,但很多都是以基金的模式操作,合景是不是也分割得非常好,有没有闹矛盾?

孔健岷:没有,我们三兄弟从小一起长大,关系比较好。所有的东西他们都比较听我,我们有商量,但最后肯定要有人拍板。我们没有闹过矛盾,而且他们进这个行业还是我拉进来的。

观点地产新媒体:当初为什么想做房地产?

孔健岷:一个很偶然的机会进入了。这个行业很好,但是也有大浪淘沙的情况,说容易也行,说难也行。

观点地产新媒体:在业绩上有一个明确的目标吗?

孔健岷:我希望2015年能够过300亿。我很实在,用两年的时间筹备产品覆盖和标准化中心,我一直告诉我的团队不要着急,先把基础打好,再做会快很多。如果急着上量但管理跟不上,那么会很危险,很容易出事。

这两年有一些企业发展很快,但是做生意是看长远的,不要挣扎在一两年。因为所有东西做好准备之后,后劲会很足。

观点地产新媒体:合景发展了18年,以后也打算做百年企业?

孔健岷:我们没有这么长远的目标,我是一个比较乐观的人,不会想企业一定要做百年老店。我当然希望企业时间越长越好,但我有一个退休的计划。

虽然退休不是退出这个企业,还会在董事会参与重大决策,但是整个运营交给管理层。我们三兄弟都会退出去,呆在董事会里面就可以了,可以在方向上给意见,但是在管理细节上交给管理层。

人很奇怪,现在有这个精力,十年、二十年之后还会有这个精力吗?

观点地产新媒体:合景现在的发展速度算是很快了。

孔健岷:现在很快,因为基础打好了,从拿地到开盘的要求大概是六个月。

观点地产新媒体:会不会有质量问题?

孔健岷:没有。前期的设计各方面动作要快,质量没有问题,因为开盘和交楼之间没有关 系,关键是拿地时方案就要落地,这要求团队执行力很强,现在我们能够做到这一点。以前是八到九个月,现在要求五到六个月。当然,一些大的项目不行,比如说 大型的城市综合体是不行的,如果是住宅项目五到六个月肯定行。

观点地产新媒体:比较好的地段会遇到很多拆迁的问题,会不会拿这种生地?

孔健岷:拆迁基本上不做,拆迁比较麻烦,不可预见性太多,而且中国的物权法里面没有拆迁法。如果要做拆迁的项目,必须是拆完以后企业再拿,拆到八、九成的时候介入一级开发都可以。

观点地产新媒体:您不太谈政治的问题,特别是南派企业家不喜欢谈政治的问题。

孔健岷:政府也有政府的难处,什么都怨政府也是不对的,而且改革开放的受益者是我们这批企业家,还有什么怨言?

当然,政府也会理解企业的,有难处的时候去找政府,政府还是会扶持的,政府有难处的时候也要理解,抱怨得太多也没有意思。

政府是从大局考虑,企业有困难的时候政府会扶持一把,但是政府也要平衡社会、安抚百姓。中国改革开放以后的企业家都是受益者,作为受益者大家还有什么好怨的,当然这需要互相体谅。

我个人看得很开,不会为了赚钱而不择手段,从来不会。我觉得这是很自然的东西,投入这个行业、进入这个办公室就必须很认真,要对得起股东,对得起这个企业。

当离开以后要积极去面对生活和人生,一定要保持很好的身体和乐观的心态。必须要有一颗强大的心,心理素质是一个企业家是必须要具备的。

我一直都对朋友这样说:"今天没钱不代表明天没钱,今天很有钱不代表明天很有钱。"

