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本篇文章给大家谈谈设定合理的还款期限对房地产的健康发展至关重要，以及合理的还款计划对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。
此政策将明显降低部分职工家庭的经济压力，且对于房地产市场的稳定发展有一定积极意义。
洛阳拟推商贷转公积金贷款，需先还清商贷后再申请！
在各类综合因素影响下，洛阳市住房公积金管理中心发布公告，公告内容中称拟采取先还后贷的形式在全市范围内推行个人房贷商转公政策。具体而言就是正常缴纳公积金的职工，如在购房时是申请的商业性个人住房贷款，可向公积金中心申请并在中心同意后，先自筹资金将贷款还上，公积金中心在发放商贷转公积金贷款。
在该公告当中还明确了商转公贷款业务当实行额度管理原则予以展开，且职工申请额度不得超出商贷剩余本金，贷款期限商品房不得超过30年，二手房不得超过20年。
此政策将会产生的影响
有效减轻部分职工经济压力
对于部分正常缴纳公积金的职工而言，将住房商贷转为公积金贷款，能有效降低利息支出，对对于生活中经济压力的降低有极大作用。
提高职工生活水平，刺激消费。
职工经济压力降低后，生活水平能得到一定改善，而且当职工手里有了一定金钱之后，能够有力拉动消费水平，对于刺激消费有一定作用。
有助于稳定房地产市场，推动房地产市场健康发展。
在现阶段很多职工工作不够稳定的状况下，有部分人是考虑在特殊情况下断代的。但当降低其经济压力之后，人们自然会考虑效果与现阶段的压力，这也就对于房地产市场的稳定有极大积极作用，对于房地产市场健康发展意义极大。
其实在现阶段受限于整体偏弱的市场预期政策，对于需求端的具体影响程度是有待验证的。可是各类政策的不断出台，对于降低购房者经济压力和稳定房地产市场确实是有积极作用存在的。
其中，“积极做好保交楼金融服务”中的“鼓励金融机构提供配套融资支持”的政策内容具有重大意义。
2022年11月11日，央行和银保监会发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“通知”），其中第二条“积极做好保交楼金融服务”中的“鼓励金融机构提供配套融资支持”的政策内容，具有重大意义，起码破解了当下难交付项目在资金申请过程中的三个难题，下面进行解读：
第一个难题：政府对于保交楼纾困资金贷款的积极性不高
一个项目如果出现交付难，即便符合纾困资金的申请要求，申请难度依然很大，除了纾困资金总体额度有限外，更重要的是，政府进行财政担保的积极性很低。众所周知，政府给予的纾困资金贷款，是需要占用当地财政预算的，是需要政府进行担保的，如果企业还不了钱，是需要真金白银的拿财政收入去补贴的。
在这种机制下，政府对于房地产项目，尤其是非国资项目的支持力度大幅度下降，甚至“不愿意去碰”。毕竟凭什么要冒着风险，拿财政预算和税收去支持非国有项目呢？无论从政府财政吃紧，还是任期考核的角度，都不是一个好的选择。
但《通知》里面的这一条规定却把这一个困境给化解了。这就意味着，政府可以“出小头”，而银行“出大头”，如果项目需要1个亿，那么政府出1000万就好了，毕竟《通知》里面并没有规定比例；这样，因为自身的财政压力减轻了，政府对于烂尾项目的支持，将大幅度提升。
第二个难题：如果项目剩余货值无法同时覆盖专项借款和配套融资贷款怎么办
若前期项目资金都被调走，剩余货值不足以支持贷款，这一类项目是不太符合申请贷款过程中，需要“一项目一策，且资金封闭管理”的政策要求的，所以在前一阶段，这一类项目只能“摆烂”，但现在，只要能够“安排并落实还款来源”，也鼓励银行进行放贷。
这不得不说，又放开了一个口子，让这一类的项目融资难的问题得到了解决
第三个难题：银行为了避免不良率，不愿意碰“暴雷项目”怎么办？
银行对于不良贷款的考核是非常严格的，就经办人而言，如果出现了不良资产，那么轻则升职加薪无望，重则调离岗位去前台干，甚至被追责。所以，基本也不太愿意去碰。
可“交付难项目”本来就是一个风险，对于其进行纾困资金支持，本来也是要冒风险的。那现在的问题是，如果非要去落实，且非要把政府财政担保的风险转嫁给银行，那银行凭什么要去接呢？
为了打消银行相关人员的顾虑，让政策落地更加有效，《通知》进行了免责的说明，不得不说，这一条是高人指导，画龙点睛（放在这一段的末尾，应该是经过深思熟虑之后加上去的）。
总结：这一条政策，给之前的纾困资金政策打上了补丁，一方面，减轻了政府的还贷压力，提升了政府落实专项资金的积极性，另一方面，风险一部分匀给了银行，且在政策上打消了银行的顾虑，促进了银行对于保交楼贷款的支持。
