站点名称：保险投资不动产明显加快，今年计划新增投资约157亿元,保险资金不动产投资暂行管理办法
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本篇文章给大家谈谈保险投资不动产明显加快，今年计划新增投资约157亿元，以及保险资金不动产投资暂行管理办法对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。
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新规指出，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。
11月13日，中国银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》（简称“《通知》”），其中涉及房地产的提法是，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。
在业内人士看来，新规中关于保险资金投资房地产的规定，符合房地产市场金融风险监管的总体监管目标，比较重要的影响在于，给保险资金可能存在以“明股实债”的方式进入房地产开发建设领域划下明确的红线。
房地产资金监管再升级
整体看来，保险资金直接投资未上市企业股权迎来重大利好。《通知》明确，保险资金开展财务性股权投资，可在符合安全性、流动性和收益性条件下，综合考虑偿付能力、风险偏好、投资预算、资产负债等因素，依法依规自主选择投资企业的行业范围。而在此之前，对财务性股权投资行业限于保险类企业、非保险类金融企业和与保险业务相关的养老、医疗等特定企业要求，具有一定的局限性。
但是对于保险资金进入房地产领域，新规仍是严格监管。根据《通知》，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。
关于财务性股权投资，是指保险集团（控股）公司、保险公司和保险资产管理公司以出资人名义投资并持有未上市企业股权，且按照企业会计准则的相关规定，保险机构及其关联方对该企业不构成控制或共同控制的直接股权投资行为。
事实上，根据此前监管层下发的《保险资金运用管理暂行办法》与《保险资金投资不动产暂行办法》的规定，保险公司不得直接从事房地产开发建设，不得投资开发或者销售商业住宅，但是可以作为投资者介入房地产，比如通过股权投资、举牌、购置物业、关联交易等方式，作为金融资本介入房地产领域。
在业内人士看来，此次新规相比保险公司不得直接从事房地产开发建设，有所升级，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，也就意味着禁止保险资金投资非上市房地产开发公司或者是房地产开发项目。这是继“三道红线”后，对房地产金融风险的监管升级。
此前，“三道红线”监管新规剑指房地产高负债，减少房地产行业的信用风险，此后，银保监会信托部向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模，强化房地产信托穿透监管，严禁通过各类形式变相突破监管要求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道，切实加强房地产信托风险防控工作。
在“三道红线”等高压下，“债转股”融资需求增加。58安居客房产研究院分院院长张波表示，目前监管层做出上述禁止性规定，主要是源于整体控制房企的债券融资，这导致房企加大股权类融资，而股权类融资也存在一定风险，诸如明股实债，保险资金对于风险管控要求高，如果进入到房地产直接开发领域，并不利于其稳定和和安全性。
通俗的讲，明股实债就是明面上是入股，实际上是借债，通过明股实债不会增加企业负债率，但会形成隐性负债。
植信投资研究院高级研究员马泓表示，近期，政策方面对部分涉房贷款、信托等融资业务已经有所收紧，而房地产市场金融风险主要集中在房地产开发企业层面，因此监管机构关于险资针对房地产领域的投资要求趋严符合总体监管目标。
险资“明股实债”进入房地产将受限
根据恒大研究院披露，目前，保险资金投资方向中，银行存款、债券等固定收益类资产占比约为50%，为保险资金第一大投向，以另类投资为代表的其他投资占比保持高位，目前是仅次于固收类的第二大配置方向，而不动产投资是保险另类投资的重要标的之一。在此前监管要求下，保险不动产投资集中于在商业地产、办公地产、养老、医疗、自用不动产等领域。
近年来，保险资金也是通过各种方式投资房地产，除了二级市场举牌抑或是战略入股上市房企外，还直接购买大宗不动产、布局养老业务，但是也存在保险资金违规流入房地产行业的现象。
