站点名称：公募REITs动作频频:首批新能源项目提交批复，公募REITs出现诸多新动向的简单介绍
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今天给各位分享公募REITs动作频频:首批新能源项目提交批复，公募REITs出现诸多新动向的知识，其中也会对进行解释，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站，现在开始吧！
12月12日， 由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心担任学术支持，北京基金小镇、中国REITs联盟、中国民生信托有限公司、《比较》杂志 联合举办的“中国（北京）2020国际REITs发展论坛”在北京举行。论坛采用了线上线下相结合的方式，来自REITs领域相关政府及监管部门、国际REITs行业组织、金融机构、原始权益人、投资者、专家学者等嘉宾齐聚一堂，共商REITs制度的发展完善以及行业机遇。本次论坛的主题为：“双循环格局下的公募REITs发展机遇”。
中国REITs联盟秘书长王刚宣布会议开幕
中国REITs联盟秘书长王刚在开幕致辞时表示，2020年4月30日，基础设施REITs的相关法规发布，2020年也因此成为“中国REITs的政策元年”，而2021年有望成为“中国公募REITs的产品元年”。
美国国家REITs协会（Nareit）CEO史蒂夫·韦彻斯勒视频致辞
欧洲REITs协会（EPRA）CEO多米尼克·莫仑豪特视频致辞
美国国家REITs协会（Nareit）CEO史蒂夫·韦彻斯勒和欧洲REITs协会（EPRA）CEO多米尼克·莫仑豪特分别通过视频连线方式为大会致辞，表达了对中国REITs发展的期待。
中国民生信托有限公司执行副总裁林德琼致辞
中国民生信托有限公司执行副总裁林德琼在致辞中表示，REITs在中国一定存在较大的发展规模空间，我们应积极规范市场秩序，实行创新业务模式，把握机遇，这需要REITs的相关监管层、税务机关、权益人、投资者以及行业从业者沟通与合作，深入探讨REITs在双循环格局下发展的可能性以及存在的问题，使REITs发挥出最大的效应，助力中国构建双循环发展格局。
五道口金融学院不动产金融研究中心王娴主任代表中国人民银行原副行长、清华大学五道口金融学院理事长吴晓灵宣读致辞
王娴主任代表央行原副行长、学院理事长吴晓灵在会议现场建议，要使REITs产品简明易懂仍然需要从立法上加以完善，通过法律层面尽量减化公募REITs的内部结构和层级，她提出建议，提请国务院制定《资产支持证券（ABS）管理条例》和《不动产投资信托基金(REITs)管理条例》、建立不动产基金管理的专业牌照、明确不动产资产证券化业务的税收政策以及逐步扩大公募REITs的试点范围。
全联房地产商会创始会长、中国REITs联盟创会会长聂梅生致辞
聂梅生表示，养老产业的REITs势在必行。养老物业的运营属性和REITs的稳定性高度契合，一方面REITs为企业提供较低的融资成本，使养老产业链能够形成，反过来，养老产业又可以反哺REITs的进一步发展，同时REITs也可以促进养老机构当中的专业分工，使得开发、投资、运营专署化，使整个产业链更加规范化、精细化、专业化。此外，广谱的参与度是它的特点，它可以分享养老的红利，中小企业甚至公众、投资人都可以参加，同时REITs还有很多针对收益分配、限制所有权过度集中的法律法规，保证投资人的效益。
中国保险监督管理委员会前副主席魏迎宁发表主旨演讲
中国保险监督管理委员会前副主席魏迎宁围绕REITs行业的创新、跨越和展望发表了主题演讲，他表示，基础设施公募REITs具有流动性高、收益相对稳定、安全性强的特点，符合保险资金运用的理念，为保险资金运用拓宽了新渠道，必然成为基础设施领域公募REITs的重要投资者。
全国社保基金理事会养老金部主任陈向京发表主旨演讲
全国社保基金理事会养老金部主任陈向京从机构投资人的角度表达了对REITs的关注，她表示，从国际经验看，REITs资产体现出穿越周期的特点，而我国庞大的存量资产中存在现金流稳定、收益优秀的底层资产，发行REITs潜力巨大，能够满足投资者的投资需求。作为机构投资人会重点关注三方面因素，一是公募REITs的主动资产管理能力；二是多方面参与主体的诉求的协调；三是税收问题。
深圳证券交易所党委委员、副总经理李辉发表主旨演讲