确实是惠企政策。
不过需要提醒的是，风险并没有消除，只是进行了分摊，每一个房地产企业都有责任和义务去管好自己的事，做好保交楼，从根本上避免烂尾，这才是最好的解决办法。
亲你好，（试行）》等制度，特制定本实施细则。
第二条 房地产开发贷款项目操作管理应遵循组织措施到位、人员配备到位、岗位职责和权利义务明晰到位、项目全程管理监控到位、资源配置到位等“五个到位”原则，针对
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项目具体情况，制定严密的操作管理方案，对项目办理过程中的各项风险进行严格管理。
第三条 本细则属操作规程，适用于各级经营机构报送的房地产开发贷款项目。经营机构在报送房地产开发贷款项目时，原则上应同时提交根据本实施细则制定的项目管理操作方案。
对确属本行优质的房地产开发公司或房地产开发项目，可根据客户情况先行审查审批，然后根据有权审批人对具体项目的审批要求以及本实施细则制定项目操作管理方案，适当调整项目管理的条件和要求。
第二章 项目操作管理的目标与主要内容
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第四条 房地产开发贷款项目管理的主要目标为：
（一）通过对开发商开发的房地产项目资金投入、缴交土地出让金、工程施工、房地产销售等全过程进行密切跟踪监控，通过办理土地使用权与在建工程抵押、商品房屋销（预）售合同登记等法律措施，与开发商签订房地产项目资金封闭运作管理协议以及由开发商、项目法人及相关股东、法定代表人或实际经营者出具承诺等方式，有效控制房地产项目的现金流促使房地产投入资金的保值增值，确保本行投入的信贷资金优先受偿和资金安全性。
（二）通过为开发商提供营销方案指导、成
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本管理建议等系列增值服务，促使房地产开发商加强项目管理，缩短经营周期、提高经营效益，从而保障本行房地产行业信贷资金投入的良性循环。
（三）通过房地产项目带动按揭、银行卡、收费代理等相关业务发展，提高房地产项目的后续综合价值，实现本行综合效益最大化。
第五条 经营机构在上报房地产授信项目时，必须针对项目具体情况，制定具体的操作管理方案。操作管理方案必须包括以下内容：
（一）贷款项目总体情况。包括借款人名称、贷款金额、贷款期限、贷款资金用途、
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担保方式、用款计划及相同品质楼盘的对比分析等项目要素。
（二）项目管理组人员组成、职责分工和责任追究措施。
（三）除借款、抵押、担保合同等信用业务所需的正常法律文件外，为防范风险而必须签署的其他法律文本。
（四）放款操作流程。包括放款前审核审批流程、合同文本签订及抵押登记手续的办理、贷款下柜等。
（五）贷后管理方案。包括项目资金流出管理、项目资金流入管理、借款人及担保人财务状况与经营情况的管理、工程建设进度的
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现场管理、抵押物的管理、风险预警机制等内容。
（六）还款安排计划。
（七）金融服务方案。包括对房地产开发商的增值服务方案、相关业务综合联动方案等。
（八）其他应予明确的注意事项。
第三章 项目管理的人员组成、职责分工和责任追究
第六条 凡符合本实施细则要求的房地产开发项目，分行必须成立专门的项目管理小组。贷款金额达到10000万元人民币（含）的房地产开发项目，原则上应由分管风险管
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理工作的分行领导任组长，风险管理部负责人和经办机构负责人任副组长。贷款金额达到5000万元人民币（含）的，应由分行风险管理部负责人任组长，经办机构负责人任副组长。项目管理小组成员包括分行风险管理部经办人员、经办机构会计主管、经办机构主办与协办客户经理。
第七条 房地产项目管理小组的职责分工为：
（一）组长。主持项目小组工作，确定管理原则、方案，协调管理中出现的问题，督促、落实总行和分行对项目管理提出的要求，向总行、分行报告工作、定期实地了解项目情况等。
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（二）副组长。协助组长进行管理，负责各项具体工作的落实。