今年9月份，有财经媒体报道，银保监会办公厅已于近期向各保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司下发了《关于保险资金运用违规问题和风险自查有关情况的通报》，其中，银保监会在排查险企险资运用时发现，部分险企仍存在资金运用治理体系不完善、另类投资领域风险隐患较大等六大问题。同时，5家险企保险资金通过直接投资或金融产品投资方式，违规流入房地产领域，涉及金额244.37亿元。
根据报道，通报还指出，无论是险资违规流入房地产，还是险资运用领域的其他违规行为，下一步都将被重点监管。
植信投资研究院资深研究员张秉文分析，此次规定所禁止的投资类型主要包括以下两个关键点：一是未上市，二是财务投资而非控股。因此，新规比较重要的影响在于，给保险资金可能存在以“明股实债”的方式进入房地产开发建设领域划下明确的红线。
不过，张秉文指出，禁止投资未上市公司也意味着保险资金举牌或者是战略投资地产上市公司是被允许的。
今年，上市房企引入险资作为战略投资者的现象开始增多。2020年9月9日，阳光城发布公告称，泰康人寿及泰康养老和公司第二大股东上海嘉闻签订《股份转让协议》。通过协议受让的方式，泰康人寿和泰康养老从上海嘉闻受让13.53%的股份，共计5.5亿股，对价约为33.78亿元（含税）。此前还有招商蛇口“牵手”平安资管，最终以“分手”告终，以及太平人寿在1月份以约19.07亿元的总价认购大悦城非公开发行的约2.83亿股股份。
易居房地产研究院总监严跃进表示，引入保险资金作为长期战略投资，有利于房企增加经营现金净流量，同时减少短期负债压力。
近年来，保险资金运用政策出现较大变化，监管比例、投放领域、监管方式都更加适应市场的发展，类似这种制度性革命，已经构成保险资金运用监管的一道亮丽的风景。险企用结构经济学看待保险资金运用政策新政，构建多层次资产配置体系，将有利于保险投资结构的稳定和优化。
当前，我国保险市场竞争激烈，出现承保能力过剩，承保利润下降。为此，保险人转向注重从保险资金运用中取得收益，争取投资利润。保险资金运用的结果，使保险人获得了平均利润，而被保险人也以低费率方式享受到保险资金运用的收益。投资的安全性、流动性是资金运用盈利的基础。稳健的资金运用，应该首先保证资金的安全性和流动性，在此基础上努力追求资金运用的收益性。
险资新政给险企更多投资自主权
2012年以来，监管部门持续推进保险资金运用的市场化改革，颁布了一系列资金运用新政，为保险资金运用松绑，给保险公司更多的投资自主权。保险投资新政的出台，大大拓宽了保险资金的运用渠道，对于转变保险公司盈利模式、提升保险资金运用收益具有非常重要的意义。
险资新政扩大固定收益证券投资范围：进一步扩大债券品种特别是信用品种投资范围，允许保险公司投资信贷资产支持证券和创新型固定收益品种，信用品种配置比例有所放宽。险资新政简化了基础设施审批流程：过去保险公司投资于基础设施要到保监会报备，与其说是报备，实质上是审批制，从报备到审批合格需要一年时间的情况屡见不鲜。过去也不仅仅是流程问题，基础设施有许多具体的指标，对企业做一个债权计划，对偿债主体的经营指标有非常严格的限定，担保也有诸多限制。如果债权计划需要商业银行担保，担保主体要求为全国股份制上市银行。
新政出台后，担保方式更加多元化。放宽股权投资范围：原来保险公司投资于非上市公司股权限定于三个行业，新政出台后，放宽对保险公司投资PE的条件要求，提高了保险公司可投资比例，增加了能源、资源、现代农业、新型商贸流通行业的投资。表面上看，现在保险公司投资PE仅限于七个行业，但实际上保监会的行业划分并不属于标准的行业划分，很多行业都可以归结为能源、资源、现代农业、金融、汽车、医疗等，于是几乎覆盖了所有行业。开放金融产品投资：开放了商业银行理财产品、信贷资产支持证券、集合资金信托计划、券商专项资产管理计划、不动产投资计划等金融产品的投资。保监会规定，信托产品只能是集合信托，不能是单一信托，除了保险公司外，必须有其他购买方购买。但这个问题并不难以解决，保险公司可以将10亿的信托计划卖出100万用于规避单一信托限制，因此集合信托使得保险公司的投资范围变得非常宽泛。提供风险对冲工具：保险公司可以参与金融衍生品及股指期货交易，对风险头寸进行套期保值，降低组合风险。