深圳证券交易所党委委员、副总经理李辉就加强REITs配套制度建设发表了演讲。李辉介绍，目前基础设施公募REITs试点的规则制度体系已经初步构建完成，在证监会和发改委的层面形成了“1+2”的制度体系，即证监会和发改委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，加证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》和发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》等。配套规则层面，证券交易所、中国结算、基金业协会、证券业协会等单位也在有条不紊地推动制定和发布的工作。
中国证券投资基金业协会秘书长陈春艳发表主旨演讲
中国证券投资基金业协会秘书长陈春艳现场发言时表示，要规范与创新并行，扎实推进基础设施REITs试点。陈春艳介绍，相较类REITs，基础设施REITs在以下几个方面实现了突破：法律法规配套规则逐步完善、产品属性和发行上市环节更加清晰、产品交易结构与管理模式更加成熟、会计处理与估值定价方式更加贴合实际，未来公募REITs发展可期。
中国建设银行住房金融与个人信贷部总经理王毅发表主旨演讲
中国建设银行住房金融与个人信贷部总经理王毅介绍了建行住房租赁首单REITs试点的过程，并对行业进行了展望，他表示，国内住房租赁REITs支持政策在加速推出，希望相关政策加速发展。
英大基金管理有限公司总经理范育晖发表主旨演讲
英大基金管理有限公司总经理范育晖的演讲主要围绕公募基金管理人在基础设施REITs中的重要责任展开，包括打造专业的团队，真正担负起资产管理的责任；把受托资产作为深入研究和学习的领域，成为特定行业、特定领域的专家；深挖产品的成长价值，保护投资者的利益。
光大理财总经理潘东发表主旨演讲
光大理财总经理潘东分享了对银行理财参与公募REITs的思考，她表示，公募REITs之于银行理财的投资价值体现在，公募REITs是攻守兼备的投资品种，它兼顾固定收益和权益属性，在能提供较为稳定项目现金流的同时，还具有资产估值的上升空间，同时，公募REITs作为资产配置大类之一，其资产与债券、股票等市场相关性较低，可分散组合投资风险，基于这些特性，公募REITs是极为适合养老资金配置的投资标的。
主旨演讲之后，中国（北京）2020国际REITs发展论坛还组织了两场内容密度极高的圆桌讨论。
圆桌讨论1：凝聚共识，构建REITs生态
国家金融研究院副院长、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主任王娴在“凝聚共识，构建REITs生态”的主题下，与清华大学房地产研究所所长、教授刘洪玉，建信住房服务有限责任公司副总裁赵晓英，国寿投资控股有限公司基础设施投资事业部总经理嵇绍军，上海济邦投资咨询有限公司董事长张燎，新加坡交易所（SGX）北京代表处首席代表谢采含从监管视角出发，如何稳妥推进基础设施REITs项目上市。
圆桌讨论2：聚焦运营、提升REITs价值
在公募REITs的运营层面，中国REITs联盟秘书长王刚与英大基金能源REITs资产证券化业务部总经理于炎炎，越秀房托投资信托基金董事会主席、执行董事、行政总裁林德良，光大安石资本市场部董事总经理曾景，北京光环新网企业发展与投资部总经理李伟，上海金顺东投资管理有限公司（京东数科旗下）总经理杨坤进行了探讨，从原始权益人视角出发，探讨了如何遴选优质资产、聚焦资管能力。
针对基础设施REITs的投融管，本次REITs发展论坛还从REITs管理人视角、投资人视角、资管方视角以及服务机构视角出发，组织了专项闭门研讨。
我查了一下，在上交所获批的5单项目中，有华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金、浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金、富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金；深交所4单，分别为中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金和红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。
我们认为这部分基金一旦进入市场，将会给市场带来资金活水。所以大家不要担心短期市场刮大风后，会不会带来中期调整？绝对不会！
因为每一次公募进场也好，社保基金进场也好，战略基金进场也好，对于稳定市场形成良性的上涨都会带来较大机会。
2020年，有关部门批准了REITs基金在中国资本市场落地，但不是对所有房地产投资标的，而是针对国有基础设施基建项目。
我上一次课程中就告诉大家，不要灰心丧气，要充满信心，因为这么多资金要进来，说明市场是有吸引力的。
美元近期出现了进一步调整。我们上次还说美元在90的位置上坚挺，结果近段时间美元居然跌破了90这个位置，在最近一周里创调整新低。