没有这个心态根本没办法过日子,这也是为什么我的朋友都交得很长,现在经常到我家喝茶聊天的还是我十几年前认识的朋友,但是不一定做生意都做得很好。

[C]The money of soul and possibility control 里面战斗的词汇

01. 金融街

与现实分离的异空间。

企业家(Entrepreneur)在此使用弥达斯货币(Midas Money)和资产(Asset)进行交易(Deal)和投资,以增加自己的资产。

除日本兜町金融街外,世界上还有存在其他九条金融街。

02. 弥达斯(Midas)银行

正式名称Bank of Midas,是创造出金融街、开发出弥达斯货币的超常怪异银行。

目的与经营理念等完全不明。一说是弥达斯银行在人类产生货币概念时即已存在,对意大利文艺复兴时期的麦迪其家族的跃进,以及与希特勒的抬头均有关系。

03. 弥达斯货币(Midas Money)

弥达斯银行发行的纸币。

在拥有企业家资质的人看来,弥达斯货币是「黑色的奇怪纸币」。

而在普通人眼中则只是普通纸币,与普通纸币混杂在一起,流通於现实世界中。企业家之间以「巧克力」作为隐语来称呼弥达斯货币。

04. 企业家(Entrepreneur)

以自己的未来作为担保,弥达斯银行向其提供弥达斯货币与资产借贷,利用这些弥达斯货币与资产来战斗、以此来使自己的财富增值的人。

据说将在金融街获得的弥达斯货币的力量运用到现实中并获得成功的人不在少数。

05. 资产(Asset)

像Q那样的生物。欲知详情如何,且听下回分解。

06. 交易(Deal)

两组企业家与其资产以各自的弥达斯货币和股份为赌注而进行的决斗。

在交易中败阵的企业家将被胜者夺取弥达斯货币,若企业家的债务过高时将会失去企业家权利并被驱逐出金融街。

根据获得利益的不同方式可以分为「直接(Direct)投资」和「资产(Asset)投资」两种。

07. Direct

指「直接(Direct)投资」。在Deal中,以从对手身上得到直接利益为目的而进行的攻击行为。

投入的成本越高得到的利益也越大,但作为Deal核心的企业家自身有可能受到正面攻击,因此,直接投资也可是说是高风险高回报的投资。

08. 包车(Hire)

弥达斯银行的专属包车,将企业家由现实世界带往金融街。

与弥达斯银行的其他关联物一样,拥有穿墙术等超越物理法则的能力。乘车费为666日元。

09. 兜町

在片中为日本的金融街。

而在现实中是存在於东京都中央区的地名,以东京证券交易所为中心,集中了众多证券公司与银行,也算是名副其实的金融街了。一般也以兜町来指代东京证券交易所。

10. 平成经济大学

公麿念的大学。就大学水平来说、可以说是「不好不坏」。

11. ZEVEN·TWENTY-FOUR

公麿兼职的便利店之一。以拥有日本最多的连锁店铺而著称。

其原型为实际存在的日本最大便利连锁店SEVEN·ELEVEN。

12. OH!MART

公麿兼职的便利店之二。销售品种丰富的热食小吃。

01. 弥达斯(Midas)银行广场

金融街的中心,企业家(Entrepreneur)由现实世界乘坐包车(Hire)到达的广场。

在此可确认股价与总资产、指名对战对手等,是进行各种情报交换的场所。

02. 资产(Asset)

弥达斯银行给予企业家的,用於辅佐企业家进行交易(Deal)的搭档般的存在。

受企业家的资质影响,资产可分为人型、怪物型等多种外形。拥有角和四肢的毛发等设计上的共通点。

在交易中主要负责企业家的防御(Guard),用弥达斯货币(Midas Money)对资产进行投资的话可以发动经济魔法(Flation)。

03. 经济魔法(Flation)

企业家用弥达斯货币(Midas Money)对资产进行投资,资产所发动的魔法称为「经济魔法」。

经济魔法可以是单纯的破坏魔法,也可以辅助企业家、迷惑敌人等,拥有各种效果。

根据投资金额的不同,经济魔法可以分为「小额(Micro)」「中额(Mezzo)」和「巨额(Macro)」三种。

04. 股票

一个资产(Asset)必定与十股相关、类似於资产的灵魂。

股票拥有获得资产的支配权以及股息的授受等机能,是企业家在金融街生存的重要要素之一。

拥有强大的能力、或是胜率良好的企业家所持有的资产的股价也越高。

05. 防御(Guard)