（三）分行风险管理部经办人员。督促、落实经营机构按照总行和分行对项目管理提出的要求进行管理，协助经营机构对项目进行日常贷后管理@
房地产行业迎来金融领域的重磅支持。近日，央行和银保监会共同发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》），涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、租赁融资、个人房贷和征信等方面共16条措施。这是央行和银保监会在房企规模性出险1年多来，首次就房地产金融问题出台专门性文件，被称为“金融支持房地产16条”（以下简称“金融16条”），在业内引起了强烈反响和广泛关注。
“保交楼”专款专用
对于“金融16条”的规定，多位业内人士在接受《中国消费者报》记者采访时均表示，力度之大、内容之全堪称今年之最。
近1年来，房地产市场面临诸多困难。一方面，需求端疲软，居民消费意愿下降，捂紧钱袋子，商品房销售额降幅明显。另一方面，在供给端，开发商资金紧张，个别楼盘交付延期，有的地方还出现了烂尾楼现象。
“保交楼”一直是有关部门工作的重点，此前，国家开发银行、农业发展银行等政策性银行已经设立“保交楼”专项借款，规模预计达到2000亿元。这笔专项借款封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
针对消费者最关心的“保交楼”问题，《通知》强调，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。其中指出：“鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示，“保交楼”是房地产业健康发展的重要基础，也是稳民生的重要体现。《通知》再次强调要积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益，反映了有关部门对于民生问题的关注。
给予房企融资配套支持
资金一直是房企发展的命脉。近年来，在房地产信托违约风险频发的背景下，有关部门加大了对房地产融资的监管力度，例如设置房企融资“三道红线”等。
在稳定房地产融资方面，《通知》明确指出，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。根据要求，自《通知》印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
为了鼓励金融机构参与，《通知》还对金融机构进入项目、退出规则、尽职免责等方面作出详细规定。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，该政策对房地产融资的支持力度超前，首先，展期是金融机构防范贷款违约、防范不良贷款率的重要举措。通过展期模式，有助于促进金融机构贷款政策稳定，是化解当前房地产企业风险非常有必要的方式。其次，此次展期的年限为1年，客观上也说明，到明年相关主体也依然要大力支持房企“保交楼”工作。各类金融机构要理解这个时间点的设置，用足、用好政策，主动扶持房地产企业的“保交楼”工作。
延期还贷顾虑减轻
此次政策对于购房者延期还贷的个人征信方面也给予了一定的保障。《通知》指出，对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整。
个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录；经人民法院判决、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送，已报送的予以调整。金融机构应妥善处置相关征信异议，依法保护信息主体征信权益。
IPG中国首席经济学家柏文喜对记者表示，确保延期还贷工作顺利推进，也是保民生的重要体现。一些符合政策的延期还贷行为，在征信方面不会受到影响，确保了购房者的合法权益。
住房租赁再获支持
近年来出台的各类房地产政策通常都会提及住房租赁，《通知》也明确了要加大住房租赁金融支持力度。
《通知》表示，要引导金融机构重点加大对自持物业型住房租赁企业的信贷支持，鼓励金融机构为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
柏文喜认为，住房租赁在解决大城市居住问题上发挥着重要作用。通过加大对住房租赁层面的金融支持力度，拓宽住房租赁发展的资金来源，使得相关住房租赁企业规模化、专业化的水平得到提升，从而有助于加快住房租赁市场建设，补齐住房租赁短板。