现在主要分三部分，第一部分是利率掉期，将浮动收益产品变为固定收益产品。第二部分是汇率掉期，国内保险公司这部分需求量较大，这是由于保险公司所有的负债几乎都是人民币，到境外投资必然会出现汇率敞口。第三部分是股指期货，关于融资融券、国债期货业务，允许保险公司参与到证券公司融资的过程中去。拓宽境外投资市场及投资品种：进一步开放境外市场投资，可投资的市场范围包括25个主要发达国家和20个新兴市场；投资品种覆盖权益、固定收益、不动产、基金、PE、REITs等大类品种；允许投资衍生产品进行风险管理和风险对冲，保险公司保费的15%可以投资到境外市场。允许投资创业板股票：促进保险业支持经济结构调整和转型升级，支持中小企业发展，优化保险资产配置结构，允许保险资金投资创业板上市公司股票，使得保险公司能够分享中国经济转型带来的成果。
促进保险资管双向开放
2013年，保监会发布《关于保险资产管理公司开展资产管理产品业务试点有关问题的通知》，重启保险资管产品试点，允许保险资产管理公司发行“一对一”定向资产管理产品和“一对多”集合产品，投资人从保险业内拓展到业外，投资范围也从传统的固定收益拓展到权益投资。保险公司可以以专户的形式，令银行将部分资产委托给保险资产管理公司，也可以发行产品，由其他机构或个人进行管理。
过去保监会虽然允许保险公司成立资产管理公司，但是成立公司后并不是什么业务都可以开展，存在牌照管理。有的资产管理公司成立之初只可以投资于股票，有的公司可以投资于债券但仅限于担保债，有的公司不许投资于基础设施，有的公司不许进行PE投资，事实上对业务进行了分类。成立资产管理公司，可能只能做十几项业务中的几项，想要开展其他业务则要到保监会进行认证，获取牌照。此次新政保监会对牌照获得的条件进行了简化。
按资产规模来看，85%保险公司都有自身的资产管理公司，保险公司都会将自身的保费资产委托给自己的资产管理公司进行管理。在新政推出之前，保监会放松了一些，允许保险资产管理公司承接自己集团以外的保险公司委托的资产。2013年，保监会发布《保险资金委托投资管理暂行办法》，允许保险公司将资产委托给证券公司、基金等投资机构。保险公司认为，在可以把自身资产委托给其他公司进行管理的同时，也应当允许保险资产管理公司管理外部其他公司的资产，因此此次新政扩大了保险资产管理机构委托与受托业务范围，允许保险资管受托业外资产。
2013年保监会与证监会联合发布《保险机构投资设立基金管理公司试点办法》，支持保险机构投资设立基金公司，可以申请设立基金管理公司的保险机构包括保险公司、保险集团公司、保险资产管理公司和其他保险机构。保险公司的资产管理公司可以作为股东发起一个基金公司在证监会领取牌照从事公募业务，也可以保险公司的资产管理公司直接到证监会申请牌照。
多层次监管比例框架形成
2014年，保监会进一步推动保险资金运用监管的市场化改革。发布《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》，对保险投资管理的监管比例和监管方式进行重大改革，重新定义大类资产，将保险公司投资资产划分为流动性资产、固定收益类资产、权益类资产、不动产类资产和其他类金融资产五大类。整合各类监管比例，设立大类资产监管比例和集中度监管比例，同时设立风险监测比例，形成多层次监管比例框架。过去在每一个品种当中，保监会有众多的比例管理，担保、无担保债券、股票等等资产有诸多比例限制，此次对资产按大类划分为五类，设立大类监管比例，在比例中具体的小的比例由保险公司自行调节。试点存量保单投资蓝筹股：启动存量保单投资蓝筹股试点，允许部分持有历史存量保单的保险公司设立独立账户进行封闭式管理，由保险公司根据资产负债情况自主决定投资比例对蓝筹股投资实施逆周期资产认可标准。
保险新政使得开展全面的资产配置成为可能，保险投资新政为保险资金开展资产配置提供了更多的基础投资工具，从传统公开市场投资拓展到基础设施、股权、不动产等另类投资以及境外投资和金融衍生品交易，使保险公司开展真正意义上的资产配置成为可能。
保险新政颁布后，保险公司加大了创新产品投资力度。保险新政颁布以来，保险公司投资策略是抓住保监会政策放开的契机，加快创新产品和新渠道的投资力度，特别是债权投资计划、股权投资计划、创新类金融产品、投资性房地产的投资。到去年底，非传统投资占比到达8.57%，增长非常迅速。
构筑保险投资结构的革命性框架
在经济学研究中，结构是一个非常庞大的系统，它以经济结构为主体，同时包含经济与资源环境及社会结构的适应性。经济结构包括两个维度：一是横向的空间结构，包括地区结构、国际结构，在发展中国家，还包括城乡结构等；另一个是纵向的以产业结构为核心的生产价值链，主要是产业结构、投资消费结构和金融结构等。社会再生产过程中的分配结构和流通结构包含在上述横向和纵向的经济结构之中，结构经济学研究强调经济发展中的非均衡和结构转换。
用结构经济学看待保险资金运用政策新政，会得出以下观点：