资产在未接受企业家投资的情况下也能使用的能力。能够防御大部份正面攻击,但无法防御侧面攻击以及强力的经济魔法。

06. 弥达斯卡(Midas Card)

弥达斯银行给予企业家的黑色银行卡。

作为企业家的证明、在现实和交易中使用弥达斯货币时必不可少。

根据企业家的等级可分为「普通卡(Normal)」「金卡(Gold)」「白金卡(Platina)」和「黑卡(Darkness)」四种。

07. 焦土作战(Scorched earth)

真朱的中额经济魔法(Mezzo Flation)。弥足真朱耐力不如其他资产的缺点,强力的攻击魔法。

08. 门

漂浮在金融街的大量画框状物体。拥有映照出卡中资产的样子以及转播远程交易等机能。

01. 毒丸(Poison Pill)

江原的资产·基尔(EHPO)的固有经济魔法。

资产将自己的身体化为不可见的有毒瓦斯、使对方企业家无法行动,继而夺取对方金钱。

但其弱点是在使用「毒丸」期间完全不能对主人进行防御。在现实生活中,毒丸是指目标公司通过制定特定的股份计划,

赋予不同的股东以特定的优先权利,一旦收购要约发出,该特定的优先权利的行使,可以导致公司财务结构的弱化或收购方部分股份投票权的丧失。

这样收购方即使在收购成功後,也可能像吞下毒丸一样遭受不利後果,从而放弃收购。

02. 商业模式(Business Model)

商业模式是指一个完整的产品、服务和信息流体系,包括每一个参与者和其在当中起到的作用,

以及每一个参与者的潜在利益和相应的收益来源和方式。简言之,就是公司赚钱的途径和方式(在片中就是企业家赚钱的途径和方式)。

早在20世纪50年代就有人提出了「商业模式」的概念,但直到40年後才逐渐流行开来,如今已成为创业者和风险投资者常挂在嘴边的一个词。

03. 椋鸟公会

以三国壮一郎为首的组织,本会及主要事务所位於远东金融街。

公会的目的是将金融街以及交易对现实世界产生的影响抑制在最小范围,救助破产者,使会员之间进行相互扶助的交易,以及指导会员在指数基金中的资产运用。

04. 指数基金(Index Fund)

以指数成分股为投资对象的基金,即通过购买一部分或全部的某指数所包含的股票,来构建指数基金的投资组合,

目的就是使这个投资组合的变动趋势与该指数相一致,以取得与指数大致相同的收益率。

指数基金是一种消极管理投资基金的主要形式,有时候被用来指代所有的消极管理投资基金。

05. 功利主义(Utilitarianism)

功利主义,即效益主义,是伦理学中的一个理论。

提倡追求「最大幸福(Maximum Happiness)」,认为实用即至善的理论,相信决定行为适当与否的标准在於其结果的实用程度。

杰里米·边沁(Jeremy Bentham)为功利主义的代表哲学家之一。

06. 反射防御(Pac-Man Defense)

菊地的资产·乌斯(PUSD)的固有经济魔法。可以将对手的「直接攻击(Direct)」和「经济魔法(Flation)」完全反射。

在现实生活中,Pac-Man Defense通常被称为「帕克曼式防御」或「反射防御」,指在遇到收购时,目标公司以收购者的方式来回应其对自己的收购企图。

由於它的极端性,这种方式通常被认为是「世界末日方式」。

07. 白马骑士(WHITE KNIGHT)

