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本篇文章给大家谈谈一季度，成都楼市领涨全国量价齐升会催化行情急转直下吗？，以及成都房价持续上涨对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。
10月8日是国庆长假后的第一个交易日，受长假期间日本央行降息带动周边股指走强的利好刺激，沪深两市大盘双双跳空，高举高打。从盘面看，沪深A股市场中有28只个股涨停，煤炭行业、黄金概念、稀土永磁、有色金属、稀缺资源、山西板块、云南板块等绝大祥链部分板块个股大幅走强。从技术上来看，沪深两市股指双双创出了今年7月份最低点反弹以来的新高，量价配合得当。短线如果能够有持续热点放量逐步走高则有望继续走好。但是考虑到10月份有60家公司近4000亿元限售股解禁将给市场带来不小压力，因此，建议稳健型投资者适当注意，保留部分现金仓位。(联合证券)
行情危险!散户应该尽快离场? 哪些股票值得满仓买入? 某些股很可能还要涨50%！ 机构资金目前已发生大变化 森洋投资：轻指数重个股 继续看好升值概念
受国庆长假期间海外股市大涨影响，两市节后第一个交易日开盘均高开1%左右，并展开积极上攻，并且呈现出单边上扬走势，沪指成功站上2700点大关，突破7月份以来的盘整平台，并创下近五个月以来的新高。午后两市未能把涨幅再度扩大，保持高位震荡走势，但整体仍维持强势格局。截止收盘，沪指报2738.74点，上涨83.08点，涨幅3.13%，成交1703亿元；深成指报11911.4点，上涨442.83点，涨幅3.86%，成交1158亿元，两市成交量均大幅放大，沪市成交量创下9月7日以来的最大量。综合来看，国庆长假期间，国外资本市场表现较好，且国内未出现较大利空，这将对今日市场起到一定的刺激作用，节后迎来“开门红”。操作上，继续“淡化指数、精选个股、高抛低吸”，布局央企重组、抗通胀及新兴产业龙头品种的四季度操作策略同时，短线积极介入受益于美元贬值、人民币升值板块中的个股。(森洋投资)
长江证券：强势格局下周仍将延续
节后的第一个交易日，受到外围市场大涨的影响，大盘高开高走，煤炭、有色受到国际商品大宗期货走强的影响全线走高，使得今日大盘成交量大增，沪指则以近百点长阳带动人气。预计，这种强势格局下周仍将延续，技术形态的突破，对人民币升值的预期，都将使得机构加紧进场，十月份的操作机会加大，建议下周投资者重点关注农业、环保相关个股。(长江证券)
国金证券：技术上形成明显的箱体突破走势
受节日外围市场的良好影响，资源股引领、权重股响应，利空释放后的金融地产全线反弹谨闭孙，构成节日后首个交易日的大涨，成交量明显放大，资金流入明显，股指一举突破均线压制，并留下了22点的跳空缺口，技术上形成明显的箱体突破走势，后市有望延续强势格局。他表示，房产税对市场的影响基本被消化，宽松的政策仍会给市场带来机会，操作上建议回避创业板解禁给市场带来的冲击，即将拉开大幕的“十二五规划”编制中受益的板块和重组板块值得中线关注，短期可重点关注三季报预增的二线蓝筹股。(国金证券)
上海金汇：10月行情热点多多
逆向思维，物极必反，本周唯一的也是最后一个交易日，由于相当一部分投资者持币过节，出于内心的观望，散户买的欲望较低，近2天大多数都是机构和游资买入，技术面上显示，大盘持续近2个月的盘整夯实了阶段性的底部，指数在颈线附近该跌不跌必然上涨；消息上，国际黄金价格不断走高，刺激了有色，黄金的权重股走强，而煤炭板块和有色的联动性很强，煤炭有色等权重股一起发力，沪指突破2700势在必得，再加上地产板块遇到利空并没有大跌拖累指数，市场人气齐聚做多，大盘一涨，跟风的资金就增加，大盘1600亿的成交量基本没有悬念。大盘突破2700点符合我们前面的预测，节前我们就说过要逆向思维，满仓持股和空仓持币都是极端的选择，既然机构资金敢于大量的买入，那么10月政策必将有推动指数上涨的利好，首先就是三季报行情，只要存在赚钱效应，市场根本不缺资金，本月中旬将召开五中全会，肯定有新的牛股诞生，态蔽现在每天都有像广成有色，中色股份，包钢稀土等连续牛奔的股票，这样的局部大牛市能不吸引市场资金参与吗？因此，对于十月份行情，我们的观点是积极看多的，如果走势顺利本月将站上2800点关口。(上海金汇)
联讯证券：宽松流动性与经济增长助推蓝筹行情
受美股以及亚太股市假期大幅上涨和国际大宗商品期市强劲上涨、特别是以黄金为首的有色金属格外强劲的影响，沪深股指早盘跳空高开，国内利空消息主要是集中在房地产二次调控，但是前期银行地产板块已充分透支这一利空，大盘在黄金、稀缺资源、有色金属、稀土永磁、煤炭石油等板块引领下呈现价涨量增的强势多头格局，一路上涨几乎毫无阻力，沪指“不经意间”重新站上半年线、突破前几月的震荡箱体以及2319点和2389点上升趋势线，深成指、中小板指也放量突破近7月以来的反弹高点。短期来看，外围“二次量化宽松”、国内政策短期真空期，前期压制大盘的“二次楼市调控”短期利空出尽，市场迎来一轮蓝筹行情，投资者还需注意中小板、创业板短期风险。(联讯证券)
华讯投资：指数井喷上涨 短期仍有冲高动能
节日期间的大涨迅速消除了节前对于国际市场风云变幻的担心，极大地刺激了两市主力做多的热情，地产板块受新政影响先抑后扬更是助涨了个股反弹的决心，美元指数一再走低，看不见的汇率战争提升有色金属期货价格间接带动在色股大涨。指数大幅上涨一度逼近百点涨幅，继上一交易日后又一中阳线突破2700点整数关口，已经打破了前期箱体整理格局，均线系统显示，5日线将向上穿过10日及30日线形成多头排列，这都利于大盘短期内继续向上攻击，但是不得不提的是突破2700点后市场失去方向感，短线小幅冲高后应有一次回抽选择方向过程。在市场没有整体向下变方向之前个股机会仍比较多，操作上，注意不追高。(华讯投资)
金百灵投资：中线趋势渐乐观 持股为上策
对于A股市场的走势来说，业内人士认为，这既在预期之内，也有意料之外。预期之内主要是因为国庆长假期间，国际大宗商品价格迭创新高，尤其是锡、黄金等品种，这就为A股市场在周五的涨升提供了领涨力充沛的涨升先锋，故涨升是在市场预期之内。但上证指数不仅仅创出了本轮反弹行情以来的新高，而且还呈现出量价齐涨的极佳K线组合趋势，则略出乎市场预料。对此，有观点认为炒房资金正在渐次进入A股市场。正因为如此，渐有四季度剑指3000点的舆论。而如果下周一，A股市场的量能进一步释放，的确后续行情的空间可以乐观。其领涨主线主要是以资源股、新股以及部分题材丰富的中低股为主，故建议投资者先股为上策。(金百灵投资)
世基投资：大幅震荡或将显现
节后第一个交易日大盘高开高走并且放量，有色股不妨考虑冲高适当减仓，同样的还有黄金股，尽管黄金股作为抗通胀的品种受到追捧，并且金价也保持强势，不过和有色一样，股价出现加速赶顶的一些迹象，在未来的几个交易日里不可避免的出现大幅震荡，操作这样的个股需要勇气，当前也需要加上一点谨慎。而煤炭股在之前炒作较少，煤炭股的风险比有色板块相对要小，投资者如果选择资源股的话，可对煤炭股进行追踪。(世基投资)
在与上海26家基金公司的投研总监交流之后，国信证券分析师黄学军用了“乐观”二字向《财商》记者描述了基金对今年四季度行情的看法。
记者在采访过程中也发现，在对四季度行情的展望中，绝大多数机构仍然坚持对市场持续震荡的判断，但与此同时，乐观的态度已经稍占上风。
行情危险!散户应该尽快离场? 哪些股票值得满仓买入? 某些股很可能还要涨50%！ 机构资金目前已发生大变化 “这是因为在这种震荡中，机构投资者找到了赚钱的逻辑。”黄学军说，相比卖方研究机构，在当前经济、政策大环境相对较差的情况下，绝大部分基金投研总监“乐观”的根源在于在当前结构性行情中基金普遍收益不错，而在四季度，基金也仍然不改对非周期性、消费类股票的一致看多。
关注通胀和人民币升值
“从实体经济来看，通胀仍然是政府重点关注的问题。”天治基金表示。
金鹰基金研究总监杨刚也指出，在农产品及猪肉价格连续上涨的情况下，通胀仍有上升压力。
广发证券在其四季度投资策略报告中则指出，在国际农产品价格上涨、恶劣天气、粮食减产和猪肉价格反弹等一系列因素共同作用下，近期食品价格上涨，通胀仍存在结构性压力，但食品价格造成严重通胀的可能性并不大。
杨刚也认为CPI怎么走，重点还要关注秋粮的收成情况。
“A股四季度行情仍将继续受到通胀的制约。”深圳景良投资管理公司总经理廖黎辉如是说。
另外，人民币汇率的持续升值也挑动了基金经理的投资神经。上海一位基金经理认为，人民币升值将对航空业、造纸业、房地产行业产生正向的推动。“今年四季度到明年上半年人民币利率上行和升值预期情况对四季度投资影响很大，四季度的投资策略应紧跟这个前提下行业轮动的机会。”该基金经理说。