利于市场稳定
“‘金融16条’的出台，对于当前房地产行业来说非常必要、及时，也将对未来发展产生积极且重要的影响。”58安居客房产研究院分院院长张波对记者表示，房地产行业是经济发展和金融稳定的重要基石，也是重大的民生需求。“金融16条”的出台，是“稳地价、稳房价、稳预期”的具体体现，金融政策也从“保需求”“保项目”的两保扩展到“保需求、保项目和保房企”，支持对象范围更广，涵盖了需求端和供给端的融资需求，可以有效防范房地产行业发展失速的风险。
那么，“金融16条”的出台将会对房地产市场产生哪些积极影响？
张波认为，第一，在房地产开发贷款、信托贷款、债券融资等多种渠道的助力下，房企的项目交付和资金压力将得到有效缓解。第二，优质房企的融资需求得到进一步保障，受困房企的风险处置出清将加快，房地产开发数据快速下滑的局面有望得到控制。第三，从购房者角度来看，有助于改善市场预期、稳定信心，推动置业者加快入市的脚步。
“当然，单靠‘金融16条’的政策拉动，市场全面回升依然有难度，但政策的出台，非常有利于提振市场信心。”张波对记者表示。
值得一提的是，接受记者采访的业内人士都表示，“金融16条”并不意味着楼市政策转向，而是在“房住不炒”的前提下，金融管理部门把一揽子稳楼市、促发展的政策措施落实、落细，帮助优质房企纾困解难，让刚需购房者安居乐业。
近日，一份落款为中国人民银行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》）在地产圈广为传播并引起热议。
该《通知》共分为保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益等六大板块、十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。
多位业内人士11月13日接受《每日经济新闻》记者采访时均表示，《通知》表述内容重要、信息量很大，对于当前房地产市场将产生积极且重要的影响，也体现了监管层对于地产金融的态度，避免因失灵和去杠杆提速导致系统性风险的发生，同时也希望向新市民、租赁等新的地产融资方向转型。
据第一财经，北方某省市银保监局称已于11月12日下午收到上述《通知》，并按照要求转给各银行保险机构。
在地产圈传播的《通知》截图
稳定房地产开发贷款投放，对国有、民营房企一视同仁
《通知》中的金融十六条措施包括：1、稳定房地产开发贷款投放；2、支持个人住房贷款合理需求；3、稳定建筑企业信贷投放；4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；5、保持债券融资基本稳定；6、保持信托等资管产品融资稳定；7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；8、鼓励金融机构提供配套融资支持；9、做好房地产项目并购金融支持；10、积极探索市场化支持方式；11、鼓励依法自主协商延期还本付息；12、切实保护延期贷款的个人征信权益；13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；15、优化租房租赁信贷服务；16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。
在保持房地产融资平稳有序方面，《通知》要求，稳定房地产开发贷款投放。坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；支持个人住房贷款合理需求、稳定建筑企业信贷投放，保持债券融资基本稳定、保持信托等资管产品融资稳定。
易居研究院智库中心研究总监严跃进11月13日通过微信向《每日经济新闻》记者表示，此次“央行16条”新规是对新一轮房地产金融工作的系统总结和定调，也是二十大以来最清晰和全面的房地产金融制度路线。此次政策实际上批评了三种歧视性的房地产信贷投放做法，即对民企的支持力度偏少、对聚焦地产主业的地产企业支持较少、因项目爆雷而忽视对整个地产企业的支持，很明确规定，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；此类定调有助于对金融机构工作思路纠偏，确保路线不偏、执行力增强。
具体来看，《通知》要求支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自《通知》印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