三国的资产之一·卡兹的固有经济魔法。

在现实生活中,「白马骑士(WHITE KNIGHT)」是指在面临外界的敌意收购时,目标公司寻找一个友好的支持者作为收购人,

进行善意收购,与恶意收购者相竞争,以挫败收购行为。该友好的收购人即为「白马骑士」。

补充:本话中的几个固有经济魔法名称都源自反收购措施,而真朱的固有经济魔法「焦土作战(Scorched Earth)」也源自其中。

在反收购措施中,假设目标公司手中尚有大量现金并准备用来回购其股票、或者目标公司可能大量举债来回购其股份。

这两种方式都能阻止收购者,收购者想利用目标公司现有资金弥补其收购支出是不可能了,而该公司可能身负债务,收购已经变得没有意义。

「焦土作战(Scorched Earth)」还有另一种方式是将目标公司吸引收购者的重要营业予以出售。

01. 内部交易(Insider)

堀井的资产·格萨的固有经济魔法。

在中额经济魔法效果发动期间,能够能够完全预测对手的行动。但所需成本过高,需要频繁充值。

在实际生活中,「内部交易」是指在证券市场的交易当中,公司职员及管理者等有权限浏览帐簿的人,利用其职位之便获得未公开的重要内部情报,

以此进行相关股票的不正当交易。在金融街是被禁止的。

02. 亡灵扳机(Dead Man's Trigger)

近藤的资产·贝尔的固有经济魔法。是一种在胸部形成巨大的枪筒的中额经济魔法。

身为主人的企业家受到的伤害越大,「亡灵扳机(Dead Man's Trigger)」的贯穿力也越强。

在实际生活中,「亡灵扳机(Dead Man's Trigger)」是指在遇到收购时,目标公司反过来收购发动袭击的公司。与「反射防御(Pacman Defense)」同义。

01. 直升机派钱(Helicopter Money)

如同用直升机将现金撒到城市里一般,经济不景气的话就开始印钱并将其直接分发到国民手中,以此刺激经济的一种对策。

现任FRB主席的本·伯南克(片中谐音处理为柏金)就是这种对策的强力赞同者。

02. 经济过热(Overheated Economy)

真朱的巨额经济魔法,以火焰覆盖广泛的范围,燃烧尽一切。

威力和范围都在「焦土作战(Scorched Earth)」的两倍以上。需要巨额成本并且会对真朱自身造成重负,因此不能连发。

在现实生活中,经济过热是指市场供给发展的速度与市场需求发展速度不成比例。当资本增长速度超过市场实际所需要的周期量後,

在一定周期阶段内就出现相应的市场资源短缺与一定资源的过剩同时出现的矛盾现象,一定时期其会表现为经济高速发展与物价指数的双高现象。

03. 合并收购(Mergers Acquisition)

佐藤的资产捷尔吉的巨额经济魔法,在交易中能完全夺取敌人资产的支配权,但使用次数有限。需要花费大量成本,且对捷尔吉自身也会造成重负,因此会限制捷尔吉的行动。

在现实生活中,Mergers Acquisition即企业并购,包括兼并和收购两层含义。企业之间的兼并与收购行为,是企业法人在平等自愿、等价有偿基础上,

以一定的经济方式取得其他法人产权的行为,是企业进行资本运作和经营的一种主要形式。

国际上习惯将兼并和收购合在一起使用,简称为MA。

04. 员工收购(Employee Buy-Out)

佐藤的资产捷尔吉的中额经济魔法,能产生大量的浓雾迷惑对手。

在现实生活中,员工收购是指一个公司中大部分或所有的员工结合在一起,利用自有资本或融资资本购买公司股份或资产,从而取得所在公司的控制权的行为。

05. 自相蚕食(Cannibalization)