一、多层次资产配置体系，大大有利于保险投资结构的稳定和优化。
保险公司不仅要在传统的公开市场领域发掘优秀资产进行配置，而且要充分发挥保险资金长期性和灵活性的优势，在基础设施、非上市股权、不动产及金融产品等另类投资领域进行资产配置。
从中长期来看，国内经济转型导致宏观基本面持续疲弱，经济面临较大的下行压力；从影响利率走势的通货膨胀看，总需求疲弱，通胀有一定的不确定性但大幅上升的概率很低，宏观基本面对固定收益市场将形成中长期的支撑。保险机构应从中长期配置角度出发，把握配置时机。
尽管中国经济总体趋势向下，但权益市场仍有重要的结构性机会。在经济转型的大背景下，符合政策导向和经济转型方向的新兴产业、新兴行业仍可能稳步增长甚至是快速增长，保险机构应当抓住经济结构转型的重大机遇，在保持权益仓位整体稳健的基础上，重点关注低估值及符合经济转型方向的行业，努力发掘投资机会。
保险公司需要从战略上考虑配置期限长、安全性好、收益率高的投资资产来弥补配置传统资产的缺陷，进一步加大基础设施、股权投资力度。应抓住国家经济转型和国企改革的战略机遇，获取优质战略资产。保险公司开展基础设施和股权投资要紧紧围绕经济转型和调结构的国家战略，打通保险资金和实体经济的联系，支持国家重点基础设施项目和战略性新兴产业的发展。要充分利用长期资金的优势，创新运用债权、股权、股债结合等多种方式积极开展基础设施投资，优化资产结构，降低资产负债错配风险，有效提高保险资金长期投资收益能力。
夹层投资的收益特征符合保险资金匹配需求。优先股等夹层投资不仅可以使保险资金获得较高的回报，同时还解决企业融资问题。夹层投资具有持续稳定的回报，不需承担股权投资方式的收益波动风险。另一方面，保险资金沉淀大量的长期资金，需要长期、稳定回报的需求与夹层投资的资金特征相匹配，相比现有期限较短的信托、理财产品，保险资金可以提供10年期以上的融资。
二、运用金融衍生品投资提高资产配置效率，改善保险投资结构的内在活力。
近年来，随着我国保险资金投资金额的不断增长以及投资渠道的不断拓宽，我国保险公司开始引进国外先进的投资理念，但是始终摆脱不了投资收益率低下的困扰。这主要表现为：保险公司资产负债管理的能力不高，保险业务部门和资金运用部门没有建立有效的沟通机制，不能在资产负债匹配的高度上制定保险资金运用的策略，使资金运用与保险公司的资产战略配置要求相脱节；和保险资金运用相配套的人才储备不足，诸如精算师、高级会计师和国际律师等高精尖端人力资本相对缺乏，制约了我国保险资金的运用发展效率。
多元化投资虽然可以降低资产整体风险，但不能消除市场波动风险，金融衍生品可作为直接、有效和低成本的资产管理工具直接对冲市场波动风险。目前保险机构已经开展利率互换、外汇远期等衍生品交易试点工作并取得了很好的效果。保险机构参与金融衍生品交易只限于套期保值、锁定收益或锁定资金价格，金融衍生工具在保险资产管理和配置方面的作用还没有被充分发掘出来。
三、抓住偿付能力监管的核心，构筑保险投资结构的革命性框架。
在监管意义上，保险公司的偿付能力，受实际资本额、投资收益、责任准备金、资产与负债匹配、经营策略等多种因素的影响。在实际的经营中，保险公司如果急于扩大市场份额，不计成本地拼抢销售渠道，导致大量的利差损、费差损出现，就会使保险公司亏损，偿付能力受到影响。如果投资状况较好，承保亏损则通过资金运用的收益赚回来；如果投资收益不好，要用投资收益抵偿承保亏损就比较困难。
保监会主席项俊波去年工作会上提出，将稳步推进基础设施及不动产债权计划等产品发行制度的市场化改革，引导支持行业进行产品创新和机制创新。将研究建立贯穿保险资金运用全过程的偿付能力约束体系。将设立保监会资产负债匹配监管委员会，强化资产负债管理的硬约束，相对弱化比例监管，督促公司加强负债管理，提高资产负债匹配水平。
简言之，“放开前端，管住后端”是保险监管改革的总体思路，也是今年以来保监会加快转变资金运用监管方式，旨在把监管工作重点由开放渠道转变为风险监管，切实把防风险放在监管工作更为突出位置的法宝。“放开前端”就是要减少行政审批等事前监管方式，把风险责任和投资权交给市场主体。“管住后端”从狭义角度看，就是指事后的偿付能力监管，运用资本手段，实现对资金运用的约束。
随着保险市场的开放和竞争的加剧，保险的净利润必然呈下降的趋势甚至出现亏损。资金运用就成为保险公司的生命线，其效益不仅成了利润的主要来源，有时甚至还要用来弥补保险业务经营的亏损。同时由于保险公司实行资产负债综合管理，作为主要资产业务的资金运用业务将在一定程度上影响甚至决定作为主要负债业务的保险业务。
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