震荡论调不改
根据国信证券的调查，上海26家基金公司的投研总监中，约有77%的人认为A股目前估值合理或偏低，仅23%的人认为A股估值偏高。
“短期看空和看多的力量不相上下。”黄学军对调查结果评价道。他指出，对于市场短期走势，基金的态度普遍较为谨慎，65%的人认为四季度A股会运行在2500~2800点，而几乎没有一家基金认为四季度上证指数会突破3000点。
长城基金表示，在没有政策进一步紧缩的前提下，四季度市场将会呈现震荡格局，结构分化会比较明显，结构性行情会延续。在长城基金看来，影响市场走势的因素主要有基本面、流动性和政策三个方面，对四季度而言，政策和流动性更为重要，在没有政策进一步紧缩的前提下，主要呈现震荡格局，结构分化会再度加大。
“一方面，大盘的稳步提升需要经济的环比改善、政策预期明朗和流动性支撑，这需要时间去验证；另一方面，大盘蓝筹股长期低迷，估值低于历史均值，而结构转型的政策也会支撑相关行业，这就使得大盘下行的空间有限。”长城基金称。
在维持对大盘“震荡”判断的同时，更多基金对四季度表现出偏乐观的态度。
“2319点应该是市场中长期底部区域。”广发基金公司机构投资部总经理封树标指出，今年7月以来，A股踏上了中期上涨的路途，因为明年经济的增速和质量都会出现明显的改观，股市也会提前反映这个变化。
南方基金也认为，当前市场仍然处于底部区域，2319点作为中期底部基本确立。市场走势的核心因素在于政策和经济走向。目前来看，政策面已经结束收紧周期，进入了观察期，房价、CPI与经济的走势对政策变化有决定性影响。如果通胀在四季度开始冲高回落，经济增速有所放缓然后企稳，政策将转向对经济增长的关注，市场将迎来难得的上涨机会。
广发证券在四季度投资策略报告中也指出，当前股指已在70%~80%程度上反映诸多未来不确定性因素，在排除极端条件如GDP增速破8%等情境下，四季度股指将在目前点位上下10%左右区间展开震荡筑底，也即四季度估值的核心波动区间为2500~2800点，极限波动区间为2500~3000点。
广州一家证券营业部的总经理同时指出，进入年底，资金年底收益、基金排名压力在四季度将逐步显现，机构在年底推动排名行情的可能性很大。
黄学军则认为，在这轮结构性行情中，不少基金都已经摸索到“赚钱之道”，他们更希望在当前复杂经济、政策形势下，这种结构性行情能够持续。
“当前投资确实比较尴尬。”南方一位基金经理也表示，对于前期获利较多的消费、医药等股票，现在买也不是，卖也不是，只能看市场形势而定。但他表示，在当前环境下，会选择多分红的方式锁定部分收益。
四季度基金仍看非周期
在国信证券的调查中，上海26家基金公司的投研总监四季度最看好的前四个行业依次为商业零售、食品饮料、信息技术和医药，均为非周期性行业，而有色金属、房地产等强周期的行业总体上不受欢迎。
多家基金公司也表示四季度的投资重点仍然在非周期行业上。
博时基金就表示，四季度将更多地关注与内需、消费服务相关的行业，特别是那些少受成本约束的新兴行业，并坚定看好四季度的行业轮动机会。
杨刚也表示在四季度关注三条投资主线，一是收入分配改革拉动内需板块，包括农业、食品、商业、家电和保险等板块；二是新兴产业；三是在传统行业中，则可关注建材、机械、钢铁和家电板块。
“随着当前经济的转型和结构调整，股市也将经历结构调整。”封树标也继续坚持大消费和新兴产业的投资方向，他表示看好新兴产业中的新能源、新材料、节能减排、生物医药等，以及大消费中的娱乐、旅游、医药、食品、家纺和电子等。
“未来30年，中国会诞生一批很伟大的上市公司，这些公司未来市值可能达到500亿元，甚至上千亿元。而广发基金也在做自己的工作，从这些新兴产业中挑选最有潜力的上市公司。”封树标说。
长城基金则指出，由于四季度的市场可能面临更大的不确定性和波动，四季度的投资策略应该是阶段性和随机应变的。
兖州煤业(600188)涨停！大同煤业(601001)涨停！国阳新能(600348)涨停！…… “十一”长假后的首个交易日，“黑金”煤炭股再度受到机构疯抢，昨日收盘时共有15只煤炭股涨停，成为表现最出色的行业板块。
国际煤价连续6周上涨
行情危险!散户应该尽快离场? 哪些股票值得满仓买入? 某些股很可能还要涨50%！ 机构资金目前已发生大变化 9月底，秦皇岛动力煤价格出现小幅反弹，结束了4个月以来的颓势，秦皇岛5500大卡动力煤上涨10元至725元/吨，为4个月以来的首次上涨。国际方面，澳大利亚动力煤也连续6周上涨，澳大利亚BJ动力煤从8月中旬的88.7美元/吨涨至9月底的97.07美元/吨。
对动力煤止跌企稳的迹象，渤海证券持乐观态度，认为未来动力煤价格即使下跌，空间也不大，原因是：
(1)今年夏季由于来水情况较好、电厂储煤充足，煤炭价格并没有出现往年的季节性上涨，因此回落空间不大；(2)8月份通常水电出力最高，之后由于来水下降，火力发电的占比将会逐步提高；(3)目前重点电力企业库存用煤下降，华东电网和华中电网内重点电力企业库存可用天数下降明显，其中华东电网8月底库存仅为10天；(4)近几周，国内煤炭海运价格止跌回升，出现普涨，且涨幅较大；(5)部分地区在节能降耗压力下停产限电，对煤炭价格形成一定压力，但这种影响预计是短期和临时的。
渤海证券认为，随着淘汰落后产能政策的实行，焦炭产量预计出现一定下降，价格保持稳定或有所上涨的可能性较大。
此外，四季度是北方取暖季节，也是煤炭销售旺季，销量将会明显增加。大同证券预计，整个取暖季将会增加3000万~4000万吨的煤炭销售量，预计四季度煤价将保持平稳，或出现小幅上升。
今年天气变化很可能将极大影响煤炭价格，有气象专家警告说，今年欧洲可能将面临“千年一遇”的新低温，中国等亚洲地区可能难以幸免。如果今年冬季再次经历2008年初的雨雪冰冻灾害天气，可能明显影响煤价。
机构席位现身煤炭股
昨日煤炭股上涨，明显是机构专用席位所为。
深市两只煤炭股上榜，一只是西山煤电，一只是神火股份，两只股票的前5大买入席位中，均有4家机构专用席位。西山煤电有4家机构专用席位上榜，分别买入11670万元、10058万元、7232万元、6864万元，4家均为净买入。卖出席位中仅1家机构专用席位，净卖出2946万元。
神火股份同样是4家机构专用席位上榜，分别买入12294万元、6559万元、6203万元、5093万元，均为净买入，卖出席位中无1家机构。一位基金人士告诉记者，煤炭股是节后重点配置的行业板块之一，未来基金还将继续加仓。
调整充分估值合理
与银行和房地产一样，煤炭股同样也是低估值行业，但与前两者有明显区别的是，煤炭行业受宏观调控影响更小，而且是资源型行业，在石油价格上涨的背景下，煤炭与有色金属一样也拥有期货属性，而且煤炭股的业绩整体处于稳健增长状态，因此更受到稳健型投资者偏爱。
从煤炭行业33家上市公司中报看，2010年中期业绩有26家实现正增长，其中神火股份、恒源煤电、上海能源增长超过了100%，安源股份更是增长了1173.9%。这说明煤炭行业的盈利能力仍处于上升阶段。
从分类指数看，自2009年7月见顶4673.48点以来，煤炭石油指数持续调整到今年7月，最低跌至2492.92点，几乎被腰斩，经过一年时间，技术面已经调整非常充分，具备了一轮上涨行情的基础。
从估值来看煤炭股并不贵，大同证券认为，目前煤炭板块整体市盈率为16倍，部分优质公司市盈率低至11倍，四季度将锁定上市公司全年业绩，低市盈率和高分红将极具吸引力。全球通胀预期使得国际大宗商品价格不断攀升，有色板块已经有所反应，煤炭的资源属性将受到市场关注。
具体到投资品种上，齐鲁证券目前最看好中国神华(601088)、恒源煤电(600971)和兖州煤业。
在楼市升温明显之时，中国政府在国庆长假前夕再次打出楼市调控“组合拳”，令排队购房的盛况戛然而止。“十一”黄金周，北京新上市的楼盘遭遇意想不到的冷清场面，购房者再度陷入深度观望期，民众期待房价大幅下降。
今年的第二轮调控可谓是最严厉的，包括了首付最低三成、二套房首付最低五成、暂停三套房贷款等内容。其中，首付由原来的二成提高至三成，对银行贷款购买者影响巨大。在北京辄近200万元的房价，若增加一成首付就需要多交20万元，这对于大多数购房者不是小数目，一些刚性需求者也不得不暂停购房。
行情危险!散户应该尽快离场? 哪些股票值得满仓买入? 某些股很可能还要涨50%！ 机构资金目前已发生大变化 4月份，政府实施今年第一轮楼市调控，令市场业绩惨淡。压抑了四个多月的开发商，本想在国庆期间抢占市场制高点，他们纷纷在9月下旬集中推出大量新房源，北京就有30多个商品住房项目、8000多套住房集中上市，而且大部分都是低价入市。