所以人民币有进一步升值的空间，人民币资产已成为全球避险资产，跟黄金一样受到各国机构投资者的广泛青睐。
据我们统计，中国境内进行投资的QFII，投资时间周期都相当长，而且他们的投资收益往往都是10倍、20倍。为什么贵州茅台这样的公司，股价能一涨再涨，主要原因是外资机构很看好茅台的未来，他们持续持有，带来是超额回报；相反国内散户和一些机构真正敢投茅台的不多，这部分利润已被外资赚走了。
大家说中国REITs基金进场会投什么样的行业？
对资产的评估，既不能让国有资产流失，同时还要给未来的基金收益预留一些空间。这对于整个REITs基金管理团队来讲，是一个相当大的学问。他要考虑如何吸引市场的眼球，在发行过程中能让投资者愿意买。
当然对投资者来讲，买不买基金就两个：
就像当年社保基金入市，我们有了一次牛市，养老基金入市我们又有了一次牛市，QFII因为当年份额不高，没有撼动市场，但REITs基金入市，我认为牛市机会太大了。
为什么有人说中国资本市场存在黄金10年的机会，至少这5年我认为机会非常大，这也是为什么海外一些资金急于进入中国资本市场的主因。
这些人知道政策给市场带来的机会，REITs基金入场，高层对资本市场的重视程度前所未有。因此我认为大家对于REITs基金要有一个认识高度，它决定了中国资本市场未来5年高成长的发展态势存在。
投资建议仅供参考
国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳近日表示，公募REITs首批试点产品近期将推出，并且首批试点不是一个产品，而是一批产品。此前，上交所就公募REITs筹备事宜召集基金公司和券商开会。万亿公募REITs市场再次引起关注。
首批公募REITs试点产品即将推出，相关细节尚待敲定
3月31日下午，在第三届结构化信用与资产证券化全球投资者年会的“租赁住房融资及证券化的作用”圆桌论坛环节，王步芳表示，公募REITs首批试点有望近期推出。王步芳介绍，证监会第一批试点城市包括北上广深以及雄安和海南等；底层资产方面，长租公寓、基础设施资产、公共服务设施资产、经营性物业以及证监会认可的其他资产等都为选项。
王步芳介绍，从开始探索到现在，公募REITs筹备工作已历经十多年。今年春节前后，证监会开始做安排，希望尽快把公募REITs试点推出来。3月份，相关人士在证监会、交易所做了很多沟通。不出意外的话，近期首批试点会出来。
同样在第三届结构化信用与资产证券化全球投资者年会上，中国证券投资基金业协会秘书长陈春艳谈及公募REITs的进展时表示，做资产证券化业务是为了服务实体经济，“只要有利于实体经济，有利于供给侧改革，我们一定会大力推进。”同时，在推进这些创新的过程中，监管层也会注意防范风险。
近期上交所也召集基金公司和券商开会，商议公募REITs的筹备事宜。接近交易所人士表示，公募REITs是上交所高度关注的产品创新。
种种迹象表明，公募REITs的筹备工作渐入成熟阶段。至于首批试点产品的具体出炉时间，目前尚无一致意见。部分人士认为，快的话，4月份首批试点产品就会出炉。
运行模式为公募基金+ABS
从接近交易所人士了解到，公募REITs采取公募基金+资产支持证券(ABS)运行模式，这是业内达成的共识，即产品的载体为公募基金，底层资产以ABS方式存在。专业人士表示，在目前的制度框架下，公募基金+ABS这一模式也是我国发展公募REITs的合理选择。
谈及近期上交所召集券商和基金公司召开的公募REITs相关会议，一位知情人士透露，机构接下来要开始寻找项目，不局限在房地产，但项目净收益水平需能满足潜在投资人的需求。“不鼓励产品设计上出现担保或者差额支付的形式，希望基金公司券商在向潜在投资者推广时强调公募REITs的权益类属性”。
一位券商资管资产证券化负责人这样解释采取公募基金+ABS运行模式的原因：“公募基金不能买楼，ABS不能公开发行，用公募+ABS便既可以公开发行，也可以做到投资于底层的包括房地产资产在内的物业资产。”
北大光华管理学院发布的REITs研究报告显示，公募基金+ABS这种模式能够充分应用现有公募基金和ABS市场的规则和成熟经验，可以尽快培育和发展REITs市场的管理能力，是适合市场现状的一个合理方案。不过业内人士表示，首批试点产品具体细节难言确定，例如产品的投资标的方面需要满足哪些条件等。(中国金融信息网)
30日，中金公司投行部资产证券化负责人、执行总经理秦波表示，对未来资产证券化市场蓬勃有序发展很有信心，公募REITs的出台万众瞩目，将有非常大的想象空间。
秦波是在“第三届中国结构信用与资产证券化全球投资者年会”上作出上述表述的，他认为过去几年，资产证券化产品围绕实体经济服务获得了长足发展。