Q的固有经济魔法,攻击时能够吞噬空间。

在现实生活中,Cannibalization(也叫自损)是指一项新投资会减少本公司已有其他产品或服务的客户、收入或市场份额。

而造成Cannibalization的另一种情况是,一些公司(特别是零售连锁公司)在地理位置相近的地方开了两家以上的连锁店。

通常来说,在对新项目的评估中,其估计的投资收益必须刨除由Cannibalization造成的损失。

望楼主满意采纳。

美国次贷危机的原因是什么

总的来说是一次金融危机,只是引起的原因与以往不同。

次贷:银行对信用不好的次级抵押贷款用户发放的利息较高的风险较大的贷款 ,全称为次级抵押贷款。

次贷危机:利息上升,导致还款压力增大,很多本来信用不好的用户感觉还款压力大,出现违约的可能,对银行贷款的收回造成影响的危机。

一场因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。

连续加息引爆“定时炸弹”

引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。在前几年美国住房市场高度繁荣时,次级抵押贷款市场迅速发展,甚至一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也获得了购房贷款,这就为后来次级抵押贷款市场危机的形成埋下了隐患。

在截至2006年6月的两年时间里,美国联邦储备委员会连续17次提息,将联邦基金利率从1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担。而且,自去年第二季度以来,美国住房市场开始大幅降温。随着住房价格下跌,购房者难以将房屋出售或者通过抵押获得融资。受此影响,很多次级抵押贷款市场的借款人无法按期偿还借款,次级抵押贷款市场危机开始显现并呈愈演愈烈之势。

部分欧美投资基金遭重创

伴随着美国次级抵押贷款市场危机的出现,首先受到冲击的是一些从事次级抵押贷款业务的放贷机构。今年初以来,众多次级抵押贷款公司遭受严重损失,甚至被迫申请破产保护,其中包括美国第二大次级抵押贷款机构———新世纪金融公司。

同时,由于放贷机构通常还将次级抵押贷款合约打包成金融投资产品出售给投资基金等,因此随着美国次级抵押贷款市场危机愈演愈烈,一些买入此类投资产品的美国和欧洲投资基金也受到重创。

以美国第五大投资银行贝尔斯登公司为例,由于受次级抵押贷款市场危机拖累,该公司旗下两只基金近来倒闭,导致投资人总共损失逾15亿美元。此外,法国巴黎银行9日宣布,暂停旗下三只涉足美国房贷业务的基金的交易。这三只基金的市值已从7月27日的20.75亿欧元缩水至8月7日的15.93亿欧元。

可能影响全球经济增长

更为严重的是,随着美国次级抵押贷款市场危机扩大至其他金融领域,银行普遍选择提高贷款利率和减少贷款数量,致使全球主要金融市场隐约显出流动性不足危机。9日,在法国巴黎银行宣布暂停旗下三只基金的交易后,投资者对信贷市场的担忧加剧,导致欧洲和美国股市大幅下跌。其中,纽约股市道琼斯30种工业股票平均价格指数比前一个交易日下跌387.18点,收于13270.68点,跌幅为2.83%。

市场分析人士指出,美国次级抵押贷款市场危机如果进一步升级,并扩大至更多金融领域,将会导致全球金融市场出现更加剧烈的动荡。而且,危机如果影响到美国经济增长的主要动力———个人消费开支,则会对美国乃至全球经济增长造成不利影响。

欧美日央行紧急出手应对

面对已经形成甚至有扩大趋势的美国次级抵押贷款市场风暴,美国、欧元区和日本的中央银行正积极行动,希望通过向货币市场提供巨额资金恢复投资者信心,保持金融市场稳定。欧洲中央银行8月9日宣布,向相关银行提供948亿欧元的资金。8月10日,欧洲中央银行再次宣布向欧元区银行系统注资610亿欧元,以缓解因美国次级抵押贷款危机造成的流动性不足问题,并稳定信贷市场。美联储下属的纽约联邦储备银行于9日向银行系统注入240亿美元资金。日本中央银行8月10日宣布,向日本货币市场注入1万亿日元的资金。

发生在美国的次级债危机犹如风暴云团,不仅令道指持续跳水,欧洲三大股市指数、日经指数、恒生指数也纷纷出现了暴跌行情。

为了防止危机进一步蔓延,有统计称,短短48小时内世界各地央行已注资超过3200亿美元紧急“救火”。

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