开发商集中上市新楼盘的目的十分明确，就是想赢得今年最后三个月量价齐升的局面。但是，新调控政策给开发商泼了一盆冷水，第二波观望潮迅速形成，成交量出现急刹车。
国庆长假期间，北京楼市出现了调控后惨淡的景象。据最新统计数字显示，10月1日至6日，北京新建商品房网签总量为782套，环比国庆前6天的3939套，跌幅超过了80%。
观望的情绪也蔓延到了二手房市场。10月的前6天，北京二手住宅网签总量为138套，环比国庆节前6天的5351套，跌幅达97%；与9月同期相比跌幅也超过了94%。此次调控比第一轮新政实施后的“五一”假期还要惨淡，创下了迄今为止的年内新低。
抑制房价暴涨、抑制投机性需求，政府出台各项宏观调控措施的效果正在逐步显现。如果政府不及时打碎开发商的“银十”梦，在未来的几个月内，开发商是否会面临绝地大反弹的局面呢？
中国房地产最具影响力的独立评论家牛刀坦言：“那个局面将是十分可怕的。”他认为，大量普通买房人将会几代人借钱去为一套房子交首付，他们不会再相信政府在遏制房价上能有什么作为；而房子总是要住的，迟买不如早买，因此，倾家荡产也会交一个首付。这样形成了市场的普遍心理，中国再造多少房子也不够，房价就会一直上涨。
坊间观察家认为，中国政府这波调控楼市“组合拳”出台，可谓及时精准，将助推房地产健康发展。
自9月29日晚，多部委抢在国庆节前突然出台调控新政已逾十天，加强版“五项措施”已经给长假期间的楼市带来巨大影响。8月以来，全国一致向好、量价齐升的房产市场势态终于出现变化。
数据显示，国庆长假期间全国各地楼市市场走势出现分化：京沪两地成交量急剧萎缩，而深穗市场却依然火爆，二、三线城市也表现不一。对突击出台的调控政策效果，业内争议不休，但不少专家表示，总体预期，此轮调控之后房产市场年内恐难有大幅反弹。
行情危险!散户应该尽快离场? 哪些股票值得满仓买入? 某些股很可能还要涨50%！ 机构资金目前已发生大变化 同时，最新出台的上海调控政策细则“沪12条”中虽然并未明确房产税开征时间和具体征收税率及办法，但其表述再一次引发市场对房产税的强烈关注。业内人士表示，房产税已经成为本轮调控最大的悬念。
政策��
各地政策密集出台
“停贷”“限购”打击炒家
“虽然政策主体依旧是对4月份‘国十条’的进一步落实，但在许多细节上的强调足以敲打市场，进一步压缩楼市的炒作空间。”有业内人士指出，如在“完善差别化的住房信贷政策”上，此次的调控政策进一步挤出了水分，明确要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。而此前政策中“首次购买90平方米以下普通住宅的贷款最低首付可为20%”的规定，也统一调整到三成以上，并明令各商业银行加强消费性贷款管理，禁止用于购买住房。
该人士表示，由于推行全国“一刀切”，不再像此前出台的政策那样只要求在房价过高城市有选择性地实行，各地在信贷政策方面几乎没有制定细则的必要，只需严格按照规定执行，更有利于打压非自住性购房。
同时，中央抢在传统楼市旺季的国庆长假前快速推进诸如“限购令”等规定，更是显现出此次调控决心之大。
就在9月30日同一天，深圳和厦门同步加入“限购”行列。厦门市规定，从2010年10月1日至12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。而深圳的政策更为严厉，第一次将调控矛头指向存量层面，该措施称“对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房”。
10月7日晚间，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，提出了八条具体措施，也明确了“限购令”：“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。”
在上海成为继北京、深圳、厦门之后，国内第四个推出“限购令”的城市后，有消息称，广州市国土房管局下周将开会研究是否出台限购政策，相关政策正在加紧制订。日前，广州市国土房管局有关负责人公开表示，正密切关注楼市有关动态，“如果发现房价反弹幅度较大等情况，不排除采取限购、一房一标价等措施，以保持市场平稳、健康发展。”
市场��
京沪骤冷深穗火爆市场陷入多空博弈
新政一出，“十一”长假期间，各地楼市反应不一。
京沪市场观望气氛明显，成交迅速降温。根据北京市房地产交易管理网的统计信息显示：国庆前6天(10月1日至6日)，全市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为782套，环比国庆节前6天(9月25日至30日)的3939套，跌幅超过了80%，与9月同期相比也有近51%的跌幅；全市二手住宅网签总量为138套，环比国庆节前6天的5351套，跌幅达97%，与9月同期相比跌幅也有94%。
上海的情况也并不乐观，上海网上房地产数据显示，9月份最后4天成交量疯长，但9月29日系列调控政策出台后，“十一”长假前三天上海基本没有成交量，随后几日成交量则下降到几百套，6日共预售各类商品房401套。
相比京沪两地的大幅缩量，深穗市场却呈现出异常的火爆场景。来自2010中国深圳(秋季)房地产交易会的消息显示，在一系列调控政策和刚刚出炉的深圳“限购令”冲击下，深圳新房交易量不降反增，国庆前5天，全市新房成交量为2179套，比去年增长了3倍多，1、4两日，新房成交量跃上600套，创今年以来新房成交量纪录，相比春季房地产交易会上129套的惨淡成交纪录，实现了大幅回暖。
与此同时，广州楼市的表现也颇为抢眼。根据广州市国土房管局阳光家缘网站的网签数据显示10月1日至6日，广州全市网签1749套，相比去年黄金周704套总成交量，增加2.5倍，成交面积达到18.8971万平方米，成交均价为12199元/平方米，虽比9月一手住宅均价12268元/平方米出现小幅下跌，但仍维持高位。
“新政下，市场的博弈正在不断加深。”业内人士分析市场冷热不均的怪现象时表示，这是此前一致回暖的预期出现分化所致。
对北京楼市十一期间的表现，北京市住建委相关负责人承认，今年国庆期间，因各部委发布的调控政策影响，提高了购房贷款首付款比例和减少税收优惠等，成交量与2006年和2007年同期的常态水平相比有所降低。
伟业我爱我家市场研究院的报告则指出，尽管“五项措施”造成了国庆期间北京楼市成交量的大幅萎缩，但面对新房的低价集中入市，二手房房源的增加和议价空间的增大，部分购房者仍然会选择出手购房。
“这么多次调控后，房价并没有明显下跌，人们对调控政策的理解与以前不一样了。”面对广州楼市的逆市火爆，广东中原地产项目部总经理黄韬直言，回顾近年来的楼市调控，房价短期回调10%后往往随之而来的是更高的反弹，很多人已经对调控失去了信心。
中房网讯（高鹤/文）房地产调控，有进一步向三四线城市蔓延的趋势。
8月23日，山东聊城发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出自9月1日起实行商品住房价格限控，加强房地产开发项目贷款监管等调控措施。
实际上，8月份以来，包括义乌、金华、衢州等三四线城市也发布政策，纷纷加码房地产市场调控。而在此前住建部约谈的银川、徐州、金华、泉州、惠州5城中，大多数都为三四线城市，这也被市场认为是调控下沉的强烈信号。
“拆冲喊调控逐渐下沉到三四线城市，其实也是因为此类城市面临一些新的情况，尤其是房价炒作等现象比较多。所以类似下沉也说明调控不断细化，不断发现新问题。当前一些东部三四线城市确实有各类炒作，包括一些重点地级市和百强县。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网分析称。那么，三四线城市到底出现了什么新情况？以致受到监管层的重视。
快速升温的楼市与地市
“一房难求，买房还要找关系，在售项目普遍捆绑车位与储藏室加价销售。”“新盘半小时内售罄。” “开始收取30万元茶水费，并提出全款优先购房。”这不是一二线城市的场景，而是部分三四线城市近期的真实写照。
受一二线城市密集调控、重点城市“集中供地”和房企金融端趋紧等因素影响，部分房企下沉至“法外之地”的三四线城市。叠加疫情后的返乡置业潮，导致近期部分三四城市楼市快速升温。
根据国家统计局此前公布的各月新建商品住宅销售价格指数梳理后发现，扬州新建商品住宅和二手住宅价格指数已连涨长达17个月，蚌埠二手住宅价格指数连涨16个月，泉州新建商品住宅和二手住宅价格指数连涨15个月。此外，温州、九江等三四线城市新建商品住宅和二手住宅价格指数均已连涨至少7个月。
单从价格来看，长三角地区的义乌，无疑是房价高企的典型代表。据全国房价行情显示，截至2021年8月31日，义乌均价为29524元/平方米，近三万元的均价水平，已经远远超过许多二三线城市。