“我们对未来市场蓬勃有序发展很有信心。”他说，一是服务居民消费的消费金融，以及服务企业融资需求的融资租赁等企业将持续通过资产证券化获得融资。二是供应链金融，其中应收账款证券化将持续帮助企业实现降杠杆的目标。供应链金融ABS将有效降低核心企业的上游融资成本，从而降低实体经济综合融资成本。三是通过REITs、收益权ABS等产品盘活固定资产，为基础设施建设提供建设资金。四是公募REITs的出台万众瞩目，有非常大的想象空间。
秦波认为，市场持续、健康发展和参与主体息息相关。一方面参与主体需要围绕企业的需求持续创新，应收账款、供应链金融、REITs等产品在过去几年里涌现，有效的服务了企业需求。二是需要风险把控，监管机构对产品以及市场情况都非常熟悉，也在有针对性的出台挂牌指南和信息批露指引对市场进行指导。三是投资人的种类日益丰富，境外机构也在密切关注这个市场。(上海证券报)
前瞻2019:公募REITs元年
随着去杠杆以及债券市场信用事件的不断发生，2018 年机构投资者的风险收益偏好整体下行，资管新规出台使得银行理财投资配置受到阶段性影响，叠加现阶段很多ABS 产品设计存在依赖发行主体的情况，过去一年多数机构投资者对于ABS 的关注点聚焦在发行主体资信方面，一定程度上偏离了ABS 重视基础资产的机理。尽管年末部分存量类REITs 底层资产的市场化成功处置，能够一定程度上提振市场信心，使投资者关注点重回优质物业资产上来，不过大部分ABS 产品真正实现脱离主体信用还任重道远，这需要投资机构和发行人的共同努力，也需要中介机构更能提升能力、勤勉尽责。
过去四年多的积累推动沪深交易所类REITs 产品成功覆盖国际REITs 市场主要基础物业类别，基本完成了在商业物业尽职调查、交易结构、并购安排等环节的知识储备，初步培育了REITs 的发行人与投资人市场。随着以金融监管部门为代表的政府机关积极推进公募REITs 规则进程、培育市场创新，我们有理由期待2019 年成为中国公募REITs 元年，推动中国商业不动产市场进入新时代！
存量时代：资产管理能力至上
“我相信中国房地产市场未来会往一个更成熟的方向去发展。”甘启善接受《中国房地产金融》采访时表示，很多房企逐渐从开发时代迈入存量时代、资产管理时代。
今年房企融资压力持续上升，银行、信托等融资渠道吃紧，导致房企开始对发债的需求陡增。过去三年火热的CMBS 市场，就是房企对资金强烈需求的一个体现。甘启善认为，CMBS 发行呈现较难发行的局面，公司评级AA 级及以下会比较难发行，对发行主体的要求更加趋向看重资产的现金流。
“资产现金流能不能保证未来三至五年存续期中，足够覆盖历史的支出。”甘启善指出，这对房企具有强约束，也要求房企具备资产管理能力。如果说CMBS是要求资产有一个稳定的现金流，那么未来真正推出REITs，则要求资产未来有一个比较看好的增长潜力，包括租金的价格、资产的价格。“这就要求资产管理人需要将资产真正的价值发掘出来，并通过改造、管理，重新提升资产价值。”甘启善说。
关于中国REITs 的发展，甘启善认为无论何时推出，在他看来比较看重投后管理，资产管理人有没有尽到提升资产价值的责任。
对于外资越来越多看好中国房地产市场，甘启善认为，去年外资并购中国资产的趋势还会延续，“所以你会看到市场上的外资基金还是很活跃，但其实市场上真正优质的资产，能够提供不错的投资回报，相对来讲还是比较缺乏，特别是可持续发展方面的资产相对来说比较少。”(中国房地产金融)
(云水长和)
推动基础设施领域REITs健康发展，是我国“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确的重要举措，也是在基础设施领域有效盘活存量资产、创新投融资机制的重要手段，能够有效拉动社会资本投资，提高政府投资资金的杠杆效应，切实增强资本市场服务实体经济能力。
2021年6月21日，首批9只公募REITs上市募集总规模为314亿元，带动约3000亿元的新增基础设施项目建设。一年来，REITs在降低企业债务风险、盘活存量资产、形成投融资良性循环等方面的作用愈发凸显。未来如何鼓励更多优质成熟、资产类型丰富的项目入市？投资者如何参与投资？经济日报记者对此问题进行了采访。
运行稳定回报良好
“试点工作实现了平稳上市、平稳交易、平稳运行、平稳预期。”上海证券交易所北方市场服务中心副总监兼市场发展部副总监金永军说。从二级市场运行来看，截至6月17日，市场中12只基础设施REITs加权平均上涨幅度达13.95%，首批上市的9只公募REITs平均涨幅约22%。在考虑分红派息的情形下，整体投资者回报近19%，优于同期股市表现。同时，REITs二级市场活跃度逐步提升，日均换手率约1%，日均成交额超过1.3亿元。其中富国首创水务REIT和红土创新盐田港仓储物流REIT成立以来涨幅分别为41%和36%。上交所首批5只公募REITs共计8次分红、分配总金额达9.52亿元。