严跃进认为，从工作优化方面，政策提及了两个内容，即允许展期1年、可不调整贷款分类，此类规定意义重大。
“鉴于房地产市场的特殊情况，展期制度在房地产贷款领域应用将加大。通过展期模式，有助于促进金融机构贷款政策稳定、防范金融机构和房企关系恶化，所以是化解风险非常有必要的操作。此次展期的年限为1年，客观上也说明，到明年也依然是要大力支持房企保交楼工作的。各类金融机构要理解这个时间点的设置，用足用好政策，主动扶持房地产企业的保交楼工作。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉11月13日下午通过微信告诉《每日经济新闻》记者，市场失灵的情况下，需要有为政府及时介入。“目前，地产量价下行风险爆发，预期悲观，形成了负反馈循环，导致地产市场出现了失灵式下行，各方都在规避风险，“金融加杠杆”逆转为“金融减杠杆”，导致行业出现流动性陷阱，从近期金融数据来看，金融机构对地产的收缩很明显。这意味着，尽管近期出台了大量宽松政策以扶持企业合理融资、并购和保交楼，刺激居民住房消费融资，但政策效果并不明显。”
从10月份数据看，地产融资紧缩趋势明显。10月居民户贷款减少180亿元，是今年自2、4月后又一次负增长，同比减少4827亿元，体现居民融资需求弱化。10月份企（事）业单位中长期贷款增加2433亿元，9月增幅6540亿元，企业部门中长期贷款新增规模也边际缩小。这其中，金融机构对地产的收缩很明显。
支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款
对于近两年来市场最为关注的受困房企风险处理方面，《通知》鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。
通知还要求金融机构积极探索市场化支持方式，对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。
具体到在“保交楼”金融服务方面，《通知》要求商业银行自通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。
李宇嘉认为，根据《通知》要求，只要是财务总体健康、短期面临困难的企业，都享受债券增信支持，且有困难偿还的，明确了可以展期，有国资背景的企业做增信，债券购置，相当于信用注入、定向现金流注入，市场对风险的担心可以打消。
此外，《通知》还在拓宽住房租赁市场多元化融资渠道给予指导，鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于増加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放，稳步推进房地产投资信托基金（ REITs ）试点。
“根本上讲，希望稳妥推进去杠杆的进程、降低风险处置的影响，稳定市场预期，特别是保障民生不受冲击，最终实现房地产平稳。因此，该《通知》发布后，有望纠偏过度信贷紧缩，缓减流动性陷阱。”李宇嘉认为。
事实上，在此次金融十六条措施曝光之前，市场已有涉及房地产融资等政策的信号出现。
11月初，在香港金融管理局“国际金融领袖投资峰会”上央行行长易纲就表示，人民银行积极支持房地产行业健康发展，降低了个人住房贷款利率和首付比例，鼓励银行通过‘保交楼’专项借款支持已售住房建设交付，支持刚性和改善性住房需求。“随着中国城镇化进程不断推进，我们相信房地产市场能保持平稳健康发展。”
11月8日，中国银行(601988)间市场交易商协会（以下简称交易商协会）表示，为落实稳经济一揽子政策措施，坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。
11月10日，交易商协会受理了龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向；11月11日，新城控股(601155)表示，拟向交易商协会申请新增150亿元债务融资工具的注册额度，但事项尚存在不确定性。
11月12日，保利发展公告，收到交易商协会出具的4份《接受注册通知书》，同意接受该公司中期票据、短期融资券注册，总额100亿元，注册额度自各《接受注册通知书》落款之日起2年内有效。
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