与义乌相距130多公里的衢州，楼市也呈现出火热的态势。尽管房价不如义乌高，但当地的住房需求在疫情过后开始集中释放， 2021年以来量价齐升。在全国房价行情网上，衢州市2021年7月的挂牌价为18585元/平方米，与成都和西安同期的挂牌价几乎持平。
根据克而瑞一项调研报告，衢州当地不乏有能力全款购房的改善客群，“典型如柯城西区，市场一房难求，买房还要找关系，在售项目普遍捆绑车位与储藏室加价销售。”
无独有偶，常州金坛楼市也是一房难求。从旅野克而瑞监测数据来看，2021年前5月金坛区商品住宅成交面积为59.4万平方米，同比增长118%，较2019年同期增长151%。全区预售价最高的中海翠语江南首开半小时内售罄，乾亨当代府和江东钱塘映象更是“一房难求”。部判猛分项目甚至出现收取30万元茶水费，并提出全款优先购房的要求。
另一方面，自2020年起，万科、万达、新城、碧桂园、中海等品牌房企纷纷密集进驻三四城市。随着这些品牌房企的密集进驻，土地市场也开始热浪滚滚。
近日，仁恒以楼板价15951元/平米在江阴竞得一宅地，成为该地新的“单价地王”。克而瑞数据显示，南通、常州、金华、淮安等多个三四线城市在7月均有集中拍地，成交量也均超过了100万平方米。其中，常州市区推出的7宗双限宅地，吸引了包括中海、保利、金地在内的众多房企竞拍，最终全部触顶摇号。而在此之前，惠州、泉州、宿迁等城市也均出现超100%溢价率成交地块的现象。其中，武汉地产于3月便以总价30亿元、楼板价高达3.6万元拿下义乌一块宅地，并创下该地土拍的新纪录。
某知名品牌房企负责人表示，“如今很多开发商投资的总原则是，哪里有银行信贷额度，就去哪里。他们的核心诉求是，要首先力保现金流的安全，而非利润。
而一般品牌房企进入三四线后，银行大多会为其预留贷款额度。而三四线这个战场，对于房企来说，竞争更加激烈。除了碧桂园、恒大、中梁外，今年万科、中海、保利、金茂等房地产企业也快速下沉周边三四线抢地，导致竞争加剧，市场“内卷”。
超20城举起调控大棒
据中房网不完全统计，今年以来，已有佛山、东莞、惠州、金华、义乌、温州、嘉兴、无锡、常州、湖州、南平、镇江、南通、衢州、聊城等近20余个三四线城市先后加码了房地产市场相关调控政策。此外，淄博、开封、珠海、柳州、黄山、淮南、永州、咸宁等城也进一步规范了企业诚信建设。
8月24日，温州迎来楼市新政。该市发布的《关于进一步加强商品住宅销售管理的通知》规定，严格控制土地溢价率和楼面地价。在新房销售方面，规定热点楼盘必须采取公证机构主持的公开摇号方式；在二手房方面，要求对热点住宅小区二手住房交易价格进行监测。
同月，义乌也加强了房地产市场调控，进一步优化土地供应，加强商品住宅品质管控等。其中，在调整住宅限售方面，要求新购买的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。
此前，衢州这座房价逼近二线城市的四线“小山城”也再次升级了调控政策。新政从实行限购管理、扩大限售范围、加强税收调节、建立二手住房成交参考价格发布机制和规范二手住房房源信息发布五方面入手，进一步抑制房价过快上涨。
值得注意的是，在房价“限涨”的大背景之下，最近岳阳住建局发布了“限跌令”。“限跌令”要求新建商品住房销售价格备案以后，实际成交价格就不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%。6个月后才能申请调整，否则将不能网签。据国家统计局数据显示，7月份岳阳新建商品住宅价格、二手住宅价格分别环降0.7%、0.6%，为70城中跌幅较多的城市。
由此可见，一些三四线城市在大力发展房地产后，造成当地住房供应量过大，脱离了实际住房需求，导致去库存压力加大，进而引发楼盘大幅降价等营销乱象。楼市调控强调要“稳”，房地产市场平稳健康的发展才是管理层最希望看到的结果。因此，“防大涨”和“防大跌”都是未来房地产的调控方向。
在严跃进看来，今年持续的政策管控，已经使得房地产市场总体趋稳向好，炒作的现象少了很多。而温州、义乌、衢州等城市进一步收紧调控政策，可以说是下半年一些重点三四线城市政策升级的导向，预计三四线城市后续相关调控城市数量将继续增加。尤其是“三道红线”后，部分房企为了规避拿地风险，纷纷到此类城市拿地，导致地块竞拍非常激烈，这都是后续调控所需积极关注的内容。同时，这些城市也需在土地供应等方面发力，以更好改善此类城市的供求关系，促进市场平稳健康发展。
重庆的房价并不是特别的贵。当然需要注意的是贵这个概念是相对来说的，对于月薪百万的人来说，重庆的房价还是比较便宜的。但是野颤如果对于月薪不到1万的人来说，重庆的这种房价其实还是挺贵的。值得注意的是，重庆这个城市的发展是非常好的。我们在旅游的时候也会优先考虑到重庆或者是成都这两个城市，和重庆提名的成都在房价上是要比重庆贵很多了。现在重庆的这种房价，实际上并没有那么高。很多地方的这种房价水平都是在1万多元冲滚左右，即便是那种别墅类型，它的这种建面均价也就在15,000元左右，我觉得这个房价实际上是没有那么贵的。
因为在全国很多地区房价都会比这个更贵一些的，比如说在我的家乡江西的话，这种房价水平也是不断的在上涨。现在的这个房价已经来到了1万多了，而重庆的房价却依然只是保持在这个水平上。我觉得这还是非常惊讶的，因为重庆本身是一个比较好的城市，它的城市发展前途也特别的好，而且在颂判败地理位置上也不差，因此很多人会认为重庆的房价一定不便宜，但是实际到重庆去看的时候才知道这个房价其实也没有那么高。
相对于那种上海北京来说的话，重庆的房价无疑是便宜很多的。现在全国的房价都在不断的上涨，很多地方的这种房价都是飙升，比如说泉州的这个房价就是在飙升，在前几年的时候还都是几千元一平，但是到了这几年的时候，房价已经涨到了1万多元一平了。而且泉州只是一个二线级城市，还算不上这种一线级城市，但重庆的话，他的这种发展程度和这种影响力名声都要比泉州更广，但是重庆楼市的这种房价确实真的不是很贵。
今年以来，在经济刺激政策等多种因素的影响下，我国房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升、成交量大幅增加、资金来源充裕闹隐铅等新情况、新变化。从发展趋势来看，尽管我国房地产市场调整比较大，但宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使2010年房地产投资将继续保持较快增长，房价明显下跌的可能性不大。下一阶段，应按照有保有压、区别对待的原则，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求，促进房地产市场健康稳定发展作为下一阶段制定房地产调控政策的基本方针。
一、2009年房地产市场急剧升温
在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。
■ 1．投资增长：逐季加快，回升势头好于预期
在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来我国房地产开发投资增长逐季加快。前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅分别比上半年、一季度提高了7.8、13.6个百分点；其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%，比上半年、一季度分别提高了6.3、10.2个百分点。测算表明，9月份当月，房地产开发投资增速达37%，高出8月份2个百分点，连续第二个月高于同期城镇固定资产投资增速。此前业界预测今年房地产投资增长在10%以内甚至出现负增长，目前来看今年前三季度增速已经达到17.7%，全年增速预计在20%左右，远远好于预期。
2．销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增
进入2009年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的"井喷式"行情。前三季度，全国商液好品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而去年同期是下降了15%。
■ 分地区来看，2008年市场调整幅度较大的地区销售增长也更快。如随着楼市的逐步回暖，北京、上海、浙江等热点地区成交量持续回升。1-9月份，北京市销售面积和销售金额同比增长均在100%以上，江苏、浙江、福建、广东等主要地区销售面积和销售额增幅都在50%以上。