公募REITs一年来的表现，吸引了投资者的关注。公募REITs可作为分散投资风险的重要手段，公募REITs底层资产通常为基础设施等项目，与股票、债券不同，有利于分散投资风险。未来随着公募REITs市场逐步完善，投资者还可以通过养老计划、FOF基金等产品间接参与。
招商基金研究部首席经济学家李湛认为，公募REITs适合长期投资。“现阶段公募REITs涨幅较为明显，主要原因是产品的稀缺性引发溢价，但未来随着市场逐渐成熟、产品日益丰富，资产价格中稀缺性溢价逐步消失，公募REITs将回归其注重中长期分红与回报的特点，适合长期资金投入。”李湛说。
李湛建议投资者应关注底层项目资产质量：“决定金融产品回报的关键因素仍然是底层资产质量，对于以项目产生现金流为主要回报的公募REITs更是如此，这对投资者分析研判底层资产质量提出了更高要求。投资者也可以借助公募等资产管理机构专业投研能力，做好配置、控制风险、提高收益。”华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆说：“整体看来公募REITs的投资还是要结合底层资产的内在价值、隐含的长期投资回报率、二级市场流动性，以及投资人自身的投资回报要求，进行综合考虑和投资判断。建议投资者理性投资，避免追涨杀跌，短期内不建议追高。”
助力实体经济有成效
发行基础设施REITs有利于盘活存量资产，形成投资良性循环，支持实体经济。REITs有助于实现基础设施的高质量发展，为5G、云计算、大数据中心等新型基础设施建设提供融资支持。REITs还有助于降低政府和企业债务风险。地方国企以基础设施存量资产发行REITs，可以在不增加债务的情况下提前收回投资，从而在整体上降低宏观杠杆率。华夏基金管理有限公司研究发展部负责人肖潇表示：“基础设施REITs在有效盘活存量资产、优化融资结构、加速资金循环、拉动区域经济等方面已发挥出重要的作用，彰显出对实体经济的重要价值。”
目前正式上市发行的REITs共计12只，发行规模达458.12亿元，总市值517亿元。从资产类型看，除已经发行的高速公路、产业园区、仓储物流、污水处理、垃圾处理项目外，近期还有保障性租赁住房、光伏发电、风电、水、供热等项目正在加紧推进中。
专家表示，基础设施REITs有助于基础设施市场化运行，提高运营管理效率。公募REITs通过对提升资产运营水平的内在要求，倒逼运营企业建立精细化、市场化和长期化的经营管理机制，引入充分市场化竞争力量，助力企业在新形势下打造核心竞争力。据了解，12只上市公募REITs，项目分布在京津冀、长三角、粤港澳等地，原始权益人涵盖央企、地方国企以及外资企业等；项目合计募资458亿元，主要投向科技创新、绿色发展和民生等基础设施补短板重点领域，有效助力基础设施建设，促进产融结合和地方经济发展。
中联基金总经理何亮宇表示：“已上市的12只REITs净回收金额188亿元，一年来A股对应行业权益融资约120亿元，REITs在存量时代基础设施领域权益融资优势初步显现。”深圳证券交易所债券业务部副总监卞超说：“目前在深交所有5只REITs上市交易，天然气发电清洁能源、保障性租赁住房REITs两个项目处在审核阶段，有更多REITs项目在储备申报阶段。”
推动行业高质量发展
良好开局的背后，是政策“铺路”。国家发改委投资司副司长韩志峰说：“基础设施REITs上市一年来，先后有两次国务院常务会议对其发展提出要求，以国务院、国办名义或经国务院同意出台的五份文件，明确了相关政策措施，有力支持了基础设施REITs健康有序发展。”有关主管部门先后出台了六份重要文件，涉及REITs的资产类型、税收政策、扩募规则、国资监管等核心内容，多地政府也发布支持REITs的专项文件，如北京、上海、深圳、成都、无锡、南京、西安等，为REITs下一步的发展奠定了良好的基础。
2021年6月29日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将试点区域放开至全国范围，资产范围扩大，完善首发和扩募规模要求等，促进了项目资产的扩容；2021年11月17日，银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，引保险资金入市，提高REITs二级市场流动性；2022年1月29日，财政部、税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，明确税收优惠政策。
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