3．价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续7月上行
在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。
■ 分地区看，9月份全国70个大中城市房价同比上涨的城市有57个，比6月份增加了26个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳11.1%、温州8.2%、金华7.7%、银川6.1%、宁波4.9%；价格下降的城市有13个，比上半年减少31个，其中降幅最大的5个城市是：石家庄下降3.7%、吉林下降3.3%、岳阳下降3%、唐山下降2.9%、徐州下降2.8%。尽管近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却在加速上涨，表明我国房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。
表1.9月份房价涨幅较快的城市
■ 4．资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快
受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，今年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。前三季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%，增速比上半年提高了15.2个百分点，比去年同期提高了28.2个百分点。尤其值得关注的是，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。前三季度国内贷款增速达47.2%，同比加快了近40个百分点，占资金来源的比重达21%，同比提高了2个百分点；个人按揭贷款增速达107.7%，去年同期则是下降14.9%，占资金来源比重为13.7%，同比提高了6.6个百分点。
■ 5．供给回升：施工面积增速止跌回升，新开工携岩面积强力反弹
前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比上半年提高2.7个百分点，这是今年以来施工面积增速连续4个月实现正增长。房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点。施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的"量价齐升"和去库存化进程的加快，开发商的市场信心正在逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。
6．国房景气指数持续走高 9月份，全国房地产开发景气指数（简称"国房景气指数"）为101.08，比8月份提高1.00点，比6月份提高4.5点，是今年以来连续第2个月保持在100以上。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.01，比8月份提高2.26点；本年资金来源分类指数为107.75，比8月份提高1.93点；土地开发面积分类指数为93.93，比8月份提高0.68点；商品房空置面积分类指数为90.32，比8月份提高1.01点；房屋施工面积分类指数为99.06，比8月份提高4.11点。
■ 二、多种因素促进房地产市场逆势上扬
1．宽松的货币政策是直接原因
房地产是典型的资金密集型行业，资金松紧对房地产运行有决定性影响。今年以来，为应对国际金融危机、促进住房消费，在适度宽松的货币政策作用下银行信贷大幅增加，同时出台了降低了首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效刺激了住房消费。供给方面，适度宽松的货币政策为开发商提供了充裕的资金，缓解了开发商资金紧张的局面；需求方面，数次下调存贷款利率，降低购房首付款比例，导致包括自住和投资投机在内的市场需求被同时放大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，前期积压的市场需求得到集中释放，从而引起了房价的大幅上涨。
2．通胀预期是间接诱因
基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧，加上国内外经济触底回升势头好于预期，投资者对未来通货膨胀的预期越来越强烈，尤其是高收入阶层对其资产保值增值的需求不断增大，在经济不景气、金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为我国高收入者资产保值增值的首选。如果说今年一季度，房地产市场需求还是以自住型和改善型需求为主的话，那么进入二季度以来，投资和投机型需求则成为市场需求主体和房价上涨的主力军。进入三季度，随着货币政策的动态微调（如收紧二套房贷），投资投机需求有所抑制，引起了部分城市（如北京、上海、深圳）成交量的再度萎缩，出现"价升量滞"的局面。
3．消费结构升级是重要基础
国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升（即恩格尔系数不断下降）。2008年我国人均GDP达到3266.8美元，今年我国人均GDP将超过3500美元，根据居民消费结构的变动规律，目前和未来若干年，住房和汽车等将始终是我国居民消费结构升级的主力军。今年以来房市升温，除了投资投机需求集中释放而外，也是与我国居民结构持续升级，对住房的消费需求不断增加分不开的。
三、我国房地产市场再次调整的可能性
无论是从行业发展周期来看，还是从价格水平来看，我国房地产市场未来调整的空间和可能性依然存在，甚至还比较大。
1．从行业发展周期来看，我国上一轮房地产市场的调整是不充分的
在宏观经济景气循环的四个阶段（萧条、复苏、繁荣和衰退），经济增长和物价之间依次有"低增长、低物价"、"高增长、低物价"、"高增长、高物价"、"低增长、高物价"四种组合。实际上，房地产行业也有着类似的循环规律：（1）一般而言，房地产市场的调整总是以成交量的下降为先兆，但此时房价依然坚挺，出现所谓"量跌价升"阶段；（2）接着价格和成交量会双双下降，即"量价齐跌"阶段；（3）随着价格的下跌，有效需求不断增加，成交量开始回升，进入"量升价低"阶段；（4）最后随着宏观经济的好转和成交量的持续增加，投机需求不断活跃，进而演化为"量价齐升"阶段。从一个阶段发展到另一阶段所需时间主要取决于房地产自身发展所处的阶段和外部环境的变化。
根据行业发展周期，可以把2000年以来我国房地产发展过程分为三个阶段：
第一阶段（2000-2002年）："量升价低"阶段。表2数据显示，这一阶段全国房价涨幅较小，三年间房屋销售价格指数年均涨幅为2.0%。由于住房制度改革之前累积的大量真实需求得到集中释放，再加上价格涨幅较小，导致该阶段市场成交量大幅增加（年均增幅20%以上）。
表2.2000-2009年全国房屋销售价格
指数、房屋销售量变化情况
■ 第二阶段（2003-2007年）："量价齐升"阶段。从2003年开始，受经济景气周期上升、筹办北京奥运等多种因素影响，全国房屋销售持续增加（年均增幅24%左右）；与此同时，全国房价也步入快速上升通道，5年期间全国房屋销售价格指数年均涨幅超过了7%。
第三阶段（2008年）："量跌价升"阶段。随着市场不断活跃和投机活动的增加，全国房价继续增长，但不断攀升的高房价将大部分自住改善性购房者挤出市场，加上2008年上半年国家宏观调控的抑制和下半年全球金融危机的冲击，导致该阶段市场成交量急剧萎缩。2008年全国房屋成交量下降近两成，为1998年房改以来的首年下降。
根据行业发展规律和国际经验，房地产市场调整周期一般在3年以上，而我国从2008年开始的房市调整持续还不到1年，如果以房价环比负增长为调整标志，上轮调整仅持续了7个月时间（2008年8月到2009年2月）。进入2009年，受国家经济刺激政策尤其是货币政策的影响，房地产市场提前结束调整。可见，上一轮我国房地产市场的调整是不完全和不充分的。
2．房价偏高，调整空间较大
衡量房价高低的方法很多，这里我们通过绝对价格法、房价收入比和价格租金比三种方法来衡量我国房价总水平的高低。
（1）房价收入比总体偏高
当住房用来满足自住性需求时，支撑房价高低的主要是居民的实际购买能力，通常用"房价收入比"来表示。联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，当超过6倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。根据测算，2007年我国房价收入比已高达7.8：1，北京、上海、深圳等一线城市房价收入均突破了10：1，北京核心区更是达到22：1的高位，明显高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市。
（2）价格租金比逐年提高，市场泡沫和风险不断积聚
当房产作为投资需求时，决定房价的重要因素就是房屋租金，国际上通常用"价格租金比"来表示房价水平的高低。受数据可得性的限制，这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化。如果比值大于1，说明价格租金比较高，投机成分和市场泡沫增大；反之，如果比值小于1，则说明价格租金比较低，市场的投机成分和泡沫在减少。表3数据显示，近年来，我国房地产市场"价格租金比"持续大于1，2003年全国为1.03，2004-2008年一直在1.04以上，2009年前三季度也达到1.04。价格租金比持续高于1，说明近年来随着房价的不断上升，我国房地产市场的投机和泡沫成分在不断增大。
表3.全国房屋销售价格指数
与租赁价格指数（上年=100）
■ 注：*为2009年第三季度数据
（3）从绝对水平来看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家
2008年，在美国芝加哥，一套面积200平方米的独栋别墅，新房销售中间价为每套26.4万美元，按此计算单价约9240元/平方米；日本东京市区一套面积80平方米的公寓楼再加停车位售价约为3000万日元，折合人民币192万元，每平方米约为2.4万元。反观国内，北京2009年四环以内70%以上楼盘售价达到2万元/平方米。考虑到购买力平价、我国住房只有70年的土地使用权，再考虑到美国、日本的人均收入超过我国数十倍甚至几十倍，像我国北京、上海和深圳这样的一线城市房价实际上已远远超过了发达国家。
因此，不论从行业发展周期还是从衡量房价的三大指标来看，当前我国房价总水平明显偏高，调整的空间和可能都是存在的，甚至可以说还比较大。
四、2010年房地产市场
大幅调整的可能性不大
尽管我国房地产市场再次调整的可能性较大，但调整的具体时间和幅度主要取决于政策尤其是货币政策和宏观经济走势两大因素。从政策因素来看，随着经济企稳回升态势的确立、通货膨胀压力的不断增大，货币政策操作将不断收紧，这将引起房地产市场调整；但从宏观经济运行来看，国际金融危机冲击最坏的时期已经过去，明年经济形势好于今年，这又对房地产市场起到促进作用。总体判断，尽管我国房地产市场存在调整的可能性，但2010年全国房市调整即房价和成交量大幅下降的可能不大。如果不出台新的调控政策，不排除明年房价又会延续价格非理性上涨。
1．房地产开发投资增速将在15%左右
2010年全年房地产开发投资将较快增长，房屋新开工面积负增长的情况将明显改善。首先，今年以来房价上涨和销售回升将推动开发投资增加。其次，国家降低房地产开发项目资本金比例将降低行业融资门槛，增强开发商的投资能力。第三，房屋销售的增加使房屋库存大大减少，有限的库存将鼓励开发商加快投资。第四，十大产业振兴规划的出台将对相关产业的投资起到刺激作用，必将带动商业营业用房投资较快增长。再加上政府对保障性住房的建设力度不断扩大，预计明年房地产开发投资将继续保持较快增长，全年增长15%左右。
2．全国房价大幅下跌的可能性不大
随着货币政策趋紧，各地相继收紧二套房贷款政策，投资和投机性需求将受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出现房价和成交量出现下降的可能。但总体上看，受宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性总体宽松和消费结构升级等因素的支撑，明年房价大幅下跌的可能性不大。
3．全国房地产市场风险主要集中在一线城市
这里仍采用"房价收入比"来衡量实际房价的高低及其泡沫程度，我们测算了全国34个省会城市和计划单列市的房价收入比。结果（见表4）显示，
（1）绝大多数城市房价收入比偏高。在我国大陆35个直辖市、省会城市和计划单列市中，房价收入比低于6.0：1的只有2个，高于6.0：1小于8：1的地区有12个，介于8：1和10：1的地区也有12个，高于10：1的有9个。
（2）房价收入比偏高的城市主要集中在一线城市和经济发达城市。如北京、深圳、广州、上海等一线城市和大连、厦门、天津、杭州等沿海发达城市，房价收入比均超过了10：1，大多数中西部地区城市房价收入比普遍较低。
（3）中西部地区的一些城市房价收入比也偏高，需引起关注。如西北地区的兰州和西安，西南地区的成都、南宁和昆明，中部地区的南昌和太原等。
表4.全国各地房价收入比比较
■ 注：受数据可得性限制，本表测算采用2007年数据；收入指城镇居民可支配收入，房屋面积按每套90平方米计算
五、增加供给抑制需求
促进房市健康发展
尽管今年以来房市升温对扩内需和保增长发挥了积极作用，但房价过高、上涨过快也不利于行业发展和宏观经济金融稳定。因此，未来一段时间我国房地产市场调控将以"稳"字优先，坚持增加供给和抑制不合理需求并举，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求作为制定下一阶段房市政策的基本方针。
1．坚持有保有压、区别对待，对不同需求采取不同政策
当前我国房地产市场消费不足和消费过度并存，消费不足是指广大中低收入者的住房需求没有得到根本性的解决，消费过度是指相当比例的高收入阶层拥有多套住房，存在多占、滥占住房资源。因此，针对我国房价总体偏高和价格涨幅过快的情况，根据我国房地产市场消费不足和消费过度并存的现象，未来我国房地产调控政策应把增加供给和抑制不合理需求作为政策调控的重中之重，满足自住性和改善性需求，抑制投资性和投机性需求，促进房地产市场健康稳定发展。
2．财政货币政策多管齐下，抑制不合理需求
严格执行按揭贷款首付比例政策，中止年初出台的包括利率七折优惠、降低首付款比例和减免交易环节税等在内的房地产刺激政策。严格限制信贷资金违规进入房地产市场。随着经济回升和物价进一步升高（如达到3%），适时上调利率。进一步加大对外资进入房地产市场的监管和限制。对非本地居民购房出台一定的政策限制。加快推出征收物业税政策，抑制投资投机性需求。
3．完善供给结构，进一步增加保障性住房建设
尽管近年来国家加大了保障性住房建设步伐，但从保障性住房占住房总供给的比重以及中低收入家庭的住房需求来看，我国保障性住房供应依然不足，建设步伐依然缓慢。未来几年，国家应进一步加大保障性住房建设力度，增加市场有效供给，达到平抑房价、满足需求和促进房地产健康稳定发展的目的。对国有大型企业进入房地产市场，争当"地王"，助推地价和房价进行政策限制。
4．引导银行业因地制宜、有保有压地实行差别化信贷政策
坚持因地制宜、有保有压，引导商业银行根据各地的经济发展、市场需求、房价水平、建造成本、居民收入和地理环境等多种因素，实行差别化的信贷政策。扩大对房价比较合理、泡沫和风险比较小的地区的信贷投放。
今年以来，在经济刺激政策等多种因素的影响下，我国房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升、成交量大幅增加、资金来源充裕闹隐铅等新情况、新变化。从发展趋势来看，尽管我国房地产市场调整比较大，但宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使2010年房地产投资将继续保持较快增长，房价明显下跌的可能性不大。下一阶段，应按照有保有压、区别对待的原则，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求，促进房地产市场健康稳定发展作为下一阶段制定房地产调控政策的基本方针。
一、2009年房地产市场急剧升温
在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。
■ 1．投资增长：逐季加快，回升势头好于预期
在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来我国房地产开发投资增长逐季加快。前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅分别比上半年、一季度提高了7.8、13.6个百分点；其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%，比上半年、一季度分别提高了6.3、10.2个百分点。测算表明，9月份当月，房地产开发投资增速达37%，高出8月份2个百分点，连续第二个月高于同期城镇固定资产投资增速。此前业界预测今年房地产投资增长在10%以内甚至出现负增长，目前来看今年前三季度增速已经达到17.7%，全年增速预计在20%左右，远远好于预期。
2．销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增
进入2009年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的"井喷式"行情。前三季度，全国商液好品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而去年同期是下降了15%。
■ 分地区来看，2008年市场调整幅度较大的地区销售增长也更快。如随着楼市的逐步回暖，北京、上海、浙江等热点地区成交量持续回升。1-9月份，北京市销售面积和销售金额同比增长均在100%以上，江苏、浙江、福建、广东等主要地区销售面积和销售额增幅都在50%以上。
3．价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续7月上行
在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。
■ 分地区看，9月份全国70个大中城市房价同比上涨的城市有57个，比6月份增加了26个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳11.1%、温州8.2%、金华7.7%、银川6.1%、宁波4.9%；价格下降的城市有13个，比上半年减少31个，其中降幅最大的5个城市是：石家庄下降3.7%、吉林下降3.3%、岳阳下降3%、唐山下降2.9%、徐州下降2.8%。尽管近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却在加速上涨，表明我国房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。
表1.9月份房价涨幅较快的城市
■ 4．资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快
受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，今年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。前三季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%，增速比上半年提高了15.2个百分点，比去年同期提高了28.2个百分点。尤其值得关注的是，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。前三季度国内贷款增速达47.2%，同比加快了近40个百分点，占资金来源的比重达21%，同比提高了2个百分点；个人按揭贷款增速达107.7%，去年同期则是下降14.9%，占资金来源比重为13.7%，同比提高了6.6个百分点。
■ 5．供给回升：施工面积增速止跌回升，新开工携岩面积强力反弹
前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比上半年提高2.7个百分点，这是今年以来施工面积增速连续4个月实现正增长。房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点。施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的"量价齐升"和去库存化进程的加快，开发商的市场信心正在逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。
6．国房景气指数持续走高 9月份，全国房地产开发景气指数（简称"国房景气指数"）为101.08，比8月份提高1.00点，比6月份提高4.5点，是今年以来连续第2个月保持在100以上。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.01，比8月份提高2.26点；本年资金来源分类指数为107.75，比8月份提高1.93点；土地开发面积分类指数为93.93，比8月份提高0.68点；商品房空置面积分类指数为90.32，比8月份提高1.01点；房屋施工面积分类指数为99.06，比8月份提高4.11点。
■ 二、多种因素促进房地产市场逆势上扬
1．宽松的货币政策是直接原因
房地产是典型的资金密集型行业，资金松紧对房地产运行有决定性影响。今年以来，为应对国际金融危机、促进住房消费，在适度宽松的货币政策作用下银行信贷大幅增加，同时出台了降低了首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效刺激了住房消费。供给方面，适度宽松的货币政策为开发商提供了充裕的资金，缓解了开发商资金紧张的局面；需求方面，数次下调存贷款利率，降低购房首付款比例，导致包括自住和投资投机在内的市场需求被同时放大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，前期积压的市场需求得到集中释放，从而引起了房价的大幅上涨。
2．通胀预期是间接诱因
基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧，加上国内外经济触底回升势头好于预期，投资者对未来通货膨胀的预期越来越强烈，尤其是高收入阶层对其资产保值增值的需求不断增大，在经济不景气、金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为我国高收入者资产保值增值的首选。如果说今年一季度，房地产市场需求还是以自住型和改善型需求为主的话，那么进入二季度以来，投资和投机型需求则成为市场需求主体和房价上涨的主力军。进入三季度，随着货币政策的动态微调（如收紧二套房贷），投资投机需求有所抑制，引起了部分城市（如北京、上海、深圳）成交量的再度萎缩，出现"价升量滞"的局面。
3．消费结构升级是重要基础
国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升（即恩格尔系数不断下降）。2008年我国人均GDP达到3266.8美元，今年我国人均GDP将超过3500美元，根据居民消费结构的变动规律，目前和未来若干年，住房和汽车等将始终是我国居民消费结构升级的主力军。今年以来房市升温，除了投资投机需求集中释放而外，也是与我国居民结构持续升级，对住房的消费需求不断增加分不开的。
三、我国房地产市场再次调整的可能性
无论是从行业发展周期来看，还是从价格水平来看，我国房地产市场未来调整的空间和可能性依然存在，甚至还比较大。
1．从行业发展周期来看，我国上一轮房地产市场的调整是不充分的
在宏观经济景气循环的四个阶段（萧条、复苏、繁荣和衰退），经济增长和物价之间依次有"低增长、低物价"、"高增长、低物价"、"高增长、高物价"、"低增长、高物价"四种组合。实际上，房地产行业也有着类似的循环规律：（1）一般而言，房地产市场的调整总是以成交量的下降为先兆，但此时房价依然坚挺，出现所谓"量跌价升"阶段；（2）接着价格和成交量会双双下降，即"量价齐跌"阶段；（3）随着价格的下跌，有效需求不断增加，成交量开始回升，进入"量升价低"阶段；（4）最后随着宏观经济的好转和成交量的持续增加，投机需求不断活跃，进而演化为"量价齐升"阶段。从一个阶段发展到另一阶段所需时间主要取决于房地产自身发展所处的阶段和外部环境的变化。
根据行业发展周期，可以把2000年以来我国房地产发展过程分为三个阶段：
第一阶段（2000-2002年）："量升价低"阶段。表2数据显示，这一阶段全国房价涨幅较小，三年间房屋销售价格指数年均涨幅为2.0%。由于住房制度改革之前累积的大量真实需求得到集中释放，再加上价格涨幅较小，导致该阶段市场成交量大幅增加（年均增幅20%以上）。
表2.2000-2009年全国房屋销售价格
指数、房屋销售量变化情况
■ 第二阶段（2003-2007年）："量价齐升"阶段。从2003年开始，受经济景气周期上升、筹办北京奥运等多种因素影响，全国房屋销售持续增加（年均增幅24%左右）；与此同时，全国房价也步入快速上升通道，5年期间全国房屋销售价格指数年均涨幅超过了7%。
第三阶段（2008年）："量跌价升"阶段。随着市场不断活跃和投机活动的增加，全国房价继续增长，但不断攀升的高房价将大部分自住改善性购房者挤出市场，加上2008年上半年国家宏观调控的抑制和下半年全球金融危机的冲击，导致该阶段市场成交量急剧萎缩。2008年全国房屋成交量下降近两成，为1998年房改以来的首年下降。
根据行业发展规律和国际经验，房地产市场调整周期一般在3年以上，而我国从2008年开始的房市调整持续还不到1年，如果以房价环比负增长为调整标志，上轮调整仅持续了7个月时间（2008年8月到2009年2月）。进入2009年，受国家经济刺激政策尤其是货币政策的影响，房地产市场提前结束调整。可见，上一轮我国房地产市场的调整是不完全和不充分的。
2．房价偏高，调整空间较大
衡量房价高低的方法很多，这里我们通过绝对价格法、房价收入比和价格租金比三种方法来衡量我国房价总水平的高低。
（1）房价收入比总体偏高
当住房用来满足自住性需求时，支撑房价高低的主要是居民的实际购买能力，通常用"房价收入比"来表示。联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，当超过6倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。根据测算，2007年我国房价收入比已高达7.8：1，北京、上海、深圳等一线城市房价收入均突破了10：1，北京核心区更是达到22：1的高位，明显高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市。
（2）价格租金比逐年提高，市场泡沫和风险不断积聚
当房产作为投资需求时，决定房价的重要因素就是房屋租金，国际上通常用"价格租金比"来表示房价水平的高低。受数据可得性的限制，这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化。如果比值大于1，说明价格租金比较高，投机成分和市场泡沫增大；反之，如果比值小于1，则说明价格租金比较低，市场的投机成分和泡沫在减少。表3数据显示，近年来，我国房地产市场"价格租金比"持续大于1，2003年全国为1.03，2004-2008年一直在1.04以上，2009年前三季度也达到1.04。价格租金比持续高于1，说明近年来随着房价的不断上升，我国房地产市场的投机和泡沫成分在不断增大。
表3.全国房屋销售价格指数
与租赁价格指数（上年=100）
■ 注：*为2009年第三季度数据
（3）从绝对水平来看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家
2008年，在美国芝加哥，一套面积200平方米的独栋别墅，新房销售中间价为每套26.4万美元，按此计算单价约9240元/平方米；日本东京市区一套面积80平方米的公寓楼再加停车位售价约为3000万日元，折合人民币192万元，每平方米约为2.4万元。反观国内，北京2009年四环以内70%以上楼盘售价达到2万元/平方米。考虑到购买力平价、我国住房只有70年的土地使用权，再考虑到美国、日本的人均收入超过我国数十倍甚至几十倍，像我国北京、上海和深圳这样的一线城市房价实际上已远远超过了发达国家。
因此，不论从行业发展周期还是从衡量房价的三大指标来看，当前我国房价总水平明显偏高，调整的空间和可能都是存在的，甚至可以说还比较大。
四、2010年房地产市场
大幅调整的可能性不大
尽管我国房地产市场再次调整的可能性较大，但调整的具体时间和幅度主要取决于政策尤其是货币政策和宏观经济走势两大因素。从政策因素来看，随着经济企稳回升态势的确立、通货膨胀压力的不断增大，货币政策操作将不断收紧，这将引起房地产市场调整；但从宏观经济运行来看，国际金融危机冲击最坏的时期已经过去，明年经济形势好于今年，这又对房地产市场起到促进作用。总体判断，尽管我国房地产市场存在调整的可能性，但2010年全国房市调整即房价和成交量大幅下降的可能不大。如果不出台新的调控政策，不排除明年房价又会延续价格非理性上涨。
1．房地产开发投资增速将在15%左右
2010年全年房地产开发投资将较快增长，房屋新开工面积负增长的情况将明显改善。首先，今年以来房价上涨和销售回升将推动开发投资增加。其次，国家降低房地产开发项目资本金比例将降低行业融资门槛，增强开发商的投资能力。第三，房屋销售的增加使房屋库存大大减少，有限的库存将鼓励开发商加快投资。第四，十大产业振兴规划的出台将对相关产业的投资起到刺激作用，必将带动商业营业用房投资较快增长。再加上政府对保障性住房的建设力度不断扩大，预计明年房地产开发投资将继续保持较快增长，全年增长15%左右。
2．全国房价大幅下跌的可能性不大
随着货币政策趋紧，各地相继收紧二套房贷款政策，投资和投机性需求将受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出现房价和成交量出现下降的可能。但总体上看，受宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性总体宽松和消费结构升级等因素的支撑，明年房价大幅下跌的可能性不大。
3．全国房地产市场风险主要集中在一线城市
这里仍采用"房价收入比"来衡量实际房价的高低及其泡沫程度，我们测算了全国34个省会城市和计划单列市的房价收入比。结果（见表4）显示，
（1）绝大多数城市房价收入比偏高。在我国大陆35个直辖市、省会城市和计划单列市中，房价收入比低于6.0：1的只有2个，高于6.0：1小于8：1的地区有12个，介于8：1和10：1的地区也有12个，高于10：1的有9个。
（2）房价收入比偏高的城市主要集中在一线城市和经济发达城市。如北京、深圳、广州、上海等一线城市和大连、厦门、天津、杭州等沿海发达城市，房价收入比均超过了10：1，大多数中西部地区城市房价收入比普遍较低。
（3）中西部地区的一些城市房价收入比也偏高，需引起关注。如西北地区的兰州和西安，西南地区的成都、南宁和昆明，中部地区的南昌和太原等。
表4.全国各地房价收入比比较
■ 注：受数据可得性限制，本表测算采用2007年数据；收入指城镇居民可支配收入，房屋面积按每套90平方米计算
五、增加供给抑制需求
促进房市健康发展
尽管今年以来房市升温对扩内需和保增长发挥了积极作用，但房价过高、上涨过快也不利于行业发展和宏观经济金融稳定。因此，未来一段时间我国房地产市场调控将以"稳"字优先，坚持增加供给和抑制不合理需求并举，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求作为制定下一阶段房市政策的基本方针。
1．坚持有保有压、区别对待，对不同需求采取不同政策
当前我国房地产市场消费不足和消费过度并存，消费不足是指广大中低收入者的住房需求没有得到根本性的解决，消费过度是指相当比例的高收入阶层拥有多套住房，存在多占、滥占住房资源。因此，针对我国房价总体偏高和价格涨幅过快的情况，根据我国房地产市场消费不足和消费过度并存的现象，未来我国房地产调控政策应把增加供给和抑制不合理需求作为政策调控的重中之重，满足自住性和改善性需求，抑制投资性和投机性需求，促进房地产市场健康稳定发展。
2．财政货币政策多管齐下，抑制不合理需求
严格执行按揭贷款首付比例政策，中止年初出台的包括利率七折优惠、降低首付款比例和减免交易环节税等在内的房地产刺激政策。严格限制信贷资金违规进入房地产市场。随着经济回升和物价进一步升高（如达到3%），适时上调利率。进一步加大对外资进入房地产市场的监管和限制。对非本地居民购房出台一定的政策限制。加快推出征收物业税政策，抑制投资投机性需求。
3．完善供给结构，进一步增加保障性住房建设
尽管近年来国家加大了保障性住房建设步伐，但从保障性住房占住房总供给的比重以及中低收入家庭的住房需求来看，我国保障性住房供应依然不足，建设步伐依然缓慢。未来几年，国家应进一步加大保障性住房建设力度，增加市场有效供给，达到平抑房价、满足需求和促进房地产健康稳定发展的目的。对国有大型企业进入房地产市场，争当"地王"，助推地价和房价进行政策限制。
4．引导银行业因地制宜、有保有压地实行差别化信贷政策
坚持因地制宜、有保有压，引导商业银行根据各地的经济发展、市场需求、房价水平、建造成本、居民收入和地理环境等多种因素，实行差别化的信贷政策。扩大对房价比较合理、泡沫和风险比较小的地区的信贷投放。
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